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公同共有繼承登記及分別共有繼承登記

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繼承登記分為公同共有繼承登記與分別共有繼承登記二種。遺產分割前辦理公同共有繼承登記，遺產分割後辦理分別共有繼承登記。實務上，繼承人得直接辦理分別共有繼承登記；繼承人亦得先辦理公同共有繼承登記，日後再辦理分別共有繼承登記。採用前者或後者，視其符合申請條件而定。

• (一) 公同共有繼承登記與分別共有繼承登記之比較：

  1. 申請人不同： (1)公同共有繼承登記：由任何繼承人為全體繼承人申請之（土§73I）。詳言之，繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記（登§120I）。 (2)分別共有繼承登記：經繼承人全體同意，得申請為分別共有登記（登§120I）。另，共有人不得以土地法第34條之1多數決將共有不動產由公同共有型態變更為分別共有型態。

  2. 繳納遺產稅不同： (1)公同共有繼承登記：繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記（遺贈 §41-1）。 (2)分別共有繼承登記：繳清全部遺產稅款、罰緩及加徵之滯納金、利息後，始得辦理分別共有登記。遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記（遺贈§8I）。

  3. 效力不同： (1)公同共有繼承登記：繼承登記後，繼承人對該不動產維持公同共有關係（即共有人之間無持分劃分權利範圍）。 (2)分別共有繼承登記：繼承登記後，繼承人對該不動產維持分別共有關係（即共有人之間有持分劃分權利範圍）。

• (二) 法規應用：

  1. 土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。經五次標售而未標出者，登記為國有（土§73-1）。 上開所稱繼承登記，包括公同共有繼承登記及分別共有繼承登記。換言之，凡辦竣公同共有繼承登記或分別共有繼承登記，皆不必受土地法第73條之1之拘束。

  2. 下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：(1)林地；(2)漁地；(3)狩獵地；(4)鹽地；(5)礦地；(6)水源地；(7)要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產署辦理公開標售（土§17）。 上開繼承登記，因公同共有繼承登記與分別共有繼承登記而產生不同效果： (1)倘繼承登記為公同共有繼承登記，如繼承人其中一人為外國人，則該外國人不得就其公同共有部分單獨出售。日後，國有財產署亦不得針對該公同共有部分辦理公開標售。 (2)倘繼承登記為分別共有繼承登記，如繼承人其中一人為外國人，則該外國人得就其分別共有部分單獨出售。日後，國有財產署亦得針對該分別共有部分辦理公開標售。

  3. 土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但公同共有繼承登記者，不在此限（登§141I）。上開禁止處分登記後，尚得辦理公同共有繼承登記，但不得辦理分別共有繼承登記。

【註】 土：土地法。 登：土地登記規則。 遺贈：遺產及贈與稅法。

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耕地租用、租佃與租賃規定之比較

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耕地租用，具有濃厚之農地政策與社會保護色彩，與一般房屋或基地租賃不同。其制度設計，不僅涉及租賃契約之私法關係，更與扶植自耕農、保障農民生活、維持農業生產秩序及因應農地政策調整密切相關。故我國法制上，除土地法就耕地租用之成立、地租、擔保、終止及爭議處理設有規範外，並另以耕地三七五減租條例作為特別法，建立較強之承租人保護體系；其後，農業發展條例於民國89年修正施行後，對新訂立之農業用地租賃契約，則改採較強調契約自由與農業經營彈性之制度。是以，耕地租用之說明，應特別區分舊制耕地租佃關係與89年後新制農業用地租賃之適用範圍與法律效果。

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土地登記效力之態樣

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我國土地登記效力之態樣有三：

• (一) 登記生效要件主義：亦稱設權登記；凡基於法律行為之不動產物權登記，皆採登記生效要件主義。意謂須經土地登記完畢，始發生不動產物權變動之效力。換言之，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力（民§758I）。

• (二) 登記處分要件主義：亦稱宣示登記；凡基於非法律行為之不動產物權變動，皆採登記處分要件主義。意謂於事實發生時，不待登記，即發生不動產物權變動之效力。惟日後擬處分該不動產物權，須先辦理土地登記。換言之，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權（民§759）。

• (三) 登記對抗要件主義：凡屬債權登記，皆採登記對抗要件主義。意謂債權於契約成立時，即發生效力，登記之作用在於公示，以對抗第三人。如民法第826條之1、第836條之1、第836條之2、第841條之2、第873條之1、第913條等是。

【註】

民：民法。

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房屋稅計算範例

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甲為自然人，於115年期房屋稅課稅年度持有下列9戶住家用房屋，均坐落於臺中市，且均為甲單獨所有。甲已於法定期限內完成相關使用情形申報，且各戶均全年持有、全年使用情形不變。試問：甲114年期各戶房屋之房屋課稅現值、適用稅率及應納房屋稅各為多少？總應納房屋稅為多少？

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註：請依據所附各縣市適用稅率級距計算。

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解答

• (一) 計算各戶房屋現值

房屋現值＝核定單價 × 面積 ×（1－折舊率 × 折舊年數）× 路段率

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• (二) 判斷各房屋適用稅率

本題應先依房屋使用情形分類，而非單純以甲持有9戶全部合併適用同一稅率。

  1. 自住住家用房屋 A、B屋均供自住使用，且已設戶籍，合計2戶，未超過全國3戶限制，故適用自住住家用稅率：A、B屋＝1.2%。

  2. 出租達租金標準及繼承取得共有房屋 C屋為出租且申報所得達租金標準；D、I屋為繼承取得共有房屋。C、D、I合計為3戶，屬4戶以下，故適用稅率：C、D、I屋＝1.5%。

  3. 其他非自住住家用房屋 E、F、G、H屋均為空置未使用，屬其他非自住住家用房屋合計4戶，屬3至4戶級距，故適用較高稅率：E、F、G、H屋＝3.8%。

• (三) 計算各戶應納房屋稅

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因此，甲114年期房屋稅總額為各戶加總＝172,220元。

文章圖片

圖片1

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禁止處分登記對土地法第34條之1之影響

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禁止處分登記包括法院或行政執行分署之禁止處分登記（如查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記等）及政府機關之禁止處分登記（如地政機關依平均地權條例第59條所為登記、稅捐機關依稅捐稽徵法第24條所為登記、環保機關依土壤及地下水污染整治法第21條所為之登記等）。

共有人其中一人之土地持分經禁止處分登記後，對土地法第34條之1第1項（多數決）及第4項（優先購買權）之影響，說明如下：

• (一) 多數決：

  1. 經禁止處分登記部分，不計入同意共有人之人數及應有部分。

  2. 徵詢原囑託法院或機關： (1)無礙執行效果：他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者，登記機關應依規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形，無礙執行效果者，應予受理登記，並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載，登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人（土執§9⑥）。 (2)有礙執行效果：徵詢結果，有礙執行效果者，應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請（土執§9⑥）。 此外，他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者，登記機關應洽原囑託機關意見後，依上開規定辦理（土執§9⑥）。

• (二) 優先購買權：

  1. 有礙執行效果：部分共有人不能依土地法第34條之1第1項出賣共有土地全部，因此無優先購買權可言。

  2. 無礙執行效果： (1)登記機關徵詢原囑託法院或機關結果，無礙執行效果，因此准於辦理部分共有人依土地法第34條之1第1項出賣其土地之登記。 (2)經禁止處分登記部分，屬於不同意共有人。據此，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部時，不同意共有人有優先購買權。 (3)禁止處分登記屬於限制登記之一種。所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記（登§136Ⅰ）。據此，禁止處分登記僅限制其出賣，未限制其購買，因此經禁止處分登記之共有人仍有優先購買權。

【註】

  1. 登：土地登記規則。

  2. 土執：土地法第三十四條之一執行要點。

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不動產之法律定義

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「不動產」因各法規範目的不同，其對不動產之界定範圍並不完全一致。民法著重於物權客體之基本劃分，國有財產法重在國家財產之管理分類，不動產經紀業管理條例偏重交易客體之掌握，不動產估價法制則著眼於估價標的與權利價值之評估，不動產證券化條例更基於金融工具運作需要，而擴大不動產之範圍：

• 一、相關法規之定義

• (一) 民法 稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分(民法§66)。此為我國不動產概念之基本定義，係以「土地」與「定著物」作為不動產之核心範圍。

• (二) 國有財產法 不動產，指土地及其改良物暨天然資源。而土地及改良物，其定義依土地法之有關規定(國產§3)。所稱天然資源，係指原始森林、天然氣、地熱、溫泉、水資源、地下資源及海底資源等(國有財產法施行細則§4)。可見國有財產法上之不動產概念，較民法更為廣泛，並考量天然資源攸關國計民生，具公益性，不宜被私人壟斷，而將其納入不動產範圍。

• (三) 不動產經紀業管理條例 不動產，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利(經紀§4)。本條例係以不動產交易管理為目的，因此除物之本體外，亦將可移轉之權利一併納入規範，例如設定地上權房屋之使用權等。

• (四) 不動產估價師法 不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。其中，權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價(不動產估價技術規則§114)。由此可知，估價法制上之不動產概念，除物之本體外，亦及於附隨其上之各類財產權利。

• (五) 不動產證券化條例 不動產，指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定著物之價值亦因而減損者為限(證券§4)。此一定義係基於不動產金融化、收益化之制度目的，故其範圍較一般民法上之不動產概念更為擴張。

• 二、民法與土地法之比較

• (一) 意義 土地法並未如民法一般，直接以「不動產」作成統一性定義，而係分別就「土地」與「土地改良物」加以規範。土地法體系下之規範重心，不在抽象之不動產概念，而在以土地為核心，並將附著於土地上、足以增益土地利用價值之改良物納入規範範圍。

• (二) 定著物及建築改良物 土地法的建築改良物，與民法所稱之定著物，係非土地之構成部分，繼續附著於土地，不易移動其位置，而獨立地達一定經濟上使用目的之物，兩者應可視為同義(參陳立夫，2011，土地法研究(二)，新學林，第11頁)。

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預告登記對土地法第34條之1之影響

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共有人其中一人之土地持分經預告登記後，對土地法第34條之1第1項（多數決）及第4項（優先購買權）之影響，說明如下：

• (一) 多數決：

  1. 經預告登記部分，不計入同意共有人之人數及應有部分。

  2. 他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者，應提出該共有人已受領與經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明；為該共有人提存者，應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明。登記機關應逕予塗銷該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人（土執§9）。

• (二) 優先購買權：

  1. 經預告登記部分，屬於不同意共有人。據此，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部時，不同意共有人有優先購買權。

  2. 預告登記屬於限制登記之一種。所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記（登§136Ⅰ）。據此，預告登記僅限制其出賣，未限制其購買，因此經預告登記之共有人仍有優先購買權。

綜上，共有人其中一人之土地持分經預告登記後，其他共有人仍得依土地法第34條之1第1項出賣其土地，而受預告登記之共有人仍得依土地法第34條之1第4項主張優先購買權。

【註】

  1. 登：土地登記規則。

  2. 土執：土地法第三十四條之一執行要點。

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不動產租賃與三七五租佃之法律效力比較

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應先說明，本比較所稱不動產租賃，指三七五租佃以外之土地或房屋租賃。 不動產租賃與三七五租佃同屬於租賃權。然，二者之法律效力有如天壤之別。茲分析如下：

• (一) 買賣不破租賃：

  1. 不動產租賃：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之（民§425）。

  2. 三七五租佃：在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記（耕§25）。

綜上，不動產租賃及三七五租佃皆有「買賣不破租賃」之規定。然，不動產租賃有例外情形（即未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之），而三七五租佃無例外情形。 (二)債權物權化：

  1. 不動產租賃：雖因「買賣不破租賃」，而使租賃權物權化。然，不動產租賃權與不動產他項權利競合時，不動產他項權利優先於不動產租賃權。

  2. 三七五租佃：三七五租佃因物權化之結果，而與不動產他項權利立於平等地位。因此，三七五租佃與不動產他項權利之優先性，應視成立先後而定。倘三七五租佃成立在先，則三七五租佃優先於不動產他項權利；倘不動產他項權利成立在先，則不動產他項權利優先於三七五租佃。茲以照價收買發給補償為例： (1)三七五租佃成立在先：照價收買土地設有他項權利者，他項權利補償費由直轄市或縣（市）主管機關於發給土地所有權人之補償地價內代為扣交他項權利人，並塗銷之。但他項權利價值之總和，以不超過該宗土地收買地價扣除土地增值稅及補償耕地承租人之地價後之餘額為限（平施§46Ⅰ）。 (2)抵押權成立在先：照價收買土地設有抵押權者，如其設定登記在耕地租約訂立之前，該抵押權人應優先於耕地承租人受償（平施§46Ⅲ）。

綜上，不動產租賃與不動產他項權利之法律效力仍受「物權優於債權」之拘束。然，三七五租佃與不動產他項權利之法律效力立於平等地位。(三)終止租約之補償：

  1. 土地徵收：土地徵收所稱應有之負擔，僅限於他項權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價（徵§35Ⅱ），不包括不動產租賃。換言之，徵收之土地，如存在三七五租佃，政府應介入處理，並以補償地價扣除土地增值稅後餘額代為扣交給承租人（平§11ⅠⅡ）；如存在不動產租賃，政府不介入處理。

  2. 市地重劃：(1)不動產租賃：不動產租賃之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償（平§63-1）。 (2)三七五租佃：出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依下列規定請求或領取補償：

• ①重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現値三分之一之補償。

• ②重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。（平§63ⅠⅡ）

  1. 都市更新權利變換：(1)不動產租賃：權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定：

• ①出租土地係供為建築房屋者，承租人得向出租人請求相當一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當所餘租期租金之補償。

• ②前款以外之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。（都更§58Ⅰ）

• (2) 三七五租佃：權利變換範圍內出租之土地訂有耕地三七五租約者，應由承租人選擇依都市更新條例第60條（分配房地）或耕地三七五減租條例第17條（補償承租人為改良土地所支付之費用、尚未收穫之農作改良物之價額，及終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額之三分之一）規定辦理（都更§58Ⅱ）。

綜上，對三七五租佃之補償額度較多，對不動產租賃補償額度較少，二者之差距甚大。 【註】

  1. 民：民法。

  2. 平：平均地權條例。

  3. 平施：平均地權條例施行細則。

  4. 耕：耕地三七五減租條例。

  5. 都更：都市更新條例。

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保留徵收與公共設施保留地之比較

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保留徵收與公共設施保留地，雖然同樣都會在正式取得土地前，先對土地使用加以限制，但二者制度依據、功能定位與法律效果並不相同。

保留徵收係土地法上的制度，係就將來舉辦事業所需土地，預先公告徵收範圍並限制妨礙徵收之使用，其法定事由限於土地法第213條所列事項，且依第214條規定，原則上保留期間不得超過三年，逾期不徵收視為廢止；特定事業始得延長，且延長以五年為限。相對地，公共設施保留地係都市計畫法上的制度，屬都市計畫整體之一部分，都市計畫法第6條及第51條規定其不得為妨礙都市計畫或指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。司法院釋字第336號並明白指出，公共設施保留地不能比照土地法上保留徵收，預設取得期限並於屆滿時視為撤銷保留；其存廢應循都市計畫變更程序處理，兩者亦無特別法與普通法之關係。

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