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房屋稅

房屋稅計算範例

內文

甲為自然人，於115年期房屋稅課稅年度持有下列9戶住家用房屋，均坐落於臺中市，且均為甲單獨所有。甲已於法定期限內完成相關使用情形申報，且各戶均全年持有、全年使用情形不變。試問：甲114年期各戶房屋之房屋課稅現值、適用稅率及應納房屋稅各為多少？總應納房屋稅為多少？

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

註：請依據所附各縣市適用稅率級距計算。

[圖片1]

解答

• (一) 計算各戶房屋現值

房屋現值＝核定單價 × 面積 ×（1－折舊率 × 折舊年數）× 路段率

• T. ABLE_PLACEHOLDER_2

• (二) 判斷各房屋適用稅率

本題應先依房屋使用情形分類，而非單純以甲持有9戶全部合併適用同一稅率。

  1. 自住住家用房屋 A、B屋均供自住使用，且已設戶籍，合計2戶，未超過全國3戶限制，故適用自住住家用稅率：A、B屋＝1.2%。

  2. 出租達租金標準及繼承取得共有房屋 C屋為出租且申報所得達租金標準；D、I屋為繼承取得共有房屋。C、D、I合計為3戶，屬4戶以下，故適用稅率：C、D、I屋＝1.5%。

  3. 其他非自住住家用房屋 E、F、G、H屋均為空置未使用，屬其他非自住住家用房屋合計4戶，屬3至4戶級距，故適用較高稅率：E、F、G、H屋＝3.8%。

• (三) 計算各戶應納房屋稅

• T. ABLE_PLACEHOLDER_3

因此，甲114年期房屋稅總額為各戶加總＝172,220元。

文章圖片

圖片1

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差別稅率

內文

土地稅採差別稅率之目的，在達成其政策目的（如平均社會財富、實現地利共享、打擊炒房投機等）。茲分述如下：

• (一) 地價稅之差別稅率：地價稅針對申報地價總額（即地價稅之稅基）與累進起點地價之倍數大小的不同，採差別稅率，以抑制兼併、壟斷土地。

• (二) 土地增值稅之差別稅率：土地增值稅針對土地漲價總數額（即土地增值稅之稅基）與原地價（即原規定地價或前次申報移轉現值）之倍數大小的不同，採差別稅率，以實現地利共享，並減少投機誘因。

• (三) 房地合一所得稅之差別稅率：房地合一所得稅針對持有房地年數長短的不同，採差別稅率，以懲罰短期持有及打擊炒房投機。

• (四) 房屋稅之差別稅率：房屋稅針對持有房屋戶數的不同，採差別稅率，以制止囤房投機。

值得一提的是，地價稅及土地增值稅屬於累進稅，房地合一所得稅及房屋稅屬於比例稅。不論累進稅或比例稅，皆可採差別稅率，發揮租稅之政策效果。

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房屋同時作營業與自住使用之房屋稅計算案例

內文

王大於114年1月新建一間樓地板面積為300平方公尺之房屋，並於當月開始起課房屋稅，其中15平方公尺供作飲料店營業使用，其餘面積則供自住使用。假設該房屋核定單價為每平方公尺8,000元，折舊率1%，地段等級調整率為200%，則王大當年應納房屋稅稅額為何？（該縣市營業用稅率為3%）

擬答

房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。 300×1/6＝50＞15，因此，以50平方公尺作為非住家用課稅面積。

• (一) 非住家營業用

  1. 稅基 房屋現值＝核定單價×面積×(1-折舊率×經歷年數)×街路等級調整率 ＝8,000×50×(1-1%×0)×200% ＝800,000(元)

  2. 稅率 供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值3%，最高不得超過5%。而該縣市訂定營業用稅率為3%

  3. 應納房屋稅 800,000×3%＝24,000(元)

• (二) 住家自住用

  1. 稅基 房屋現值＝核定單價×面積×(1-折舊率×經歷年數)×街路等級調整率 ＝8,000×(300-50)×(1-1%×0)×200% ＝4,000,000(元)

  2. 稅率 供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值1.2%。

  3. 應納房屋稅 4,000,000×1.2%＝48,000(元)

• (三) 王大當年應納房屋稅稅額

新建係按月比例計課(1至6月) (24,000+48,000) ×6/12＝36,000(元)

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地價稅與房屋稅之信託歸戶對照

內文

• (一) 地價稅之信託歸戶：信託土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：

  1. 受益人已確定並享有全部信託利益者。

  2. 委託人未保留變更受益人之權利者。（土稅§3-1 II）

• (二) 房屋稅之信託歸戶：依規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：

  1. 受益人已確定並享有全部信託利益。

  2. 委託人未保留變更受益人之權利。（房§5 III）

• (三) 比較：

  1. 地價稅就土地價格歸戶，房屋稅就房屋戶數歸戶。

  2. 地價稅以直轄市、縣（市）為歸戶範圍，房屋稅以全國為歸戶範圍。

  3. 地價稅歸戶之目的在累計申報地價（稅基），以適用累進稅率。房屋稅歸戶之目的在累計戶數，以適用囤房稅率。

【附註】

  1. 土稅：土地稅法

  2. 房：房屋稅條例

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房屋稅計算範例（囤房稅修法後）

內文

兄妹甲、乙、丙三人在相同行政區相同地段各擁有一棟鋼筋混凝土造2樓透天不動產，完工時間與房屋稅起課日期皆為民國87年7月1日，每層樓皆為3公尺高，每人的房屋面積皆為300m2，房屋標準單價為2,700元/m2。甲的房屋純供開業地政士事務所使用；乙的房屋非自住但借予其小叔供住宅使用；丙的房屋原供自住，但108年1月1日改為營業用。假設每年折舊率1%，地段調整率110%，則甲、乙、丙三人今年度（107年7月1日至108年6月30日）各應繳納房屋稅額為何？（自用住宅稅率為1.2%，非自住宅稅率為1.5%，非住非營稅率為2%，營業用稅率為3%）（108年地政士考題）

甲乙丙房屋稅計算如下：

  1. 甲房屋供開業地政士事務所使用，適用營業用稅率3%： [2,700 × (1－1%×20) × 110% × 300] × 3% = 21,384元

  2. 乙房屋借予其小叔供住宅使用，適用非自住之其他住家用稅率2%至4.8%，以下假設適用2%計算： [2,700 × (1－1%×20) × 110% × 300] × 2% = 14,256元

  3. 丙房屋原供自住，後改為營業用致稅額增加，依規定自變更之次期（109年）開始適用，故108年度房屋稅仍適用自住用稅率1.2%： [2,700 × (1－1%×20) × 110% × 300] × 1.2% = 8,553元

因此，甲應繳納房屋稅21,384元；乙應繳納房屋稅14,256元；丙應繳納房屋稅8,553元。

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設籍（辦竣戶籍登記）之綜合整理

內文

政府給予不動產租稅優惠，常規定須設有戶籍。一般而言，設籍分為下列二種不同規定：

• (一) 須有本人、配偶或直系親屬設籍（設籍條件較寬鬆）： 諸如：

  1. 地價稅之自用住宅用地優惠稅率（2‰）。

  2. 房屋稅之自住房屋（1%或1.2%）。

  3. 土地增值稅之一生一次優惠稅率（10%）。

  4. 土地增值稅之重購退稅。

• (二) 須有本人、配偶或未成年子女設籍（設籍條件較嚴格）： 諸如：

  1. 土地增值稅之一生一屋優惠稅率（10%）。

  2. 房地合一所得稅之自住房地免稅（400萬元以下部分，免稅）及優惠稅率（超過400萬元之部分，稅率10%）。

  3. 房地合一所得稅之重購退稅。

例如：甲擁有一棟自己居住使用之房屋，並由其已成年子女乙設籍。如單單考慮設籍因素，則持有時，得適用自用住宅用地之地價稅優惠及自住房屋之房屋稅優惠；移轉時，得適用自用住宅用地之土地增值稅一生一次優惠稅率及重購退稅；移轉時，不得適用自住房地之房地合一所得稅免稅、優惠稅率及重購退稅。

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房屋稅自住優惠稅率之條件

內文

供自住者，房屋稅率為1.2%。全國僅持有一戶房屋供自住者，房屋稅率為1%。

• (一) 自住稅率1.2%之條件：

  1. 戶籍條件：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供其實際居住使用。

  2. 使用條件：房屋無出租或營業使用。

  3. 戶數條件：本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋全國合計三戶內。

• (二) 自住稅率1%之條件：

  1. 戶籍條件：本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供其實際居住使用。

  2. 使用條件：房屋無出租或營業使用。

  3. 戶數條件：本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋。

  4. 現值條件：房屋現值在一定金額以下。一定金額由直轄市及縣（市）政府訂定，報財政部備查。

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地震等重大災害之不動產稅捐減免規定

內文

倘若發生地震等重大災害時，不動產受到災損影響，其相關稅捐減免規定茲簡要整理如下：

• 一、房屋稅

• (一) 情形

  1. 尚可使用 私有房屋有受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋情形，其房屋稅減半徵收(房§15II)。

  2. 無法使用 私有房屋有受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋情形，免徵房屋稅(房§15I⑦)

  3. 滅失或拆除 房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，應由納稅義務人申報當地主管稽徵機關查實後，在未重建完成期內，停止課稅 (房§8)。

• (二) 程序

應由納稅義務人於每期房屋稅開徵四十日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報(房§15III)。

• 二、地價稅

• (一) 情形

因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用之土地，地價稅全免 (土稅減§12)。

• (二) 程序

申請減免地價稅者，應於每年開徵四十日前（9月22日）提出申請；逾期申請者，自申請之次年起減免。減免原因消滅，自次年恢復徵收(土稅減§24)。

• 三、申請延期或分期

  1. 納稅義務人因天災、事變、不可抗力之事由或為經濟弱勢者，不能於法定期間內繳清稅捐者，得於規定納稅期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，其延期或分期繳納之期間，不得逾三年(稅稽§26)。

  2. 所稱延期繳納，指延長繳納期限，一次繳清應納稅捐；所稱分期繳納，指每期以一個月計算，分次繳納應納稅捐。

  3. 僅得就延期或分期繳納擇一適用。

  4. 延期最長12個月，分期最長得分36期。 （納稅義務人申請延期或分期繳納稅捐辦法）

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房屋稅條例之住家稅率

內文

◎依據民國113年1月3日修正公布之「房屋稅條例」規定，住家用房屋之房屋稅率為何？

【解答】

• (一) 供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值1.2%。但本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，為其房屋現值1%。

• (二) 前款以外，出租申報租賃所得達所得稅法規定之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.4%。

• (三) 起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值2%，最高不得超過3.6%。

• (四) 其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值2%，最高不得超過4.8%。

直轄市及縣（市）政府應依上開第2款至第4款規定，按各該納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率；納稅義務人持有坐落於直轄市及縣（市）之各該應稅房屋，應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣（市）政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。

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不動產持有稅之課徵效果

內文

不動產持有稅主要是地價稅及房屋稅。我國現行採土地與建物分開課徵持有稅。地價稅之課徵標的為土地，房屋稅之課徵標的為建物。

課徵不動產持有稅之效果如下：

• (一) 稅的資本化效果：課徵地價稅及房屋稅，經過稅的資本化效果，促使不動產價格下跌。

• (二) 持有成本效果：持有稅將加重不動產所有人之持有成本，促使閒置不動產釋出，加入土地市場。

• (三) 固定成本或變動成本效果：

  1. 地價稅有固定成本效果：對土地課稅會發生固定成本效果。土地開發業者增加建物樓地板面積之興建，可以稀釋每建坪之地價稅負擔，因而提高土地集約度。

  2. 房屋稅有變動成本效果：對資本課稅會發生變動成本效果。土地開發業者增加建物樓地板面積之興建，其每建坪之房屋稅反而愈高。因此，房屋稅會阻礙資本累積及妨礙土地利用。

基上，就促進土地利用而言，地價稅應從重，房屋稅應從輕。

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