• (一) 一處：自用住宅用地之地價稅適用優惠稅率（2‰），土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。
• (二) 一次：自用住宅用地之土地增值稅適用優惠稅率（10%），一人一生以一次為限。
• (三) 一屋：自用住宅用地之土地增值稅適用一人一生一次優惠稅率（10%）後，如再出售自用住宅用地時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋（即僅有一屋），則不受前揭一次之限制（亦即，仍得再適用10%之優惠稅率，而無次數之限制）。
• (四) 一戶：自住房屋之房屋稅優惠稅率（1%），所有權人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，始得適用。
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甲於台北市有一筆土地，面積500平方公尺，申報地價每平方公尺800元，設台北市累進起點地價50,000元，空地稅按地價稅基本稅額加徵二倍，試計算甲應繳納多少地價稅及空地稅？
【解答】
• (一) 地價稅：[圖片1]
申報地價總額： 800×500＝400,000元
地價稅： 50,000×10‰+(300,000-50,000)×15‰+(400,000-300,000)×25‰＝6,750元
• (二) 空地稅： 400,000×10‰＝4,000元 4,000×2＝8,000元
答：地價稅為6,750元，空地稅8,000元。
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根據土地稅減免規則第10條，供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依下列規定減徵地價稅。 一、地上有建築改良物一層者，減徵二分之一。 二、地上有建築改良物二層者，減徵三分之一。 三、地上有建築改良物三層者，減徵四分之一。 四、地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。
範例：一棟總樓層10層樓之公寓大廈，基地面積為1,500平方公尺，每戶土地持分各1/10，而1樓供公共通行的騎樓走廊地面積為50平方公尺。 當任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免地價稅，因本棟共10層樓，屬騎樓走廊地的上方有4層以上，故各樓層有持分基地的所有權人，皆可減徵騎樓走廊地面積的1/5，即50平方公尺×1/5＝10平方公尺。 因此，每一土地所有權人各可減徵10平方公尺的1/10（每戶持分），也就是1平方公尺的地價稅。
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①公共設施保留地：
• 公共設施保留地未作任何使用並與使用中之土地隔離，免徵地價稅。
• 公共設施保留地作農業使用，課徵田賦。田賦自民國76年停徵迄今。
• 公共設施保留地作自用住宅用地，按千分之二計徵地價稅。
• 公共設施保留地作自用住宅用地以外之建築使用，統按千分之六計徵地價稅（不累進）。（土稅§19）
②公共設施用地：
• 道路：無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵（土稅減§9）。
• 學校用地：財團法人或財團法人所興辦業經立案之私立學校用地、為學生實習農、林、漁、牧、工、礦等所用之生產用地及員生宿舍用地，經登記為財團法人所有者，全免。但私立補習班或函授學校用地，均不予減免（土稅減§8I①）。
• 公園及體育場所用地：私立公園及體育場所用地，按千分之十計徵地價稅（不累進）（土稅§18I②）。又，經事業主管機關核准設立，對外絕對公開，並不以營利為目的之私立公園及體育館場，其用地減徵百分之五十；其為財團法人組織者減徵百分之七十（土稅減§8I③）。
• 停車場用地：依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地，按千分之十計徵地價稅（不累進）（土稅§18I④）。
• 其餘公共設施用地：上述以外之私有公共設施用地，無減免規定，持有時均應課徵地價稅。
• (2) 土地增值稅：
①公共設施保留地：
• 被徵收之土地，免徵土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，免徵土地增值稅（土稅§39I）。
• 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅（土稅§39Ⅱ）。
②公共設施用地：
• 都市土地：私有公共設施用地（如道路用地、學校用地、公園用地、體育場所用地、停車場用地等）之移轉，無減免規定，移轉時均應課徵土地增值稅。
• 非都市土地：非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅（土稅§39Ⅲ）。
• (3) 房地合一所得稅：
①公共設施保留地：
• 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地，免徵所得稅（所§4-5I③）。
• 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地，免徵所得稅（所 §4-5I④）。
②公共設施用地： 所有公共設施用地，無減免規定，交易時均應課徵所得稅。
• (4) 遺產稅：
①公共設施保留地： 公共設施保留地因繼承而移轉，免徵遺產稅（都§50-1）。
②公共設施用地：
• 道路用地：被繼承者遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，不計入遺產總額（其租稅效果等同免徵遺產稅）。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額（遺贈§16⑫）。
• 其餘公共設施用地：道路用地以外之私有公共設施用地，無減免規定，繼承時均應課徵遺產稅。
• (5) 贈與稅：
①公共設施保留地： 公共設施保留地因配偶、直系血親之贈與而移轉者，免徵贈與稅（都§50-1）。
②公共設施用地： 所有公共設施用地，無減免規定，贈與時均應課徵贈與稅。
綜上，對公共設施保留地土地所有權人之權益保障較公共設施用地為多，違反租稅平等原則。
【註】 都：都市計畫法。 徵：土地徵收條例。 土稅：土地稅法。 土稅減：土地稅減免規則。 遺贈：遺產及贈與稅法。 所：所得稅法。
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土地稅採差別稅率之目的，在達成其政策目的（如平均社會財富、實現地利共享、打擊炒房投機等）。茲分述如下：
• (一) 地價稅之差別稅率：地價稅針對申報地價總額（即地價稅之稅基）與累進起點地價之倍數大小的不同，採差別稅率，以抑制兼併、壟斷土地。
• (二) 土地增值稅之差別稅率：土地增值稅針對土地漲價總數額（即土地增值稅之稅基）與原地價（即原規定地價或前次申報移轉現值）之倍數大小的不同，採差別稅率，以實現地利共享，並減少投機誘因。
• (三) 房地合一所得稅之差別稅率：房地合一所得稅針對持有房地年數長短的不同，採差別稅率，以懲罰短期持有及打擊炒房投機。
• (四) 房屋稅之差別稅率：房屋稅針對持有房屋戶數的不同，採差別稅率，以制止囤房投機。
值得一提的是，地價稅及土地增值稅屬於累進稅，房地合一所得稅及房屋稅屬於比例稅。不論累進稅或比例稅，皆可採差別稅率，發揮租稅之政策效果。
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• (一) 地價稅之信託歸戶：信託土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：
受益人已確定並享有全部信託利益者。
委託人未保留變更受益人之權利者。（土稅§3-1 II）
• (二) 房屋稅之信託歸戶：依規定計算房屋戶數時，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人，與其持有房屋，分別合併計算戶數。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：
受益人已確定並享有全部信託利益。
委託人未保留變更受益人之權利。（房§5 III）
• (三) 比較：
地價稅就土地價格歸戶，房屋稅就房屋戶數歸戶。
地價稅以直轄市、縣（市）為歸戶範圍，房屋稅以全國為歸戶範圍。
地價稅歸戶之目的在累計申報地價（稅基），以適用累進稅率。房屋稅歸戶之目的在累計戶數，以適用囤房稅率。
【附註】
土稅：土地稅法
房：房屋稅條例
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實施私有土地面積最高額之目的在避免私人壟斷或兼併土地。
• (一) 現行地價稅採累進稅。累進稅對私人土地面積過大，以高稅率加以懲罰。換言之，現行已採地價稅累進稅作用，抑制私人壟斷或兼併土地。但，地價稅之歸戶範圍僅限於直轄市或縣（市），未及於全國，乃缺憾所在。
• (二) 倘實施私有土地面積最高額，財團以人頭借名登記逃避限制，最後實施效果有限，且造成地籍紊亂。
• (三) 現行，農地有鼓勵「擴大農場經營規模」政策，市地有鼓勵「新市區大規模開發」政策。因此，實施限制私有土地面積最高額恐背道而馳。
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政府給予不動產租稅優惠，常規定須設有戶籍。一般而言，設籍分為下列二種不同規定：
• (一) 須有本人、配偶或直系親屬設籍（設籍條件較寬鬆）： 諸如：
地價稅之自用住宅用地優惠稅率（2‰）。
房屋稅之自住房屋（1%或1.2%）。
土地增值稅之一生一次優惠稅率（10%）。
土地增值稅之重購退稅。
• (二) 須有本人、配偶或未成年子女設籍（設籍條件較嚴格）： 諸如：
土地增值稅之一生一屋優惠稅率（10%）。
房地合一所得稅之自住房地免稅（400萬元以下部分，免稅）及優惠稅率（超過400萬元之部分，稅率10%）。
房地合一所得稅之重購退稅。
例如：甲擁有一棟自己居住使用之房屋，並由其已成年子女乙設籍。如單單考慮設籍因素，則持有時，得適用自用住宅用地之地價稅優惠及自住房屋之房屋稅優惠；移轉時，得適用自用住宅用地之土地增值稅一生一次優惠稅率及重購退稅；移轉時，不得適用自住房地之房地合一所得稅免稅、優惠稅率及重購退稅。
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按土地稅法第14條，已規定地價之土地，除依規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。亦即不課徵地價稅者，包含「未規定地價土地」及「課徵田賦之土地」。其中，後者依土地稅法第22條規定，有以下之土地：
• (一) 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者。
• (二) 都市土地合於下列規定者：
依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。
公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。
依法限制建築，仍作農業用地使用者。
依法不能建築，仍作農業用地使用者。
依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。
前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。
• (三) 其他土地：
農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、農產品批發市場等用地。
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何謂法定空地？土地所有權人拋棄法定空地之效果如何？對無償供公眾通行之法定空地，不予免徵地價稅，是否合理？請依憲法法庭112年憲判字第19號判決說明其理由。
【解答】
• (一) 法定空地之意義：
建築基地除供建築物本身所占之地面外，應留設一定土地面積，不得興建建築物。此不得興建建築物之土地，稱為法定空地。建築基地留設法定空地之目的在使建築物有充足之日照、通風、採光及視野，並可防止火災蔓延。例如，建築基地1,000平方公尺，若建蔽率40%，則法定空地600平方公尺；若建蔽率20%，則法定空地800平方公尺。
• (二) 拋棄法定空地之效果：
建築法第11條第1項前段規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」同條第3項前段復規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」準此，法定空地係屬建築基地之一部分，所有權人將其單獨拋棄，乃屬違反建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，亦即民法第148條第1項（即權利之行使，不得違反公共利益）所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有迂迴為脫法行為之嫌，顯與上開法條項之立法精神有悖。據此，土地所有權人拋棄法定空地者，無效。
• (三) 法定空地不予免徵地價稅之理由：
土地稅減免規則第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」其但書規定未違反憲法第7條平等原則，其理由如下：
憲法第7條保障人民之平等權，法規範是否符合平等原則之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成間，是否存有一定程度之關聯性而定。租稅法律關係中，立法者為了實現憲法所賦予之任務，而就各種稅捐之稽徵及減輕或免除分別訂定不同之規範，其分類及差別待遇，涉及國家財稅政策之整體規劃，適合由代表民意之立法機關及擁有專業能力之相關行政機關，以法律或法律明確授權之法規命令定之，其規定如有正當目的，且分類與目的之達成間具有合理關聯，即符合憲法第7條平等權保障之意旨。
法定空地屬建築基地之一部分，提供該建築物日照、採光、通風、景觀、防火、安全等特定之功能，與人民私有並非建築基地之一部分而單純無償供公眾使用之道路土地，性質與功能均有所不同。
按法定空地屬建築基地之一部分，依法應併同主建築物一併移轉，建築物所有人就法定空地之留設，除享有較優良之居住品質及環境空間外，未來如有改建或實施都市更新，該法定空地之所有權人尚得參與分配更新後之房地，其權益不因其是否專供或兼供公眾通行使用而受影響。是對土地所有人而言，建築基地所保留之法定空地雖可供公眾通行，但仍維持並享有該法定空地屬於建築基地之利益，與單純無償供公眾使用而完全無法使用收益之道路土地，在建築法上之性質與功能不同。
法定空地供公眾通行，縱為無償，因其已計入依建築法應留設之法定空地，即無須再就建築基地中之其他土地予以留設，對提供者仍具有建築上之利益；而提供私有非法定空地無償供公眾通行，該土地所有人並未獲取任何利益，二者本質尚有所不同。
綜上，系爭規定因此區隔，於地價稅核課上有所區別，對提供法定空地無償供公眾通行者，仍然課徵地價稅，其分類與公平課稅目的之達成間，具有合理關聯，尚無違反憲法第7條規定之平等原則，其規定亦未逾土地稅法第6條及平均地權條例第25條之授權範圍。
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