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物價上漲率

物價與不動產價格之關係

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• (一) 物價上漲率與通貨膨脹：

  1. 物價上漲率：物價上漲率一般以消費者物價指數為計算依據。消費者物價指數查價項目包括食、衣、住、行、育、樂等消費支出。至於房價及房租是否包括其中，茲說明如下： (1)房價：住宅屬於固定資產。家庭購置住宅為資本性支出，並非消費性支出，故物價上漲率不採計房價。 (2)房租：房租為家庭居住之消費性支出，物價上漲率採計房租。

  2. 通貨膨脹：指在短期間內，一般物價普遍快速上漲。一般而言，消費者物價指數在5%以上，即屬通貨膨脹。

• (二) 物價上漲對不動產價格之影響：

  1. 物價溫和上漲：物價溫和上漲對不動產價格影響輕微。亦即，物價溫和上漲對不動產價格之影響不顯著。

  2. 物價劇烈上漲：物價在短期間內劇烈上漲，即屬通貨膨脹。此時，貨幣貶值，民眾若持有貨幣就會遭受損失，因而民眾會將貨幣轉換為實體財產（如不動產、黃金等），造成不動產需求增加，不動產價格上漲。因此，物價劇烈上漲會影響不動產價格。

• (三) 不動產價格上漲對物價之影響：

  1. 不動產價格溫和上漲：不動產價格溫和上漲對物價影響輕微。亦即，不動產價格溫和上漲對物價之影響不顯著。

  2. 不動產價格劇烈上漲：不動產價格在短期間內劇烈上漲，即屬不動產價格高漲或不動產價格飆漲。此時，房租會隨之上漲，而房租為物價之計價項目，最後造成物價上漲。因此，不動產價格劇烈上漲會影響物價。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

停滯性通貨膨脹

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菲力浦曲線 (Philips Curve) 在說明通膨與失業有抵換之關係。換言之，物價上漲率與失業率成反比關係。如果物價上漲率高，失業率一定低，反之，如果失業率高，物價上漲率一定低。然而石油危機年代 (1974~1982)，高通膨帶來高失業，此種現象稱為停滯性通貨膨脹 (stagflation)。停滯性通膨推翻菲力蒲曲線之抵換關係。

經濟景氣時，將會發生高通膨率；經濟蕭條時，將會發生高失業率 (此種情形亦稱通貨緊縮)。停滯性通貨膨脹代表高通膨率加上高失業率。前揭兩種比率相加，稱為痛苦指數。

痛苦指數 = 通貨膨脹率 + 失業率

最近，石油及農工原料大漲，通貨膨脹悄悄到來；又，中國經濟如果出現斷崖式跳水崩跌，而造成全球通貨緊縮，則停滯性通貨膨脹就有可能捲土而來。

當停滯性通貨膨脹時，政府為提高就業，如果採取擴張性財政政策與貨幣政策，將使通貨膨脹更惡化；政府為抑制通膨，如果採取緊縮性財政政策與貨幣政策，將使失業率更惡化。因此，政府左右為難，束手無策。

停滯性通貨膨脹發生時，物價會上漲，但不動產價格不會上漲，甚至會下跌。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下