主題內容
估價原則 (13個)口訣: 外公替貢均測動，效競機合分增減
包含：外部性、供需、替代、貢獻、均衡、預測、變動、最有效使用、競爭、機會成本、適合、收益分配、收益遞增遞減等原則。
重要估價原則詳解替代原則: 三大估價法(成本法、比較法、收益法)之基礎。
最有效使用原則: 在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，獲致最高利益之使用。
變動原則: 強調價格日期之確定性。
貢獻原則: 整體不動產中，特定因素之價值由其對整體之貢獻來衡量。土地殘餘法基於此原則。
均衡原則: 不動產內部構成要素間的平衡。
適合原則: 不動產特徵與其所處地區環境的協調性。
估價方法基礎比較法: 以替代原則為基礎，比較標的與勘估標的價格互為影響。
成本法: 以替代原則為基礎，重置或重建成本為價格上限。
收益法: 以預測原則及替代原則為基礎，預測未來收益以估算價格。
市場分析名詞同一供需圈: 比較標的與勘估標的間能成立替代關係，價格互為影響之最適範圍。
近鄰地區: 勘估標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。
類似地區: 同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之地區。
折舊路徑種類: 等速(定額法)、初期加速(定率法)、初期減速(償債基金法)。
實務: 實務上以定額法為主。
價格與租金種類 (§2)正常價格: 市場性不動產在正常交易條件下形成之合理價值。
限定價格: 為不動產合併、分割或與他項權利合併為目的所形成之價值。
特定價格: 基於特定條件下形成之價值。
特殊價格: 對不具市場性之不動產所估計之價值。
正常租金/限定租金: 租賃市場上對應之概念。
估價作業程序 (§8)1.確定估價基本事項 → 2.擬定估價計畫 → 3.蒐集資料 → 4.確認勘估標的狀態 → 5.整理、比較、分析資料 → 6.運用估價方法推算價格 → 7.決定價格 → 8.製作估價報告書。
估價報告書 (§16)應載明委託人、標的基本資料、價格日期、價格種類、估價目的、金額、權利狀態、運用方法、估價師簽名證照字號等事項。
比較法 (§18-§27)定義: 以比較標的價格為基礎，經比較、分析、調整，以推算勘估標的價格。
調整項目: 情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整。
特殊情況調整(§23): 急買急賣、親友交易、拍賣、公有地標售等情況應予調整，無法量化則不採用。
價格決定(§27): 應採用三件以上比較標的，考量可信度及相近程度後決定比較價格。
收益法 (§28-§36)方法: 可採直接資本化法、折現現金流量分析法。<br程序: 蒐集資料 → 推算有效總收入 → 推算總費用 → 計算淨收益 → 決定資本化率/折現率 → 計算收益價格。
淨收益: 以最有效使用之客觀淨收益為基準。不動產證券化估價以契約租金為原則。
成本法 (§48-§65)定義: 求取重建成本或重置成本，扣減累積折舊額，以推算價格。
總成本(§52): 包含營造施工費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐、資本利息、開發利潤等。
折舊(§65): 應以經濟耐用年數為主。
特殊土地估價區分地上權(§88): 估算正常價格後，扣除因設施通過造成之地價減損額。
污染土地(§89): 估算未受污染之正常價格後，扣除因污染造成之地價減損額。

主題/法條重點摘要注意
影響不動產價格之三大因素一、一般因素: 指自然、政治、社會、經濟等全國性、一致性的共同因素。
二、區域因素: 指影響「近鄰地區」的因素，包含區域的交通設施、生活機能、未來發展等地方性的因素。
三、個別因素: 指該不動產自身條件所帶來的影響，包含佔地大小、臨路條件、容積率等。		重點是在「A屋本身」，而不是「這個區域」的路都很好走，所以看到易混淆的題目時，多想一下再動筆哦。
§ 2 名詞解釋意義:
- 勘估標的: 要被估價的不動產及權利。
- 比較標的: 拿來和勘估標的做比較，考量四種因素（情況、價格日期、區域、個別）。
- 同一供需圈: 勘估標的和比較標的兩者能互相取代，並互相影響價格的範圍。
- 近鄰地區: 周遭有相似用途、同質性高之地區。
- 類似地區: 在同一供需圈內，近鄰地區之外。
影響價格的四種因素:
- 一般因素: 全面性。
- 區域因素: 近鄰地區。
- 個別因素: 本身條件。
- 最有效使用: 在良好意識、合法、實質、正當的最高利益。		估價規則其實和生活是息息相關的，同學們不妨可以在身邊找找符合名詞的地方，這樣可以幫助快速記憶哦。
§25、26 比較法之調整限制比較法調整限制:
- 區域因素調整率或個別因素調整調整率不得大於 15 %。
- 任一單獨項目之價格調整率不得大於 15 %。
- 總調整率不得大於 30 %。
- 試算價格之間差距不得大於 20 %。		如果勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，就不在此限。
§111 農作改良物之估價方式一、幼小且距成熟期尚長者: 依其種植及培育費用估計。
二、接近成熟期者: 估計其收穫量及市場價格，可扣減至成熟期間的投入費用。
三、距成熟期一年以上，有期待收穫價值者: 以林地價格為基礎推估未來收穫價格後折算，並扣除期間投入費用。		此估價方法也適用於土地徵收時農作改良物補償費之計算 (對照土徵條例§31 II)。
§132 新訂租約之租金估計方式一、租賃實例比較法: 以新訂租約之租賃實例為比較標的。
二、積算法: 以勘估標的價格乘以租金收益率，估計淨收益，再加計必要費用。
三、收益分析法: 分析企業經營之總收入，估計淨收益，再加計必要費用。		不動產租金估計，都是以估計勘估標的之實質租金為原則。
§133 續訂租約之租金估計一、租賃實例比較法: 以新訂租約之租賃實例為比較標的。
二、利率法: 以正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率估計淨收益，再加計必要費用。
三、推算法: 以原契約租金之淨收益，就租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。
四、差額分配法: 分析原契約租金與市場經濟租金之差額中，歸屬出租人之部分，加計契約租金。		續訂租約與新訂租約估計方式不同，但皆以實質租金為原則。
§18 比較法之簡介定義: 以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。
程序口訣: 蒐、選、對、比、計、決 (蒐集、選擇、對比、比較、計算、決定)。
要點: 應查證比較標的(§22)、特殊情況應調整或不用(§23)、調整以百分比為原則(§24)、差距過大應排除(§25, §26)、應採用三件以上比較標的(§27)。		甲可以上實價登錄的網站，去參考和他房子條件相似的物件價格，並依據個別條件的差異，來推算其房子的價格哦。
§19 比較法的四大調整項目一、情況調整: 交易有非正常情況影響價格時之調整。
二、價格日期調整: 因交易日期與價格日期不同，對價格水準變動之調整。
三、區域因素調整: 比較標的與勘估標的非同一近鄰地區時，對區域價格水準差異之調整。
四、個別因素調整: 對比較標的與勘估標的個別因素差異之調整。		調整率若大於15%，或總調整率大於30%時，應排除該比較標的。但特殊或缺乏資料之標的，敘明後不在此限。
§23 比較法應先修正之情況應調整或不予採用之情況:
1. 急買急賣。
2. 期待因素影響。
3. 債權債務關係影響。
4. 親友交易。
5. 畸零地或合併使用。
6. 地上物有糾紛。
7. 拍賣。
8. 公有土地標售。
9. 迷信影響。
10. 含公共設施用地。
11. 人為哄抬。
12. 違法用途交易。
13. 其他特殊交易。		當比較標的有無法量化的情況時，就應該不採用。實價登錄的價格不能直接當作正常價格，因無法知曉背後是否有特殊情況。
§28 收益法之簡介定義:
直接資本化法: 勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用適當之收益資本化率推算價格。
折現現金流量分析法: 勘估標的未來各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算價格。
程序口訣: 蒐、推、推、計、決、計 (蒐集、推算收入、推算費用、計算淨利、決定利率、計算價格)。		收益法是估算未來的價值，而比較法則是估算現在的價值。
文章標籤: 不動產估價