主題精選：預告登記

共收錄 4 篇文章。

1. 預告登記之意義與要件

發布日期: 2024-07-09

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預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。亦即保全權利之得喪變更請求權之暫時性登記。

• (1) 須以他人已登記之不動產為對象(標的物辦竣登記)

• (2) 須為保全對不動產物權變動之債權請求權 預告登記係聲請保全下列請求權(土§79-1I)： A.關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 B.土地權利內容或次序變更之請求權。 C.附條件或期限之請求權。

• (3) 須經登記名義人之同意 聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之(土§79-1I、土登§137I)。

• (4) 須申請並登記完畢

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2. 預告登記之塗銷

發布日期: 2020-10-15

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預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

然而，今日專欄提醒預告登記非永久有效、一勞永逸，仍應注意其塗銷情形如下：

1. 保全債權請求權實現。如債務履行、條件成就、期限到來，請求權人請求辦理正式登記。

2. 保全債權請求權無效、撤銷、契約解除或其他事由而塗銷。

3. 無效：如買賣契約無效，債權不發生，預告登記即失其依據，故應予塗銷。

4. 撤銷：依民法第412條規定，贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。因此，當父母贈與房地給子女並辦妥預告登記，惟其增與負擔係要求子女需負擔撫養義務，當其未盡義務時，得撤銷該贈與，並塗銷該預告登記。

5. 契約解除：買賣契約雙方合意解除，而同意塗銷。

6. 其他事由，如請求權罹於時效：依最高法院100年台上608號判決所示，預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷。故若該所有權移轉登記之請求權，已罹於15年時效而消滅，則該預告登記之目的已無法達成，登記名義人可向法院主張塗銷預告登記。

7. 因徵收、法院判決或強制執行而為新登記致塗銷。根據土地法第79條之1第3項規定，預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。因此，發生徵收、法院判決或強制執行時，預告登記將被塗銷。

第1、2點預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書(土登§146I)，或法院判決書，單獨塗銷之。第3點則無須原預告登記請求權人之同意。

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3. 預告登記之意義、申辦及繼承之處理

發布日期: 2020-09-24

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• 一、意義

首先，根據土地法第79條之1規定：聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之： (一)關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 (二)土地權利內容或次序變更之請求權。 (三)附條件或期限之請求權。

預告登記為限制登記的一種，係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權或他項權利之登記。其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。因此，辦理預告登記後，登記名義人如欲處分土地（包含移轉、設定他項權利等），是必須經過請求權人同意後，方得為之。

一般實務上運用的不少，例如：

1. 預防一屋二賣。主要是有的交易時間拖的比較久，為免登記名義人遇到出更高價者，而先行售出（登記簿所有權部之其他登記事項欄註記：本筆土地在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人）

2. 父母登記在子女名下，預防子女偷賣或抵押

3. 合宜住宅避免人口戶轉售投機（內政部營建署明定合宜住宅承購人於簽訂買賣契約時，需簽具「預告登記同意書」，同意自取得所有權登記之日起5年內（龜山A7）或10年內（板橋浮洲），除繼承或依法強制信託外，不得將住宅及其基地出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人。如有違反，願以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人中華民國(管理機關：內政部營建署)，據以向地政機關辦理預告登記）

• 二、申請方式

附同意書者，由請求權人單獨登記。屬得跨直轄市、縣（市）土地登記案件。

• 三、申請文件

• (一) 登記申請書。 (二)登記清冊。(同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者，免附登記清冊) (三)登記名義人同意書。 (四)申請人身分證明文件。 (五)登記名義人身分證明文件及印鑑證明。 (六)權利書狀。 (七)其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

其中，同意書中應敘明請求權人之姓名、請求權之類別、同意其預告登記之土地或建物之詳細座落地號及權利範圍，同意人應具名並加蓋印鑑章。（同意書無公定格式，可參如下圖示：）

[圖片1]

[圖片2]

[圖片3]

• 四、申請規費

預告登記免登記費。

• 五、處理期限

一～二天。

• 六、處理流程

收件→審查→登簿(登錄)→發狀還件→異動→歸檔

• 七、登記簿

預告登記並不會於權狀上顯示，故如欲瞭解不動產有無被預告登記，必須申請登記簿謄本確認，其多於所有權部之其他登記事項欄註記：[圖片4]

• 八、效力

• (一) 預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。學說上認為屬相對無效說，亦即如對登記請求權無妨礙者，應為有效。 例如，甲(登記名義人)與乙(請求權人)設定預告登記後，甲今天欲要在土地上另行設定抵押權，只要經過乙同意，即認對請求權無妨礙，是可以設定抵押的(參限制登記作業補充規定第2點)。 (二)預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。係因公法上處分具公益性，故大於私法上禁止處分效力。

• 九、一方死亡

• (一) 登記名義人死亡 民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人承受原登記名義人受處分限制之義務。

• (二) 預告登記之請求權人死亡 民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人取得原屬被繼承人之預告登記請求權。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，倘繼承人認為有實際需要時，得由繼承人依土地登記規則第119條規定，檢具登記申請書件向該管登記機關提出申請，經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因，並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。（內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函）

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4. 預告登記實例研習

發布日期: 2018-11-08

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甲向乙購買一筆林地，於未完成所有權移轉登記前，辦理保全將來移轉請求權之預告登記，試問： (一)若甲為外國人，可否辦理預告登記？ (二)乙之土地被徵收，預告登記能否與之對抗？ (三)預告登記未塗銷前，乙將其土地出租於丙，是否可行？日後，對甲有何影響？

【解答】

• (一) 土地法第17條第1項規定：「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。」準此，外國人對林地無權利能力。若甲為外國人不得辦理林地移轉保全之預告登記。

• (二) 土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」準此，甲之預告登記不能對抗土地徵收。

• (三) 預告登記屬於限制登記之一種。土地登記規則第136條第1項規定：「所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。」準此，限制登記僅限制處分，未限制管理、使用、收益等。故乙將其土地出租（出租屬於管理行為）於丙，仍為法所許。

• (四) 日後，預告登記塗銷後，土地移轉於甲名下，依民法第425條規定，丙之租賃仍存在於甲之土地上。

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