主題精選：適當利潤率

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1. 不動產估價：適當利潤率

發布日期: 2021-03-25

內文

◎何謂適當利潤率？影響適當利潤率之因素為何？不動產估價技術規則第60條所稱適當利潤率與同規則第81條所稱適當利潤率有何不同？

【解答】

• (一) 適當利潤率之意義：適當利潤率，即正常利潤或合理利潤；建設公司從事購買土地興建房屋之投資，所要求之最低報酬率。如預估報酬率小於適當利潤率，建設公司就不會從事投資生產。市場經過充分競爭之結果，建設公司只能擁有適當利潤，而無超額利潤。

• (二) 影響適當利潤率之因素：

1. 投資風險：投資風險愈大，適當利潤率愈高。因此，投資風險與適當利潤率成正比。

2. 開發年數：開發年數愈長，適當利潤率愈高。因此，開發年數與適當利潤率成正比。

3. 工程規模：工程規模愈大，適當利潤率愈低。因此，工程規模與適當利潤率成反比。

4. 經濟景氣：經濟愈景氣，適當利潤率愈高。因此，經濟景氣與適當利潤率成正比。

• (三) 第60條與第80條有關適當利潤率之比較：

1. 第60條之適當利潤率，指預期報酬率，屬於收入項。第80條之適當利潤率，指必要報酬率，屬於成本（即機會成本）項。

2. 第60條之適當利潤率置於分子，如下式所示：建物總成本＝（營造施工費＋規劃設計費＋廣告費銷售費＋稅捐及其他負擔）×（1＋綜合利率）×（1＋適當利潤率）第80條之適當利潤率置於分母，如下式所示：土地開發分析價格＝預期總銷售金額÷（1＋適當利潤率）÷（1＋綜合利率）－（直接成本＋間接成本）

3. 第60條之適當利潤率愈大，不動產估值（即成本價格）愈高。因此，適當利潤率與不動產估值成正比。第80條之適當利潤率愈大，不動產估值（即土地開發分析價格）愈低。因此，適當利潤率與不動產估值成反比。

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