主題精選：自辦市地重劃¶

共收錄 2 篇文章。

1. 111年度台上大字第1958號－理監事選任與重劃會合法性案¶

發布日期: 2025-11-25

內文¶

114年5月23日做成裁定的台上大字第1958號，係有關自辦市地重劃於選任重劃會執行主體「理事會及監事會」有黑箱作業問題。以下將重要內容簡要摘錄，高普考與不動產估價師同學尤應特別注意：

主文

• 一、民國95年6月22日、101年2月4日發布施行之獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第13條第3項，關於第2項第2款選任理事、監事決議所定之同意比例，係指各別理事及監事之選任獲得同意之比例，不得以會員大會決議之章程或另訂理監事選舉辦法而降低之。未達上開同意比例或無法判斷之選任決議，除該當不成立外，應屬無效，重劃會未合法成立，不因主管機關已為核定且未撤銷而受影響。

• 二、以規避上開同意比例之目的而通謀虛偽移轉土地所有權者，受移轉登記人之人數及所有土地面積不列入選任決議計算。

理由摘要

㈠自辦市地重劃會係以重劃區內全體土地所有權人為會員，其中包括不同意參與重劃而被迫參與者，其性質有別於一般依自由意思成立或參與之私法自治團體，所從事市地重劃之本質復涉及人民私有土地之取得及重新分配。則會員大會對於選任理事、監事之決議，實係重劃會會員對於各別之理事、監事人選行使同意權，並授權其依市地重劃之程序代為處分財產之行為，其選定自須符合重劃會絕對多數之民意。故會員大會選任理事、監事之系爭同意比例，應本其法條文義及規範目的解釋為係各別理事、監事取得會員同意而得合法當選之比例，且屬強制規定，不能由會員大會以章程或另訂選舉辦法或決議予以調降，未達系爭同意比例或無法判斷之選任決議，除該當不成立外，依民法第71條規定，應屬無效。

㈡自辦市地重劃一旦發動，將使不同意參與重劃者被迫參與自辦市地重劃程序，面臨財產權與居住自由被限制之危險。為確保個人依財產存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，應認系爭同意比例係自辦市地重劃符合憲法要求保障財產權之正當程序。理事、監事選任之決議倘不符合系爭同意比例，重劃會之成立即不符合憲法要求之實質正當性，縱主管機關已依95年及101年獎勵重劃辦法第11條第4項規定為核定，亦不能治癒其瑕疵，民事法院仍得對重劃會是否合法成立之私法行為審判，不受該核定之拘束。

㈢重劃區土地所有權人如係以虛灌人頭方式參與會員大會選任理事、監事之議決，藉以影響決議之結果，進而達到操控或阻擾重劃業務進行之目的，屬脫法行為，受移轉登記人參與議決之行為應屬無效，不得計入議決之人數及面積，以確保重劃區內真正土地權利人之自治決定及憲法要求之正當程序。

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2. 黎明自辦市地重劃案例探討¶

發布日期: 2017-09-21

內文¶

各位同學好

自辦市地重劃今年才剛修法，今日專欄再次針對爭議不斷的台中單元二黎明重劃區進行討論。

[案例爭議]

本案源於台中市黎明自辦市地重劃區，面積約一八六公頃，為「擬定台中市都市計畫（整體開發地區單元二）細部計畫」指定以市地重劃方式整體開發之地區，其都市計畫細部計畫劃設交通用地，面積約8.2公頃（下稱系爭非共同負擔公共設施用地），非屬平均地權條例第60條規定共同負擔之公共設施用地，經（自辦）重劃會以抵費地指配於該用地，並將原土地所有權人調配於住宅區。

簡單而言，非法定10項公共設施用地（上課提到國、道、綠、廣），如交通轉運站用地，其土地該如何處理？

依現行規定，依序為：

公有土地優先指配（平均地權條例第60條第2項）
抵費地指配（市地重劃實施辦法第34條第1項）
如有不足時再按私有土地面積比例予以分配（市地重劃實施辦法第34條第1項）

此順序主要是考慮保障土地被劃為10項公共設施以外的土地所有權人，可以盡量分到可建築土地，避免分到不能用的公共設施用地。

但內政部後來函釋：「市地重劃區內非共同負擔之公共設施用地，如公有土地不足指配，又原地主自願切結放棄其調配之權利，主張仍分配予原位置時，應以尊重原土地所有權人之意願為優先考量，不得以抵費地強行指配。」也就是內政部認為，應先詢問地主意願，如果不願意被調配到其他地方，而願意原地分配的話，仍以原地分配。也就是不需要按照上面法律規定的1(公有優先指配)→2(抵費地指配)→3(原土地所有權人分配)順序，而是變為1→3→2。

然而，後來監察院認為內政部這個函釋有牴觸與逾越現行法令，更創設現行法令有關市地重劃指配公共設施用地相關規定所無之事項之問題等。

[論述參考]

最後，依陳明燦老師的文章，提出以下建議：

從法條文義解釋：「重劃區內公有土地與抵費地均不足以指配作為非共同負擔公共設施用地」之前提要件下，始得將非共同負擔公共設施用地配予（回）原土地所有權人。
從平等原則考量：主管機關應不得將非共同負擔之「公共設施用地」配予同一重劃區內之一部份土地所有權人；而其他土地所有權人則得配回「可建地」，蓋此舉將使市地重劃之實施失去正當性，亦違反旨揭「平等對符原則」，而無法達成重劃區內公共設施用地「公有化」之目的，而使後續土地開發事務受到不利影響。
從行政效率考量：此一非共同負擔之公共設施用地（例如本案系爭交通用地）遲早須進行開發建設，則因已成為「私有」，主管機關勢須再為一次「取得」，倘無法經由協議價購等方式取得者，則土地徵收一途似無法避免，必生爭議，勢必延宕其開發時程而降低其行政效率。
視公共設施類型應有不同處理：公共設施用地之種類應得分為「鄰趨性」（如公園）與「鄰避性」（如變電所）兩大類。此外，亦得區分為（功能）「單一性」（如學校）與「多目標性」（如本案交六用地）。由於多目標性公共設施深具開發之「誘因」，從而乃為重劃區內原主所努力爭取之目標，但其得依據如促進民間參與公共建設法等特別法（相較於都市計畫法而言）進行土地開發者，倘將之配予重劃區內原土地所有權人，則易滋生旨揭疑義。從而，對於此類具有「多目標（功能）」性質之非共同負擔公共設施用地，建議不應劃入市地重劃範圍內，以符重劃之原理。

參考資料：陳明燦，2013，我國自辦市地重劃非共同負擔公共設施用地指配相關法制問題分析—兼評監察院一○二年四月十二日院台內字第一○二一九三○四一二號函¶

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