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主題精選：租賃契約

共收錄 2 篇文章。

1. 耕地租佃(用)v.s.農業用地租賃

發布日期: 2023-10-17

內文

各位同學好

因近日有同學問到有關耕地之法規適用問題，茲說明如下

有關「耕地出租」，於89年1月28日「農業發展條例」施行生效後，已排除過往耕地三七五減租條例之適用，也排除部分土地法、民法、平均地權條例之規定，回歸耕地出租一般租賃關係（稱為「農業用地租賃」），強調私法自治、契約自由，以促進農業經營發展。

89年後農業發展條例之農業用地租賃規定：

  1. 租期、租金及支付方式自由訂定

  2. 租期逾一年未訂立書面，不會變成不定期

  3. 定期租賃於期限屆滿時當然消滅，不會轉換成不定期

  4. 得約定期限屆滿前提前終止，但應提前通知

  5. 不定期限租約可，並得隨時終止，但應提前通知

  6. 收回耕地，出租人不需依法補償承租人

因此，看到有關農地出租的題目，要優先判斷其簽約日期是在89年1月28日前或後，所適用法規將有所不同！

相關規定：

• (一) 租賃契約適用

  1. 本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。

  2. 本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。

  3. 本條例中華民國89年1月4日修正施行前所訂立之委託經營書面契約，不適用耕地三七五減租條例之規定；在契約存續期間，其權利義務關係，依其約定；未約定之部分，適用本條例之規定。(農發§20)

• (二) 租賃之租期、租金及支付方式

  1. 本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定之，不受土§110、112之限制。租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民§422之規定。

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

  1. 前項農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法§451及土§109、§114之規定；當事人另有約定於期限屆滿前得終止租約者，租賃關係於終止時消滅，其終止應於六個月前通知他方當事人；約定期限未達六個月者，應於十五日前通知。

• T. ABLE_PLACEHOLDER_2

  1. 農業用地租賃未定期限者，雙方得隨時終止租約。但應於六個月前通知對方。(農發§21)

• (三) 租賃關係終止之處理

本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，其租賃關係終止，由出租人收回其農業用地時，不適用平§11、§63、§77、農重§29有關由出租人給付承租人補償金之規定。(農發§22)

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注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

2. 租賃契約

發布日期: 2018-07-26

內文

考不動產經紀人的同學要注意囉~

租賃住宅市場發展及管理條例自6月27日施行，很有可能是會在今年考試入題。今天專欄特別提醒，是有關內政部最新訂定的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（107年6月27日生效），茲整理架構內容，以及提醒要背的重點如下：

壹、應約定事項

• 一、租賃標的

  1. (一)租賃住宅標示

  2. (二)租賃範圍

• 二、租賃期間

• 三、租金約定及支付

• 四、押金約定及返還

• 五、租賃期間相關費用之支付

• 六、稅費負擔之約定

• 七、使用租賃住宅之限制（注意！）

  1. 出租人是否承租人將本租賃標的之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。應出具同意書載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。

• 八、修繕

• 九、室內裝修

  1. 租賃住宅有室內裝修之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築之結構安全。

• 十、出租人之義務及責任（注意！）

  1. (一)出示有權出租之證件及身分證明文件

  2. (二)合於所約定居住使用之租賃住宅交付；於租賃期間保持其合於居住使用之狀態

  3. (三)說明租賃住宅由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

• 十一、承租人之義務及責任（注意！）

  1. (一)出示身分證明文件

  2. (二)善良管理人之注意義務

  3. (三)負損害賠償責任

  4. (四)同意轉租者，應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人

• 十二、租賃住宅部分滅失

• 十三、提前終止租約之約定（注意！）

  1. 得約定提前終止，但需先行通知。未先通知而逕予終止應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。

• 十四、租賃住宅之返還

• 十五、租賃住宅所有權之讓與

  1. 買賣不破租賃

• 十六、出租人提前終止租約（背！）

  1. (一)出租人為重新建築而必要收回。

  2. (二)承租人遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

  3. (三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達相當二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

  4. (四)承租人違反第七點第二項規定而違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止，仍繼續使用。

  5. (五)承租人違反第七點第三項勾選不同意之約定，擅自轉租、出借或以其他方式供他人使用或將租賃權轉讓予他人。

  6. (六)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人限期催告修繕而不為修繕或相當之賠償。

  7. (七)承租人違反第九點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修。

  8. (八)承租人違反第九點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。

  9. (九)承租人違反第九點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築之結構安全。

• 十七、承租人提前終止租約（背！）

  1. (一)租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人依第八點第二項規定催告，仍不於期限內修繕。

  2. (二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。

  3. (三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。

  4. (四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

  5. (五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。

• 十八、遺留物之處理

• 十九、履行本契約之通知

  1. 通知得經租賃雙方約定以□電子郵件□簡訊□通訊軟體（例如Line、Whats App 等文字顯示）□其他__方式為之

• 二十、其他約定

  1. 是否同意辦理公證

• 二十一、契約及其相關附件效力

• 二十二、當事人及其基本資料

貳、不得約定事項（背！）

• 一、不得約定廣告僅供參考。

• 二、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

• 三、不得約定承租人不得遷入戶籍。

• 四、不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。

• 五、不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。

• 六、不得約定承租人須繳回契約書。

• 七、不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之。

• 八、不得約定違反強制或禁止規定。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下