主題精選：物權效力¶
共收錄 3 篇文章。
1. 基地優先購買權之相關議題(二)：未受通知主張塗銷登記多年後，物權效力是否受誠信原則限制？¶
發布日期: 2025-11-04
內文¶
延續前次基地優先購買權之相關議題(一)，探討優先購買權人在未受通知後，並且該基地已移轉第三人過了多年，甚至還轉了好幾手後，才發現其優先購買權受到侵害，進而訴請塗銷這些移轉的所有權，以行使優先購買權，試問是否妥適？
根據土地法第104條第一項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此為地政考試非常重要的基地優先購買權觀念，至於同條第二項：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」由於該優先購買權可據以對抗第三人，故學者將其歸屬為「物權效力」。
該物權效力，指在優先購買權人（地上權人、典權人或承租人）未受出賣通知時，若出賣人已移轉所有權登記予第三人，因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先承買權人，從而，優先承買權人自得請求第三人即買受人塗銷所有權移轉登記，暨請求義務人即出賣人協同辦理所有權移轉登記。然而，究竟多久內可以主張優先購買而訴請塗銷所有權，法未明訂，參楊智守（2019）提及目前司法實務以是否違反誠信原則作為討論，並分為兩說：
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未違反誠信原則說 承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先承買權之表示，倘出租人未為與買賣契約同意條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先承買權，既不得認其已拋棄優先承買權，亦難認其違反誠信或有權利濫用之情事（最高法院106年度台上字第1263號判決意旨）。
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違反誠信原則說 優先承買權之立法意旨非在使優先承買權人巧取利益，是土地優先承買權人如已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件（例如從買受人、法院判決書、對造答辯狀等來源而知悉買賣同樣條件時），即應於相當期限內行使其權利，若長期不行使，足以引起出賣人與買受人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或嗣後房地價格飆漲後，再主張行使優先承買權時，應認為有違誠信原則。
其中，楊智守法官（2019）於結論中指出，此種優先購買權人訴請塗銷所有權移轉登記，常已距基地初次買賣有段時日，基地所有權甚至更已轉手多次，優先承買權人的相對物權效力一次性翻轉歷次基地所有權轉移效果，造成法秩序不安定，訴訟爭點再次延伸到誠信原則的判斷，最後求之法院職權調整買賣價金亦不太可得，足見基地租賃優先承買權的相對物權效力應有立法調整之必要。
參考資料：楊智守，2019，基地租賃優先承買權之實務問題探討（二）－以法律效果與訴訟主張為中心，司法周刊，第1976期，第2-3版。
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2. 土地法第73條之1第3項優先購買權之性質¶
發布日期: 2023-01-04
內文¶
一般學者主張具有債權效力，然亦有部分學者主張具有物權效力。
• (一) 主張債權效力之理由：土地法第73條之1第3項未明定「出賣人違反規定而將所有權移轉者，其移轉不得對抗優先購買權人。」準此，土地法第73條之1第3項之優先購買權具有債權效力。
• (二) 主張物權效力之理由：逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第13點規定：「土地法第73條之1第3項之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用土地法第73條之1之優先購買權。」準此，土地法第73條之1第3項之優先購買權先於物權效力之土地法第104條及第107條而行使。因此，土地法第73條之1第3項之優先購買權具有物權效力。
• (三) 主張兼具物權效力與債權效力之理由：土地法第73條之1第3項優先購買權之次序為繼承人、合法使用人、其他共有人。第二次序為合法使用人，其優先購買權類似土地法第104條，因此具有物權效力。第一次序為繼承人，其次序優先於合法使用人，因此應具有物權效力。第三次序為其他共有人，其優先購買權類似土地法第34條之1第4項，因此具有債權效力。
綜上，筆者主張第(三)說。亦即土地法第73條之1第3項之優先購買權，第一次序繼承人及第二次序合法使用人皆具有物權效力，第三次序其他共有人則具有債權效力。¶
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3. 優先購買權之物權效力與債權效力¶
發布日期: 2022-10-20
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立法者賦予優先購買權物權效力或債權效力之考量，在於若優先購買權對增進公共利益或社會福利較大者，賦予物權效力；若優先購買權對增進公共利益或社會福利較小者，賦予債權效力。前者法條規定「出賣人未通知優先購買權人而將所有權移轉者，其移轉不得對抗優先購買權人」，後者則無此項規定。¶
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