主題精選：比較標¶

共收錄 2 篇文章。

1. 離差計算方法之差異¶

發布日期: 2025-09-04

內文¶

茲舉一個例子說明：

[圖片1]

• (一) 總調整率不得大於30%之離差計算方法的差異：

政府單位之計算方法： (1×1.03×1.01×0.98)−1=2%
民間不動產估價師事務所之計算方法： 0%+3%+1%+│−2%│=6%
結論：民間不動產估價師事務所之計算結果高於政府單位。因為前者之調整率不會發生正負相抵銷，後者之調整率會發生正負相抵銷。

• (二) 總調整率不得大於30%與三件以上比較標的分別賦予權重之離差計算方法的差異：

總調整率不得大於30%之離差計算方法： 0%+3%+1%+│−2%│=6%
三件以上比較標的分別賦予權重之離差計算方法： (1)細項之離差計算： 2%+│−1%│+3%+0%+｜−5%｜+3%=14% (2)小項之離差計算： │−4%│+1%+14%+2%+｜−3%｜=24% (3)大項之離差計算： 0%+3%+0%+1%+24%=28% (4)最後計算出此一比較標的之離差為28%。
結論：總調整率不得大於30%之離差僅就大項調整率計算。然，三件以上比較標的分別賦予權重之離差計算是從細項離差計算得到小項離差，再由小項離差計算得到大項離差。

文章圖片¶

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

2. 離差於不動產估價上之應用¶

發布日期: 2025-08-28

內文¶

• (一) 離差之意義：

離差，指比較標的之價格形成因素，離勘估標的之價格形成因素的遠近。倘比較標的之價格形成因素，離勘估標的之價格形成因素較近，表示離差小，則選用此一比較標的較佳。相反地，倘比較標的之價格形成因素，離勘估標的之價格形成因素較遠，表示離差大，則選用此一比較標的較差。

• (二) 離差於不動產估價上之應用：

不動產估價技術規則第25條規定，試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
不動產估價技術規則第26條規定，經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
不動產估價技術規則第27條規定，不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、「各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度」，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。
不動產估價技術規則第15條第1項規定，不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，「考量價格形成因素之相近程度」，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下