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主題精選：房價

共收錄 4 篇文章。

1. 房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲

發布日期: 2026-02-26

內文

• (一) 建設公司購地之最高價格 建設公司就建築基地在最有效使用下，預估銷售總金額，扣除建築成本、管銷費用及正常利潤，所得到之餘額，就是建設公司購買土地之最高支付價格。不動產估價技術規則第81條「土地開發分析法」之公式正是此一構想。

• (二) 土地開發分析法之啟示 土地開發分析法之公式如下： V=S÷（1+R）÷（1+i）−（C+M）……①其中：

  1. V代表個別基地之地價：地價為因變數，S、C、M、i及R等為自變數。亦即，個別基地之地價（V）受到總銷售金額（S）、建築成本（C）、管銷費用（M）、綜合利率（i）、適當利潤率（R）等之影響。以函數關係表示如下： V=f(S, C, M, i, R)……②

  2. S代表總銷售金額：建設公司於建築基地之建蔽率、容積率等容積管制下，規劃建物之可銷售樓地板面積（即建坪）。再就各層可銷售單價（即房價），乘以各層可銷售樓地板面積，就得到總銷售金額（即建案之總收入）。亦即： S=Σ(P×Q)……③ 其中： S：預期總銷售金額。 P：各層之可銷售單價（即房價）。 Q：各層之可銷售樓地板面積（即建坪）。

  3. C代表建築成本：建築成本就是造價成本。不動產估價技術規則稱為「直接成本」。

  4. M代表管銷費用：管銷費用包括規劃設計費、廣告費及銷售費、管理費、稅捐等，但不包括資本利息。不動產估價技術規則稱為「間接成本」。

  5. i代表綜合利率：綜合利率為個案利率，而非年利率。亦即，建案興建一段期間所負擔之平均利率。

  6. R代表適當利潤率：適當利潤率就是經濟學之正常利潤率。適當利潤率為個案利潤率，而非年利潤率。亦即，建案興建一段期間所要求之正常利潤率。

由③式可知，構成總銷售金額之因素為可銷售之房價（P）及可銷售之樓地板面積（Q）。又，可銷售之樓地板面積主要取決於容積率（以A代表），容積率代表土地使用強度。因此，②式可以改寫為：V=f(P, A, C, M, i, R)……④

由①式可知，房價（P）與地價（V）成正比，容積率（A）與地價（V）成正比，造價（C）與地價（V）成反比，管銷費用（M）與地價（V）成反比，綜合利率（i）與地價（V）成反比，適當利潤率（R）與地價（V）成反比。

• (三) 地價與房價之關係：

  1. 由④式可知，房價（P）為自變數，地價（V）為因變數。因此，房價影響地價，而非地價影響房價。

  2. 房價（P）與地價（V）成正比。亦即，房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲。

• (四) 預售屋價格為不動產價格之核心 建設公司所採用之房價（P）為預售屋價，而非新成屋價。因此，預售屋價上漲帶動新成屋價上漲，新成屋價上漲再帶動中古屋價上漲。

綜上，預售屋價上漲帶動地價上漲，預售屋價上張又帶動新成屋價上漲及中古屋價上漲。要言之，預售屋價格為不動產價格上漲之領頭羊。 政府於不動產價格高漲時，採取抑制不動產價格高漲之措施，焦點應放在預售屋價格。只要預售屋價格受到抑制，其餘之新成屋價、中古屋價及地價等隨之熄火。

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2. 民眾購買預售屋之投機方法

發布日期: 2025-04-10

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民眾購買預售屋從事投機之方法有二：

• (一) 財務槓桿：民眾購買預售屋在交屋前分期繳納定金、簽約款、開工款、工程期款及交屋款。這些款項之合計等於自備款（如預售屋之購屋貸款70%，則自備款30%）。準此，在交屋時，如果房價上漲，將擴大購屋者之投資報酬率。如房價1,000萬元，自備款30%，交屋時房價上漲為1,200萬元，則民眾之投資報酬率為66.67%（即200 ÷ 300 = 66.67%），而非20%（即200 ÷ 1,000 = 20%）。

• (二) 選擇權操作：預售屋之購屋者相當於站在選擇權買權（Call Option）之買方。亦即，購屋者付出定金及簽約金之後，取得要求建設公司於完工時移轉該預售屋之權利。析言之：

  1. 當未來房價上漲時，購屋者選擇履約，則建設公司須將完工後之預售屋移轉於購屋者。

  2. 當未來房價下跌時，購屋者可以在房屋興建中途隨時選擇不履約（俗稱斷頭），則購屋者已繳納之定金、簽約金及工程期款等會被建設公司没收。依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第24點第4款規定，建設公司頂多没收房地總價之15%（如房地總價1,000萬元，自備款30%，則建設公司頂多沒收150萬元，不得没收300萬元）。亦即，購屋者頂多損失房地總價之15%。

綜上，購屋者購買預售屋擁有上述二項投機利器。因此，不動產景氣時，會出現很多投機購屋者，而使不動產市場更加繁榮，最後造成房價飆漲。

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3. 新青安貸款是否為房價飆漲的元凶？

發布日期: 2025-03-13

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政府為使年輕人買得起房子，推出青年安心成家購屋優惠貸款方案。其特色為，貸款對象限於借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者，貸款成數最高8成，貸款額度最高1,000萬元，貸款年限最長40年，貸款利率採政府補貼之優惠利率。

去年（民國113年）年初，部分人士將房價飆漲歸罪於新青安政策。但筆者不認同，其理由如下：

• (一) 房價高漲主要是預售屋投機炒作所致，而非新青安政策所致。因為新青安之放款標的只限於成屋，而非預售屋。

• (二) 新青安政策是針對名下無房子的購屋者，屬於住的基本需求，而非投機需求。況，新青安貸款條件，並非毫無限制。政府只補助購屋貸款利息，並非補助購屋資金。

• (三) 中央銀行於民國113年9月19日第七波不動產選擇性信用管制（即貸款成數下修、取消寬限期等），重拳打擊到投機者的要害，房市立即冷卻。但第七波不動產選擇性信用管制之前及之後，新青安貸款維持不變。此一事實說明，新青安政策非房價飆漲之元凶。

總之，新青安貸款是政府照顧青年人購屋的不動產政策，值得肯定。當然，新青安貸款亦存在一些漏洞（如不肖人士藉新青安貸款購屋，轉售圖利或出租牟利），政府應加強查核，並予以遏止。

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4. 公地標售之兩難

發布日期: 2024-06-13

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公地標售，一般以市價作為其底價，再由投標者加價競標，因此標脫價一定高於周遭市價，因而帶動周遭之地價及房價上漲。

公地標售（如市地重劃之抵費地標售、區段徵收之配餘地標售等），如果高價標出，雖增加國庫收入，但卻帶動地價及房價上漲。如果底價訂得太低而低價標出，恐被批評為賤售公產。因此，公地標售陷入兩難。

總之，大塊完整之公有土地儘量不要標售，應採取招標設定地上權或供興建社會住宅之用。

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