主題精選：建築法¶

共收錄 2 篇文章。

1. 違規土地使用之處罰對象¶

發布日期: 2024-10-01

內文¶

甲出租都市住宅區不動產予乙住宅使用，惟乙卻違反管制規定，對外作營業使用，經鄰居檢舉後，試問該縣市政府應以甲或乙作為裁罰對象，抑或兩人皆應處罰？

有關處罰對象部分，都市計畫法第79條明定得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人。
參照最高行政法院95年1月份庭長聯席會議決議意旨：「應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所有權人處罰。」因此，原則應以行為人乙為裁處對象。
至於所有權人甲，處分機關應依論理及經驗法則判斷土地或建築物所有權人是否有故意或過失等責任條件。

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2. 危險建築物之重建規定¶

發布日期: 2021-11-16

內文¶

各位同學好

針對前陣子城中城災後重建，茲整理相關法令如下，以瞭解老舊危險建物重建之規定：

建築法第81條直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物，應通知所有人或占有人停止使用，並限期命所有人拆除；逾期未拆者，得強制拆除之。
公寓大廈管理條例第13條公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。第5條依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。
都市更新條例第4條都市更新處理方式，分為下列三種：一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。第37條實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算：

• (一) 依第12條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者

原則：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。
例外：但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。

• (二) 依第22條規定辦理者（更新地區內）

迅行劃定：依第七條規定劃定或變更之更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。
一般、優先劃定：其餘更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

• (三) 依第二十三條規定辦理者（更新地區外-自行劃定）應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算。

目前城中城重建，高雄市政府預計是採跨區區段徵收方式辦理，有關跨區區段徵收之概念，後續在其他期專欄再另予介紹。

最後，老舊危險大樓之所以難以推動更新重建，其原因大多為(林旺根，2021)：

人數眾多產權複雜。
原居住單元面積較小，且因當初未實施容積率管制，建築量體較大，不足以分配，加上受容積率的限制，重建後之總量僧多粥少。
部分屋主無法負擔巨額重建費用。
在非都會地區，通常房價較低，無法引起建商投資之興趣。
在更新單元內多數經濟弱勢的租客，必須面臨迫遷問題，也會引發抗爭。

延伸閱讀：林旺根，2021.10.21，從城中城火災，談如何健全老舊大樓的重建及整建法。¶

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