主題精選：實坪制

共收錄 2 篇文章。

1. 內政部虛坪改革方向之優缺點

發布日期: 2026-03-31

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有關內政部日前虛坪改革方向包括二大重點，首先為檢討「建築技術規則」的「免計容積」規定，希望藉由合理規範社區管理室等公設的設置面積標準，避免出現娛樂交誼廳等不實用的公共設施；其次為修正「公寓大廈管理條例」，將「停車空間」由公共設施改為專有部分，使沒有買車位的住戶可免再負擔車道公設面積。

目前各方討論之優缺點，簡要整理如下，供同學準備考試之參考：

• (一) 優點

1. 實坪制使產權結構更明確，產權面積等於實際使用面積。

2. 使用者付費，用不到公共設施(如停車空間)不用花錢，使公共設施更公平分攤，公設比下降。

3. 減少灌水、包裝，避免免計容積(如管委會空間)轉成非必要公共設施(如圖書室)，導致提高公設比及售價。

• (二) 缺點

1. 地下停車空間並無獨立性，如何獨立為專有而成為單獨所有權。

2. 地下停車空間如調整為專有部分後，將出現未購買者得否使用地下公共空間之爭議。

3. 公設比下降，所減少的面積與價格，可能轉至單價或停車位價格反應，以致於未必能降低房價，減少民眾購屋負擔。

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2. 虛坪制與實坪制

發布日期: 2018-01-18

內文

房屋產權登記面積有三，即主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積。共有部分面積習稱公共設施面積，包括：

1. 共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。

2. 空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。

3. 法定防空避難室。

4. 法定停車空間（含車道及其必要空間）。

5. 給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。

6. 配電場所，如變電室、配電室、受電室等。

7. 管理委員會使用空間。

8. 其他經起造人或區分所有權人按其設置目的及使用性質約定為共有部分者。

我國現行採虛坪制，即主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積三部分皆可登記，亦可計價。如採實坪制，則有二種方式，其一、共有部分面積可登記，但不可計價；其二、共有部分面積不可登記，亦不可計價。

• (一) 改採實坪制之理由：

1. 世界各國大都採實坪制（如美國、日本即是），為與國際接軌，且與其他國家作房價比較之基準相同。

2. 現在住宅大樓之公設比在30%左右，意即消費者買房約有三分之一的錢花在公共設施上。

3. 公共設施計算與分配不合理，又不透明。建設公司與購屋者之間存在資訊不對稱，消費者權益受損。

• (二) 改採實坪制之影響：

1. 對廣大已有房產的人，等同房屋面積縮小，侵害私人財產權。如採新舊制並行，恐造成市場混亂。

2. 對經濟影響層面非常廣泛，諸如政府課徵房屋稅之稅收受影響、銀行房屋擔保品之價值受影響等等，不一而足。

3. 公共設施不登記或不計價之結果，導致建設公司儘量減少興建公共設施，對法律未強制規定之公共設施予以刪除（如健身房、游泳池、會客室等），對法律強制規定之公共設施以法定最低門檻設置（如梯廳、水箱、機房等），造成公寓大廈之生活機能弱化。

4. 推行實價制，建設公司為反映成本，房屋單價必然向上調漲，再加上人為哄抬，造成經濟不安定。另，新制實施如僅針對新建案，舊建物不受影響，新制與舊制並存，則市場上房屋登記面積有二套，房屋單價亦有二套，房地產交易更加複雜。

由上述分析可知，推行實坪制應從長計議，不宜率爾實施。目前最可行的是，就現制下建立公共設施計算與分配之透明機制，以保護消費者權益。

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