主題精選：基地¶

共收錄 3 篇文章。

1. 基地優先購買權之相關議題(一)：基地出賣後建物拆除之主張優先購買問題¶

發布日期: 2025-10-21

內文¶

• (一) 案例說明

乙於民國76年3月1日與甲就系爭土地訂立租賃契約書，租期自76年3月1日起至80年 2月28日止，年租金5萬元。租期屆滿後乙仍續租，雙方約定以乙墊付之開發費用抵繳日後租金，乙並在系爭土地上興建1棟房屋（下稱系爭房屋）。然而，甲於95年9月11日未先通知乙，即以總價2,200萬元出售系爭土地並移轉登記予丙所有，嗣丙再將應有部分10分之 1移轉登記予丁所有，乙發現後爰於民國100年依民法第426條之 2、第767條及土地法第104條第1項規定，求為下列判決，惟民國102年1月16日乙之房屋已遭拆除：

確認乙就系爭土地有優先購買權存在。
命丁將系爭土地所有權應有部分10分之 1所為之移轉登記塗銷，回復登記為丙所有。
命丙將系爭土地所有權全部所為之移轉登記塗銷，回復登記為甲所有。
命甲以出售予丙之相同條件即總價 2,200萬元與乙訂立買賣契約，並移轉登記予乙所有。

• (二) 法條

按土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

• (三) 判決重點

房屋拆除後得否主張土104優先購買？所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，縱然該房屋嗣後被拆除，仍不影響其原本已取得之先買權。
知悉出賣事實而未為購買表示是否視為放棄？承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權。
移轉第三人之效力？此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。

• (四) 結論

甲於95年 8月16日出賣其所有系爭土地時，乙基於不定期租賃契約而為系爭土地之承租人，並本於該租約約定，在系爭土地上建有系爭房屋，乃甲未將其買賣條件通知乙，即以總價 2,200萬元出售系爭土地並移轉登記為丙所有，丙嗣再將系爭土地所有權應有部分10分之 1出售並移轉登記予丁。

乙主張依土地法第104條第1項規定，以甲出賣系爭土地之同樣條件，優先購買系爭土地，自屬合法有據，既不得認其已拋棄優先購買權，亦難認其違反誠信或有權利濫用之情事。

又，土地法第104條第1項規定之優先購買權，具有相對物權的效力，乙行使該權利之結果，使甲移轉系爭土地所有權予丙、及丙移轉系爭土地所有權應有部分10分之 1予丁之物權行為，均因而成為無權處分，乙自得請求塗銷各該所有權移轉登記。

資料來源：最高法院106年度台上字第1263號判決

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2. 民法物權編施行法第8條之5之優先購買權與土地法第104條之優先購買權的比較¶

發布日期: 2025-10-16

內文¶

• (一) 民法物權編施行法第8條之5優先購買權之規定：

區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。
區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。
區分所有建築物之基地或專有部分之所有人出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

• (二) 土地法第104條優先購買權之規定：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

• (三) 兩者比較：

民法物權編施行法第8條之5之優先購買權與土地法第104條之優先購買權同屬房與地間之優先購買權。兩者之比較如下表。

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3. 基地優先購買權之要件探討－合法建物¶

發布日期: 2025-02-11

內文¶

假設某區已實施建築管理，其中一筆基地之所有權人甲，將其所有之A地租給乙興建建物，惟乙卻未依法申請建照，今甲出售基地所有權人時，試問該違章建築之所有權人乙得否按土地法第104條主張優先購買？

根據土地法第104條規定，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之(第一項)。」「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人(第二項)」。

爭議：該基地上之建物是否需以合法為必要？

• (一) 肯定說需以合法為必要。本條優先購買權具物權效力，其解釋適用上除維護權利人之利益外，並應兼顧交易安全與公共利益。由於違章建築有礙於公共安全，隨時有被拆除可能，與土地法第104條之立法意旨有間。又如未辦竣保存登記，則登記審查時甚難注意，有辦竣登記則可防範糾紛。但亦有學者認為興建房屋屬於法律事實，依民法第759條不以登記為生效要件，故保存登記似非必要。

• (二) 否定說不需以合法為必要。違章建築並非不得為交易、讓與之標的，且具一定之經濟價值。然而，該受讓人權利僅為事實上處分權是否符合土地法第104條房地之「所有權」合而為一之立法意旨，尚有爭議。

學說通說原則以合法建築為必要（肯定說）。

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