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主題精選：土地開發分析法

共收錄 2 篇文章。

1. 房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲

發布日期: 2026-02-26

內文

• (一) 建設公司購地之最高價格 建設公司就建築基地在最有效使用下，預估銷售總金額，扣除建築成本、管銷費用及正常利潤，所得到之餘額，就是建設公司購買土地之最高支付價格。不動產估價技術規則第81條「土地開發分析法」之公式正是此一構想。

• (二) 土地開發分析法之啟示 土地開發分析法之公式如下： V=S÷（1+R）÷（1+i）−（C+M）……①其中：

  1. V代表個別基地之地價：地價為因變數，S、C、M、i及R等為自變數。亦即，個別基地之地價（V）受到總銷售金額（S）、建築成本（C）、管銷費用（M）、綜合利率（i）、適當利潤率（R）等之影響。以函數關係表示如下： V=f(S, C, M, i, R)……②

  2. S代表總銷售金額：建設公司於建築基地之建蔽率、容積率等容積管制下，規劃建物之可銷售樓地板面積（即建坪）。再就各層可銷售單價（即房價），乘以各層可銷售樓地板面積，就得到總銷售金額（即建案之總收入）。亦即： S=Σ(P×Q)……③ 其中： S：預期總銷售金額。 P：各層之可銷售單價（即房價）。 Q：各層之可銷售樓地板面積（即建坪）。

  3. C代表建築成本：建築成本就是造價成本。不動產估價技術規則稱為「直接成本」。

  4. M代表管銷費用：管銷費用包括規劃設計費、廣告費及銷售費、管理費、稅捐等，但不包括資本利息。不動產估價技術規則稱為「間接成本」。

  5. i代表綜合利率：綜合利率為個案利率，而非年利率。亦即，建案興建一段期間所負擔之平均利率。

  6. R代表適當利潤率：適當利潤率就是經濟學之正常利潤率。適當利潤率為個案利潤率，而非年利潤率。亦即，建案興建一段期間所要求之正常利潤率。

由③式可知，構成總銷售金額之因素為可銷售之房價（P）及可銷售之樓地板面積（Q）。又，可銷售之樓地板面積主要取決於容積率（以A代表），容積率代表土地使用強度。因此，②式可以改寫為：V=f(P, A, C, M, i, R)……④

由①式可知，房價（P）與地價（V）成正比，容積率（A）與地價（V）成正比，造價（C）與地價（V）成反比，管銷費用（M）與地價（V）成反比，綜合利率（i）與地價（V）成反比，適當利潤率（R）與地價（V）成反比。

• (三) 地價與房價之關係：

  1. 由④式可知，房價（P）為自變數，地價（V）為因變數。因此，房價影響地價，而非地價影響房價。

  2. 房價（P）與地價（V）成正比。亦即，房價上漲拉動地價上漲，而非地價上漲推動房價上漲。

• (四) 預售屋價格為不動產價格之核心 建設公司所採用之房價（P）為預售屋價，而非新成屋價。因此，預售屋價上漲帶動新成屋價上漲，新成屋價上漲再帶動中古屋價上漲。

綜上，預售屋價上漲帶動地價上漲，預售屋價上張又帶動新成屋價上漲及中古屋價上漲。要言之，預售屋價格為不動產價格上漲之領頭羊。 政府於不動產價格高漲時，採取抑制不動產價格高漲之措施，焦點應放在預售屋價格。只要預售屋價格受到抑制，其餘之新成屋價、中古屋價及地價等隨之熄火。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

2. 土地開發分析法

發布日期: 2025-11-13

內文

• (一) 土地開發分析法之意義：指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。

• (二) 土地開發分析法之應用時機：

  1. 評估建地價格：如住宅用地、商業用地、工業用地等之建地估價。

  2. 評估需經開發改良土地之開發前地價：如山坡地、工業區土地、重劃區土地等之開發前地價評估。

• (三) 土地開發分析法之公式： V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M） 其中： V：土地開發分析價格。 S：開發或建築後預期總銷售金額。 R：適當之利潤率。 C：開發或建築所需之直接成本。 M：開發或建築所需之間接成本。 i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

• (四) 土地開發分析法之估價程序：

  1. 確定土地開發內容及預期開發時間：先確定土地開發之面積、內容及開發時間。

  2. 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料：蒐集營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐、資本利率、建築利潤率等市場行情資料。

  3. 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析：現況勘察勘估標的及其周遭環境之土地利用與開發程度。

  4. 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積：按相關法令規定，在最有效使用下，估算勘估標的之可銷售面積。

  5. 估算開發或建築後總銷售金額：按開發後或建築後可銷售面積，乘以可銷售單價，得到銷售金額。總計各部分之銷售金額，得到總銷售金額。

  6. 估算各項成本及相關費用：估算營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐及其他負擔等成本及費用。

  7. 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率：選擇適當利潤率，並計算資本利息綜合利率。

  8. 計算土地開發分析價格：將上開計算結果，代入土地開發分析法之公式，即得出土地開發分析價格。

• (五) 舉例說明：

有一塊建築基地，土地面積800坪，開發期間3年，可銷售資料如下：

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相關資料如下：

  1. 營造施工費：18萬／坪。

  2. 規劃設計費：依營造施工費之2%計。

  3. 廣告費與銷售費：依總銷售金額之5%計。

  4. 管理費：依總銷售金額之4%計。

  5. 稅捐及其他負擔：依總銷售金額之1%計。

  6. 資本利息資料如下：(1)一年期定存利率2%，銀行放款利率5%。(2)貸款資金：自有資金：預售收入=3:2:1(3)土地價值：建物價值=5:4

  7. 適當之利潤率：20%。

試以土地開發分析法計算該建築基地之單價及總價？

【解答】

• (一) 總銷售金額（S）： 1F：160×240=38,400 2F以上：100×1,060=106,000 車位：250×75=18,750 合計：38,400+106,000+18,750=163,150

• (二) 直接成本（C）： 18×2,200=39,600

• (三) 間接成本（M）：

  1. 規劃設計費：39,600×2%=792

  2. 廣告費與銷售費：163,150×5%=8,158

  3. 管理費：163,150×4%=6,526

  4. 稅捐及其他負擔：163,150×1%=1,632

  5. 合計：792+8,158+6,526+1,632=17,108

• (四) 資本利息綜合利率（i）：

  1. 資本利息年利率：[圖片1]

  2. 資本利息綜合利率：[圖片2]

• (五) 適當利潤率（R）： 適當利潤率為20%。

• (六) 土地開發分析價格（V）： V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M） =163,150÷（1+20%）÷（1+7.4%）-（39,600+17,108） =69,883 69,883÷800=87.35

答：該建築基地之單價為87.35萬／坪，總價69,883萬元。

文章圖片

圖片1

圖片2

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下