主題精選：土地法第104條¶

共收錄 9 篇文章。

1. 民法物權編施行法第8條之5之優先購買權與土地法第104條之優先購買權的比較¶

發布日期: 2025-10-16

內文¶

• (一) 民法物權編施行法第8條之5優先購買權之規定：

區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。
區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另有約定者，從其約定。
區分所有建築物之基地或專有部分之所有人出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

• (二) 土地法第104條優先購買權之規定：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

• (三) 兩者比較：

民法物權編施行法第8條之5之優先購買權與土地法第104條之優先購買權同屬房與地間之優先購買權。兩者之比較如下表。

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2. 依土地法第34條之1第1項設定地上權或典權後再出賣土地之優先購買權¶

發布日期: 2023-11-16

內文¶

部分共有人依土地法第34條之1第1項規定設定地上權或典權後，再依土地法第34條之1第1項規定出賣土地，他共有人有土地法第34條之1之優先購買權（土地法第三十四條之一執行要點第12點第4項）。析言之：

• (一) 部分共有人依土地法第34條之1第1項規定設定地上權或典權，他共有人無優先承受權。但，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣土地，他共有人有優先承受權。

• (二) 上開優先購買權之行使，如與土地法第104條或民法第919條之優先購買權競合時，因土地法第104條及民法第919條之優先購買權具有物權效力，土地法第34條之1之優先購買權僅具債權效力，因此土地法第104條及民法第919條之優先購買權優先行使。

茲舉二例說明：

• (一) 甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分均等。甲、乙二人同意設定地上權於丁，丙表示反對，於是甲、乙二人依土地法第34條之1第1項多數決設定地上權於丁。嗣，甲、乙二人同意出賣該土地於戊，丙表示反對，於是甲、乙二人又依土地法第34條之1第1項多數決出賣於戊。

如丁在該土地上無房屋建築存在，則丁無土地法第104條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。因此，優先購買權由丙行使。
如丁在該土地上有房屋建築存在，則丁有土地法第104條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。二者競合時，前者優先於後者而行使。因此，優先購買權由丁先行使。

• (二) 甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分均等。甲、乙二人同意設定典權於丁，丙表示反對，於是甲、乙二人依土地法第34條之1第1項多數決設定典權於丁。嗣，甲、乙二人同意出賣該土地於戊，丙表示反對，於是甲、乙二人又依土地法第34條之1第1項多數決出賣於戊。

如丁在該土地上無房屋建築存在，則丁雖無土地法第104條之優先購買權，但有民法第919條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。二者競合時，前者優先於後者而行使。因此，優先購買權由丁先行使。

2. 如丁在該土地上有房屋建築存在，則丁有土地法第104條之優先購買權及民法第919條之優先購買權。另，丙有土地法第34條之1之優先購買權。二者競合時，前者優先於後者而行使。因此，優先購買權由丁先行使。¶

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3. 土地法104優先購買權之優先順序¶

發布日期: 2019-08-29

內文¶

各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關土地法第104條優先購買權之適用優先順序

首先，土地法第104條第一項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

當某基地所有權人甲就其土地「不同位置」「先後」給予不同人利用：

左半部租給乙建築房屋
中間部分設定地上權給丙建築房屋
右半部設定典權給丁建築房屋

當甲將其基地整塊出賣給戊時，按土地法第104條規定，乙、丙、丁均有同樣的優先購買權，順序則以登記先後定之。

然而，租賃權並非土地登記客體，僅有地上權及典權有登記，因而學者就此條文的解釋，認為應以這三種權利的「成立生效先後」定優先順序。

因此，這邊常有許多同學認為承租人是債權、沒有登記，故應先由有登記又是物權的地上權人及典權人主張，如此一來，等同於認為承租人優先購買權是次一級的，此應非本條文之原意。應記得，他們三種人的優先購買權是相同地位的才是，其順序看誰先成立生效誰優先。

故本擬題，甲既然是先租予乙建築房屋，則應先由乙優先購買該基地。

參考資料：陳立夫，土地法釋義（一），元照出版：第202-203頁。¶

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4. 土地法第104條之優先購買權可否擴大解釋或類推適用？¶

發布日期: 2018-10-04

內文¶

茲舉三例說明：

• (一) 基地所有權人甲將土地設定地上權於乙，乙再將該土地出租於丙，並由丙興建房屋。當甲出售基地時，何人有優先購買權？

未擴大解釋：乙於該基地上無房屋產權，故乙無土地法第104條之優先購買權；另，丙雖於該基地上有房屋產權，但甲與丙之間無租賃權之關係存在，故丙無土地法第104條之優先購買權。
採擴大解釋：乙為其占有該土地之使用人有房屋產權，故乙有土地法第104條之優先購買權；另，丙雖與甲無直接租賃權關係，惟經過「權利傳導」而與甲有間接租賃權關係，故丙有土地法第104條之優先購買權。因此，乙、丙二人均有優先購買權。依土地法第104條規定，其順序以登記之先後定之。是以，乙之優先購買權之行使優先於丙。此一結果，恐違反土地法第104條房屋與其基地所有權合一之立法意旨。

• (二) 基地所有權人甲將土地設定典權於乙，乙再將典物轉典或出租於丙，並由丙興建房屋。當甲出售基地時，何人有優先購買權？

未擴大解釋：乙於該基地上無房屋產權，故乙無土地法第104條之優先購買權，但仍有民法第919條之優先購買權。另，丙雖於該基地上有房屋產權，但甲與丙之間無典權或租賃權之關係存在，故丙無土地法第104條及民法第919條之優先購買權。
採擴大解釋：乙為其占有該土地之使用人有房屋產權，故乙有土地法第104條之優先購買權；另，丙雖與甲無直接典權或租賃權之關係，惟經過「權利傳導」而與甲有間接典權或租賃權關係，故丙有土地法第104條之優先購買權。因此，乙、丙二人均有優先購買權。依土地法第104條規定，其順序以登記之先後定之。是以，乙之優先購買權之行使優先於丙。此一結果，恐違反土地法第104條房屋與其基地所有權合一之立法意旨。

• (三) 基地所有權人甲將土地設定典權於乙，乙再將典物出租於丙，並由丙興建房屋。當丙出售房屋時，何人有優先購買權？

未類推適用：乙於基地上無所有權，故乙無土地法第104條之優先購買權；另，甲雖於基地上有所有權，但甲與丙之間無租賃權關係存在，故甲無土地法第104條之優先購買權。
採類推適用：乙雖非土地所有權人，但日後有取得所有權之可能，故類推適用土地法第104條規定，乙有優先購買權。此一結果，恐違反土地法第104條房屋與基地所有權合一之立法意旨。

綜上，如果無法使房屋與其基地所有權合一，土地法第104條之擴大解釋或類推適用無存在之必要。況優先購買權雖有其政策功能，然優先購買權具強而有力之效力，除非法律有明文規定，實不宜擴大解釋或類推適用，以免扭曲市場機制及干擾交易秩序。¶

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5. 農舍單獨移轉是否有土地法第104條之適用？¶

發布日期: 2018-05-17

內文¶

依據農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。惟該規定修正施行前（即民國89年1月27日前），農舍與農業用地分屬不同所有權人，基於法律不溯既往，仍允許農舍單獨移轉。

若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的（93.10.27農企字第0930150054號函）。由此可知，農舍單獨移轉有土地法第104條之適用，惟仍須以農舍與農業用地之間存在地上權、典權或租賃權為前提。

同理，若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農業用地於拍賣或移轉時，農舍所有權人有依同樣條件優先購買之權。¶

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6. 土地法第104條實例解析¶

發布日期: 2017-12-21

內文¶

各位同學好

因有許多同學詢問104年普考的一題土地法實例如何回答，本週專欄統一予以說明，提供同學參考：

[考題]

甲、乙、丙三人分別共有基地一筆，應有部分均等且三人定有分管契約，茲甲將其應有（特定）部分土地（下稱系爭土地）設定典權予丁，丁未建屋旋即出租予戊，戊依法於其上建有建物一棟（下稱系爭建物）。試依據土地法第104條相關規定，回答下述問題：(一)甲於典權與租賃存續期間擬出售系爭土地予第三人時，乙、丁與戊均欲行使先買權，誰之先買權優先？理由為何？(二)戊於典權與租賃存續期間擬出售系爭建物予第三人時，甲、丙與丁均欲行使先買權，誰之先買權優先？理由為何？

[圖片1]

[曾榮耀老師擬答]

確認各關係人：甲、乙、丙分別為共有人；丁為典權人；戊為典物承租人及建物所有權人。(根據民法§915典權存續中，典權人得將典物轉典或出租於他人)
今甲於典權與租賃存續期間擬出售系爭土地予第三人時，認為應以戊之優先購買權為最優先，乙次之：(1)乙為共有人，其優先購買權權源為土§34-1，根據土§34-1第四項…，效力屬於債權效力。(2)丁為典權人，其優先購買似有所疑義，可從兩個面向討論：
從文義上解釋，其優先購買權權源為土§104，根據土§104…，因具有土地利用之考量，屬於物權效力。而當物權與債權之優先購買權競合時，以物權優先，故丁應優先於乙。
然而，從目的上而言，依70年台上字第4312號、86年台上字第1251號基地承租人或地上權人，如於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，係因土§104之意旨在於基地與其上使用之房屋能同屬一所有權人，而丁並非該建物之所有權人，應無適用之餘地。

• (3) 戊應為土§104之優先適用對象，可從兩個面向討論：

以文義解釋，根據土§104所適用之優先購買權人為地上權人、典權人及承租人，而該承租人從文義似限縮為租用基地建築房屋之承租人。此外，基地所有權人甲與基地上建物所有權人戊，兩者間並無直接租賃關係，以此為解釋則戊無優先購買權。
然而，由目的而言，戊應可適用土§104，係該規定旨在確保房地一體化，促進土地利用，而典權人轉租後由戊興建建物並擁有所有權，符合該立法意旨，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，充分發揮土地之利用價值，並杜當事人間之紛爭而有保障之必要。因此，優先購買權之順序，不宜單以登記先後定之，似應依基地上之房屋所有權之歸屬為妥，而認為戊方為土§104之優先適用對象。

• (二) 戊於典權與租賃存續期間擬出售系爭建物予第三人時，甲之優先購買權為最優先行使，丙與丁則無法主張，其理由如下：

甲於共有分管之土地上設定典權，並由戊最終興建房屋，成為房屋所有權人，故基於土§104房屋與基地所有權人合一之立法精神，戊出售時，當以分管土地之所有權人甲具有優先購買權，方符合土地與建物利用及其所有權同為一人之要旨。
丙為共有人之一，其優先購買權權源包括土§34-1IV及土§104，前者係共有人出賣其應有部分之優先購買權，於本題情況不符，故無法適用；後者則因甲、乙、丙之共有土地業經分管協議，故各自對特定分管土地具使用收益之權，而戊之典權並非存在於丙之分管土地上，與房地所有權及利用同屬一人以促進地用之要旨不符，故亦無法主張土§104之優先購買權。
丁為甲特定分管土地之典權人，非土§104所適用之基地所有權人，故亦無法主張土§104之優先購買權。

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7. 房屋屬區分所有建物得否適用土地法第104條之優先購買權？¶

發布日期: 2017-09-28

內文¶

【解答】

土地法第104條之優先購買權須具備下列三項條件：

• (一) 基地上有房屋存在：基地如無房屋，或非為房屋而是工作物，無土地法第104條之適用。至於房屋為透天房屋或區分所有建物，則非所問。

• (二) 房屋與基地之所有權人不同：土地法第104條之立法意旨在使房與地之所有權合一，因此房屋與基地分屬不同所有權人，始有土地法第104條之適用。

• (三) 房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃權：占有他人基地分為有權占有與無權占有二種。有權占有又分為地上權、典權、租賃權及使用借貸等四種。因此，房屋所有人對基地如為無權占有或使用借貸，無土地法第104條之適用。

總之，房屋為透天房屋或區分所有建物，均有土地法第104條之適用。土地法第104條所稱之房屋，不限於透天房屋，區分所有建物亦屬之。¶

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8. 時效取得地上權與土地法第104條之實例研習¶

發布日期: 2017-09-07

內文¶

• A. 地為甲所有，乙以行使地上權之意思在A地的二分之一部分興建一棟違章建築，無權占有長達20年，乙對A地全部得否主張時效取得地上權登記。不久，甲將A地全部出售於丙，則乙對A地全部有否優先購買權？

【解答】

• (一) 乙以行使地上權之意思在A地的二分之一部分，興建一棟違章建築，無權占有長達20年。依司法院釋字第291號解釋，其占有建物不以合法建物為限，違章建築亦得主張時效取得地上權，準此，乙得主張時效取得地上權。但僅得對A地的二分之一部分，而非A地全部。

• (二) 甲將A地全部出售於丙，則乙對A地全部有否優先購買權？茲分下列二種情形說明：

地上權登記尚未完成：乙尚未取得地上權，乙仍是無權占有甲之A地，故乙不得主張土地法第104條之優先購買權。

2. 地上權登記已完成：乙因時效完成取得地上權，乙與甲之間存在地上權關係，緃地上建物屬違章建築，乙仍得主張土地法第104條之優先購買權。又，因優先購買權應以同一條件為之，故乙對A地全部有優先購買權，而非僅對A地的二分之一部分。¶

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9. 優先購買權之通知¶

發布日期: 2017-08-10

內文¶

各位同學好

有關優先購買權，相關規定頗多，依土地法第104條，租用基地建築房屋為例，其規定優先購買權行使，須於出賣通知到達後十日內表示，逾期不表示者，視為放棄。

上述土地法第104條就文義而言，並未要求須書面，而解釋上多認為書面或非書面皆可。但相對而言，民法第426條之2，同樣規定租用基地建築房屋之優先購買權，但其第2項規定出賣人應將出賣條件以「書面」通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

因此，今日專欄要討論者，為優先購買權通知究竟是否須書面為之？

通知方式雖民法規定應以書面通知，但土地法第104條第二項未予明定，並不以書面為要件，且土地法為特別法，從而無論係書面或書面以外方式均無妨，但均應足使優先購買權人知悉買賣條件始可。

茲將相關法條是否須書面彙整如下表，供各位同學參考：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1¶

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