主題精選：土地利用¶

共收錄 3 篇文章。

1. 土地利用三階段與地盡其利¶

發布日期: 2023-12-14

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地盡其利為土地利用之目標。地盡其利之涵義，相當於不動產估價技術規則第2條第17款規定之「最有效使用」定義，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（估技§2）。

茲分析地盡其利之構成條件：

• (一) 符合法規使用：土地利用須符合法規規定，包括地政法規、都市計畫法規、建築法規、環保法規等。另，國土計畫、區域計畫、都市計畫等土地使用計畫及管制，亦屬於法規內涵。

• (二) 正當合理使用：土地利用不得低度使用、過度使用及錯誤使用。又，勞資與土地須配合適當，勞資投入量應落在土地利用三階段之第二階段。

• (三) 財務可行使用：土地開發利用之財務規劃須健全，如土地投資之淨現值為正、預期報酬率大於必要報酬率、財務槓桿為正槓桿等。

• (四) 獲利最高使用：在符合法規、正當合理及財務可行之使用前提下，獲得最高利益之使用。亦即，生產用地在追求最大利潤之使用、消費用地在追求最大效用之使用。

如圖所示，在一塊土地上，不斷投入勞力資本，VAP代表平均產值曲線（Value of Average Product Curve），VMP代表邊際產值曲線（Value of Marginal Product Curve），MFC代表邊際要素成本曲線（Marginal Factor Cost Curve）。當勞資投入量從0至b為土地利用第一階段，此階段之勞資投入量過少，表示土地低度使用。當勞資投入量從b至c為土地利用第二階段，此階段之勞資與土地配合適當，表示土地正當合理使用或土地有效使用。當勞資投入量從c以後為土地利用第三階段，此階段之勞資投入量過多，表示土地過度使用。由此可知，土地使用應落在第二階段。

土地於有效使用中，進而追求最有效使用。亦即，就第二階段的勞資投入量b與c之間，找尋最有效使用的一點。如圖所示，依邊際產值等於邊際要素成本原則，決定勞資投入量為d，此點為最有效使用。

[圖片1]

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2. 土地利用問題¶

發布日期: 2023-12-07

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土地利用問題有三，一為土地低度利用，二為土地過度利用，三為土地不當利用。

• (一) 土地低度利用：指土地閒置不利用，或雖從事利用但未充分利用。如平均地權條例第3條第7款所稱空地及同法第26條之1所稱荒地，即是。

• (二) 土地過度利用：指土地利用超過土地之容受力，亦即土地利用超過土地之承載力。如宜林地作農牧使用、地價低廉地區興建高樓大廈等是。

• (三) 土地不當利用：即土地錯誤使用，指土地未按土地使用計畫所編定之用途使用。如農業區違規興建廠房、環境敏感地區從事土地開發等是。

如圖所示，AP代表平均產量曲線（Average Product Curve），MP代表邊際產量曲線（Marginal Product Curve）。在一塊土地上，不斷投入勞力資本，其邊際產量起初呈遞增現象，增加至某一點（即a點）以後，反呈遞減現象。此即報酬遞減法則、邊際報酬遞減法則、土地收穫遞減法則或土地法則。另，土地利用三階段，第一階段（勞資投入量從0至b）表示勞資投入量過少，產生土地低度利用問題，第二階段（勞資投入量從b至c）表示勞資與土地配合適當，屬於土地正當合理利用。第三階段（勞資投入量從c以後）表示勞資投入量過多，產生土地過度利用問題。總之，土地利用應落在第二階段。

[圖片1]

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3. 土地悲劇（下）¶

發布日期: 2022-01-20

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• (二) 反共用地悲劇有一塊祭祠公業土地，年代久遠，因不斷繼承，造成派下員眾多。如果想要使用或處分該土地，須全體派下員之同意。因此，任何一個派下員皆可以行使否決權。最後，該土地因人多口雜、意見分岐，難以使用或處分，終至荒廢。另外，共有土地，土地產權為分別共有，由於產權不完整，如果想要使用或處分該土地，須全體共有人或多數共有人同意（詳土地法第34條之1），造成共有地難以使用或處分，最後只能任其荒廢。一幢老舊公寓大厦，建物產權為區分所有，由於產權不完整（指一幢公寓大厦內存在很多棟區分所有建物），如果想要更新重建，須全體區分所有權人或多數區分所有權人同意（詳都市更新條例第37條），造成該公寓大厦難以更新重建，最後只能任其荒廢。以上皆是反共用地悲劇的實例。土地產權零碎複雜（即財產權不完整），想要使用或處分該土地，須經全體或多數持分所有權人同意，層層監管之結果，造成土地荒廢。因此，個人之自利行為，造成集體不理性之悲劇。對土地利用之不利影響，公同共有大於分別共有，分別共有大於單獨所有。另，共有人數愈多，對土地利用愈不利。

• (三) 結論

財產權未界定清楚，造成共用地悲劇；財產權不完整，造成反共用地悲劇。因此，財產權界定清楚及財產權完整，始能避免土地悲劇之發生，俾土地適當合理使用。
共用地悲劇導致土地過度利用，反共用地悲劇導致土地低度利用。兩者皆屬集體不理性所發生之悲劇。

3. 共用地悲劇與反共用地悲劇皆屬財產權問題，財產權與土地利用息息相關。舉其大項者，世界各國之地權制度有土地私有制與土地國有制之分。土地私有制容易發生市場失靈，造成土地投機壟斷之流弊。土地國有制容易發生政府失靈，造成土地無效率使用之流弊。¶

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