主題精選：合建分配比¶
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1. 合建分配比之估計¶
發布日期: 2017-11-09
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• (一) 估計方法：
合建權益分配之當事人為地主方與建設方。地主方提供土地，建設方投入建築。前者以比較法及土地開發分析法評估土地價格（以A表示），後者以成本法評估建築成本（以B表示），則地主方之合建分配比為[圖片1]，建設方之合建分配比為[圖片2]。
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土地價格：以比較法估得比較價格，再以土地開發分析法估得土地開發分析價格，再就此二種價格加權平均後得到土地價格。
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建築成本：建築成本僅計入營造施工費、規劃設計費及管理費等三項，其餘如廣告費、銷售費、稅捐、資本利息及建築利潤等不計入。不計入之理由在求兩造雙方之公平。
• (二) 估計合建分配比之影響因素：
估計合建分配比之主要影響因素如下：
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房價：房價愈高，土地開發分析價格愈高，造成地主方之合建分配比提高。
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容積率：容積率愈高，土地開發分析價格愈高，造成地主方之合建分配比提高。
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營造施工費：營造施工費愈高，對地主方而言，土地開發分析價格愈低；對建設方而言，建築成本愈高，最後造成地主方之合建分配比降低。由此可知，營造施工費之變動造成雙重影響，影響甚鉅，最為關鍵。
• (三) 多數地主之合建分配比：
設建築基地由四筆土地整合而成，地主方分別為甲、乙、丙、丁，土地價格分別為A1、A2、A3、A4。四筆土地整合後之土地價格為A。另，建設方之建築成本為B。合建分配比有兩種估計方法：
第一種方法：
地主方甲之合建分配比：[圖片3]
地主方乙之合建分配比：[圖片4]
地主方丙之合建分配比：[圖片5]
地主方丁之合建分配比：[圖片6]
建設方之合建分配比：[圖片7]
第二種方法：
地主方甲之合建分配比：[圖片8]
其中：[圖片9]
地主方乙之合建分配比：[圖片10]
其中：[圖片11]
地主方丙之合建分配比：[圖片12]
其中：[圖片13]
地主方丁之合建分配比：[圖片14]
其中：[圖片15]
又，[圖片16]
建設方之合建分配比：[圖片17]
綜上，第一種方法，土地整合利益由建設方享有，故對建設方有利，但對地主方不利；第二種方法，土地整合利益由地主方享有，故對地主方有利，但對建設方不利。
例如：某建設公司擬在一塊建築基地進行合建，這塊建築基地由A、B、C三筆土地構成，地主分別為甲、乙、丙。經評估結果A地總價為2,000萬元，B地總價為3,000萬元，C地總價為4,000萬元，三筆土地合併後評估總價為10,000萬元。另，經評估建設公司投入建築成本為5,000萬元，則其合建分配比如下：
第一種方法：
• T. ABLE_PLACEHOLDER_1
第二種方法：
• T. ABLE_PLACEHOLDER_2
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