主題精選：區域計畫¶

共收錄 3 篇文章。

1. 區域計畫開發許可之審議條件¶

發布日期: 2025-12-23

內文¶

本次專欄就地方特考四等土地利用概要的考題，考到區域計畫開發許可之審議條件概念，進一步整理與說明。

• Q. ：非都市計畫地區土地為開發利用，得依區域計畫法之規定申請開發許可。請針對區域計畫委員會審議此類申請案件時的審議條件原則加以說明：

• (一) 於國土利用係屬適當而合理區域計畫法立法目的，在於促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，足見其核心在於區位與公共利益之考量。因此，主管機關內政部之區域計畫委員會在審議非都市土地分區變更之區位適宜性時，關於有無符合「於國土利用係屬適當而合理者」之規定，應為利益衡量，必須就許可開發所帶來之公共利益是否遠大於不許可開發所維持區域土地完整之利益為衡量。此在私人在其私有土地為開發者亦然，亦即須就其開發之利益與不開發維持土地完整之利益為衡量。

• (二) 不違反中央、直轄市或縣(市)政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫非都市土地之開發事業計畫申請，不得違反任何法定計畫，例如某A機關之法定計畫規定該區得有條件開發，而某B機關之法定計畫則規定該區不得開發，則開發許可必須不違反所有相關之計畫內容，係採聯集概念，故該區仍不得開發。

• (三) 對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃考量者為基地內開發對於環境保護、自然保育及災害防止妥適規劃之課題，包括位於環境敏感地區之開發行為限制（如自來水水質水量保護區、平均坡度40%以上土地）、規劃保育區、隔離綠帶、設施、留設滯洪池、整地排水計畫、防災計畫、景觀分析等。

• (四) 與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合需與周邊重大公共設施及公用設備服務相互配合，以證明土地開發後能順利使用營運。

• (五) 取得開發地區土地及建築物權利證明文件證明開發土地及建築之權源，例如土地所有權狀、他項權利證明書等。

參考資料：最高行政法院105年度判字第479號、103年度判字第59號。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

2. 國土計畫法與區域計畫法中在土地利用管制上之異同¶

發布日期: 2023-01-03

內文¶

• (一) 相同處

兩者管制主要適用於都市計畫與國家公園範圍以外之地區。
兩者皆屬分區管制（容積率、建蔽率、高度管制）結合許可制。
兩者皆有分區劃設與使用地編定。
兩者皆有針對管制前得予從來使用，必要時強制拆遷之規範。

• (二) 相異處

分區劃設：前者為4大功能分區，分別為國土保育地區、海洋資源地區、城鄉發展地區與農業發展地區；後者則有一般農業區、特定農業區、鄉村區等11種分區。
分類劃設：前者在各功能分區下有再進一步分類，如第1類、第2類及其他必要分類；後者則無分類。
使用地編定： (1) 前者應依國土計畫國土功能分區分類編定適當的使用地，即計畫編定；而後者則囿於當時作業時間人力之限制，多採現況編定。 (2) 前者使用地仍待主管機關訂定；後者則編定有19種使用地。原則上兩者應有所不同。
使用項目訂定：前者應就各該功能分區及分類之土地使用原則訂定適當的使用項目，並配合編定使用地，故不同功能分區下之同一種使用地，其使用項目會有所差異；然而，區域計畫下非都市土地所編定之使用地，其容許使用項目及許可使用細目並未配合分區差異而有所不同，無法凸顯各該分區下使用地之特性及條件差異。

5. 許可制： (1)目的不同：前者於符合國土功能分區及其分類之使用原則下，從事一定規模以上或性質特殊之土地使用，應由申請人檢具規定之書圖文件申請使用許可，惟使用許可不得變更國土功能分區、分類；後者則為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣（市）政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。 (2)負擔不同：使用許可應繳納國土保育費及影響費；開發許可則應繳納開發影響費。 (3)審議條件不同：前者除土地使用適宜性、交通與公共設施服務水準、自然環境及人為設施容受力之一致性審議條件外，尚有針對各功能分區特性之特定條件；後者則僅有一致性之審議條件。 (4)審議機關不同：前者針對功能分區劃分中央與縣市主管機關之權限；後者則主要由中央主管機關審議，並依規模得委辦縣市政府審議。¶

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

3. 土地利用與政策－開發許可¶

發布日期: 2017-09-07

內文¶

各位同學好

今天專欄主題：土地利用與政策－開發許可

開發許可經核准後，依區域計畫法第15條之4，區域計畫擬定機關應於九十日內將審議結果通知申請人，以及非都市土地使用管制規則第20條，由區域計畫擬定機關核發開發許可予申請人，並通知土地所在地直轄市或縣（市）政府(非§14)。直轄市或縣（市）政府應將許可內容於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所公告三十日(非§20)。因此，開發許可經區域計畫擬定機關（或面積30公頃以上是直轄市、縣市政府）核准後，須經通知與公告，以發生行政處分之效力。

而今天重點要提醒各位同學的是，開發許可之變更情形，可分為兩大類三種程序，茲彙整如下：

• 一、認定未變更原核准興辦事業計畫性質

應申請變更開發計畫者區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，申請人有下列各款情形之一，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質者，應依第13條至第20條規定之程序，即前述之申請、審議、核准之程序，申請變更開發計畫(非§22I)：
增、減原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍。
增加全區土地使用強度或建築高度。
變更原開發計畫核准之主要公共設施、公用設備或必要性服務設施。
原核准開發計畫土地使用配置變更之面積已達原核准開發面積二分之一或大於二公頃。
增加使用項目與原核准開發計畫之主要使用項目顯有差異，影響開發範圍內其他使用之相容性或品質。
變更原開發許可或開發同意函之附款。
變更開發計畫內容，依相關審議作業規範規定，屬情況特殊或規定之例外情形應由區域計畫委員會審議。
應製作變更內容對照表者前項以外之變更事項，申請人應製作變更內容對照表送請直轄市或縣（市）政府，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質，由直轄市或縣（市）政府予以備查後通知申請人，並副知目的事業主管機關及區域計畫擬定機關(非§22II)。其屬於變更內容性質單純之簡化程序。

• 二、認定已變更原核准興辦事業計畫性質＋達一定規模

1. 應重新申請使用分區變更者經區域計畫擬定機關核發開發許可、開發同意或依原獎勵投資條例編定之案件，變更原經目的事業主管機關核准之興辦事業計畫性質且面積達第11條規模者，申請人應依同規則第三章規定程序重新申請使用分區變更（非§22-2），亦即包含前述之申請、審議、核准、完成開發義務及辦理分區與使用地變更編定異動登記。¶

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下