主題精選：分管契約¶

共收錄 3 篇文章。

1. 分管契約遇到判決分割之效力¶

發布日期: 2026-01-27

內文¶

• (一) 案例事實甲為A地共有人之一，應有部分為250分之1，乙、丙、丁、戊4人則為A地原共有人之一，且前經全體共有人同意於A地建有B房並完成建物所有權第一次登記。然而，A地後經確定判決應予變價分割，並由甲1人單獨取得系爭土地所有權全部，試問該分管契約效力如何？甲得否訴請拆屋還地，並主張乙、丙、丁、戊應給付占有之不當得利損害金？

• (二) 判決結果

分割共有物判決後A地共有人間所訂之原分管契約，即因而消滅，B房失其占有權源。乙、丙、丁、戊4人應將B建物拆除，並將該部分土地騰空返還甲。
乙、丙、丁、戊4人應自分割判決確定日起至騰空返還之日止，按年給付甲不當得利損害金。

• (三) 判決理由重點摘述

以按無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。
共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即應認為終止（最高法院85年度台上字第1046號民事判決要旨參照）。
按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。於原物分割之情形，共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號民事判例參照）。……因此，共有人基於分管契約占有共有土地特定部分興建房屋，於共有土地裁判分割確定時，除該特定部分適分歸於其，抑共有人間或共有人與拍定人另有約定外，其占有之正當權源即歸於消滅。
按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。
此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同。

資料來源：最高法院107年度台上字第879號判決臺灣高等法院104年度重上字第560號民事判決

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2. 分管契約與共有物分割¶

發布日期: 2021-12-28

內文¶

各位同學好

今日專欄討論有關分管契約與共有物分割之關連性

案例：甲、乙、丙分別共有一筆A地，並訂有分管契約，各自使用特定位置，而後經乙提起裁判分割確定，乙即要求甲離開原分管的使用位置，並拆除其上之房屋，試問甲能否以分管契約拒絕？

根據110年度台上字第409號最高法院民事判決：共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。

爰此，甲乙丙三人之分管契約已終止，甲不得以其對抗乙，故其拒絕無理由。¶

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3. 分管契約是否為公信力保護對象¶

發布日期: 2020-09-03

內文¶

各位同學好

今年普考土地登記概要第四題考到一相當不錯之概念：

有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記，依土地登記規則第155條之1第1項規定，係由登記機關於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。試問：此項登記，是否為土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象？

• (一) 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第820條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有人依該民法第826-1條第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。其登記之目的係用以對抗第三人，約束其必須按該約定使用。

• (二) 土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護對象之說明

依本法所為之登記，有絕對效力(土§43)。因此，為確保交易安全，依民法§759-1，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
不動產物權變動以登記為公示方法，對於因信賴登記之第三人，縱使登記所表現的物權與實質權利不符，亦應予以保護，即法律仍承認具有與真實權利存在相同之法律效果，以維護交易安全。
然而，並非指剝奪真正權利。
司法院院字第1919號解釋：土地法所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴。
司法院院字第1956號解釋：在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記時，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求權，自無疑義。
土地登記具公信力之要件如下
須原登記有不真實之情事。
需登記名義人與第3人間具有效之法律行為。
第三人取得權利須為善意。
登記事項限於權利相關之登記事項：如所有權、限制物權、擔保物權。而純粹事實相關之登記事項則非公信力保護對象。如土地面積、地價、地目、使用編定等。
效力發生時期，已完成法定登記程序，計入登記簿為準，即土登§6之登記完畢。

• (三) 有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記是土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象。雖然登記公信力（絕對效力）保護對象原則係限於權利相關之登記事項，但關於共有不動產使用管理之約定（民法第826條之l)，雖屬債權契約性質，且其約定事項係登載於登記簿之標示部，並以共有物使用管理專簿方式公示之；但因其為附隨於不動產物權，已構成對於不動產行使權利(使用收益或限制)之內容。故是項約定之登記，縱僅生對抗效力，惟基於交易安全之考量，於解釋上亦宜認為屬公信力保護之範圍。（該說明可參底下之參考書目）

因此，分管契約只要符合上述要件，即原登記之分管與真實情況不符，而登記名義人與第三人是有效法律行為，且該第三人為善意，並且登記完畢，此時雖分管契約有誤，但該善意第三人得主張受公信力保護。

【參考書目】：陳立夫，(2011)，《土地法研究（二）》，新學林出版，頁119～120。¶

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