主題精選：公契¶

共收錄 2 篇文章。

1. 更正登記之實例研習¶

發布日期: 2022-02-24

內文¶

甲、乙二人購買一筆土地，甲出資2,000萬元，乙出資1,000萬元。該地擬登記為甲、乙二人共有，甲之應有部分三分之二，乙之應有部分三分之一。倘發生下列二種情形，各應如何救濟？(一) 私契記載：甲之應有部分三分之二，乙之應有部分三分之一。惟公契記載：甲之應有部分三分之一，乙之應有部分三分之二。最後登記簿記載：甲之應有部分三分之一，乙之應有部分三分之二。(二) 私契記載：甲之應有部分三分之二，乙之應有部分三分之一。公契亦記載：甲之應有部分三分之二，乙之應有部分三分之一。惟最後登記簿卻記載：甲之應有部分三分之一，乙之應有部分三分之二。

【解答】

• (一) 第1小題：

申請買賣所有權登記僅檢附公契，未檢附私契。換言之，登記原因證明文件為公契，而非私契。
登記事項與登記原因證明文件所載之內容並無不符，因此，未發生登記錯誤（登§13），不得申請更正登記（登§69）。此時，應再申請交換所有權移轉登記，以為救濟。

• (二) 第2小題：

公契為登記原因證明文件。登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符。

2. 土地登記規則第13條規定，所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符。因此，依據土地法第69條規定，登記錯誤應申請更正登記，以為救濟。¶

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2. 不動產契約書¶

發布日期: 2017-03-23

內文¶

不動產契約書有公契與私契之分。茲分述如下：

• (一) 公契：即公定契約書，契約書格式及內容由政府製作。依據民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」此書面，如為雙方合意，即契約書。所稱契約書，指公契。

公契之性質屬於物權契約，作為課徵賦稅及土地登記之用。因此，公契所記載之買賣價格一般為課稅價格。

例如：

土地登記規則第14條規定：「登記機關應備下列登記書表簿冊圖狀：一、登記申請書。二、登記清冊。三、契約書。......」所稱契約書，指公契。
平均地權條例第47條規定：「土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。......」所稱契約，指公契。

• (二) 私契：雙方合意所簽訂之契約書。此契約書無既定格式及內容。

私契之性質屬於債權契約，作為請求給付之用。因此，私契所記載之買賣價格一定為實際買賣價格。

例如：

民法第166條之1規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。......」所稱契約，指私契。
所得稅法第14條之5規定：「個人有前條之交易所得或損失，......，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；......」所稱契約書，指私契。

總之，不動產買賣簽訂二本契約書，先簽訂私契，再簽訂公契。二本契約書之用途不同，前者在履約契約之用，後者在辦理登記之用。

範題：甲向乙購買一筆土地，私契記載買賣總價1,000萬元，公契記載買賣總價600萬元。雙方於私契約定，甲於簽約先支付600萬元，尾款400萬元於辦竣登記後支付。日後，俟辦竣登記，乙請求給付尾款，甲主張公契明文記載買賣總價600萬元，故甲拒絕給付餘款400萬元，請問甲主張是否有理？

【解答】甲主張不合理。乙得依據「私契」訴請法院請求給付。¶

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