主題精選：公告地價¶

共收錄 5 篇文章。

1. 各種地價之釐清¶

發布日期: 2024-01-02

內文¶

各位同學2024年新年愉快，本週專欄就各種「地價」觀念予以釐清：

區段地價：為該範圍內買賣交易實例的平均價格，作為評定公告地價與公告土地現值之依據。
公告地價：政府參考區段地價，每2年於1月1日公布的個別土地地價（大約市價1～3成），其目的是供所有權人申報地價用。
公告土地現值：政府參考區段地價，每年1月1日公布的個別土地地價（接近市價，約7～9成），其目的是供所有權人於移轉時，申報移轉現值用。
申報地價：土地所有權人參考政府的公告地價，於80%至120%的範圍內以自己土地條件申報，並於申報後會被納入地價稅及總歸戶冊，送給稅捐稽徵機關課地價稅用。
申報移轉現值：土地所有權人進行土地移轉時，參考公告土地現值，以該現值為基準進行申報，做為稅捐機關課徵土地增值稅的依據。
徵收補償市價：被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。該市價是由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之價格，作為徵收補償用。

7. 市場正常交易價格：指市場實際成交價格，亦即由買賣雙方基於自由意思，合意決定之價格，為實價登錄申報及房地合一稅之依據。¶

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2. 兩價並存與兩價分離¶

發布日期: 2020-08-06

內文¶

土地之課稅地價有二，一為公告地價，另一為公告土地現值，統稱為兩價。兩價應同時存在，且分開訂定。其理由如下：

• (一) 公告地價趨近收益地價：課徵地價稅之稅基為申報地價。申報地價是地主依據公告地價百分之二十範圍內申報。因此，地價稅之稅基源自於公告地價。地價稅為持有稅，課徵地價稅應考量地主負擔租稅之能力。地主負擔租稅之能力來自於土地所產生之收益。能夠反映土地收益大小之地價，稱為收益地價。因此，查估公告地價應趨近收益地價，而非市場地價。

• (二) 公告土地現值趨近市場地價：課徵土地增值稅之稅基為土地漲價總數額。現行土地漲價總數額，並非地主按照買賣契約實價申報，而是地主參考公告土地現值，在不低於公告土地現值下申報。因此，土地增值稅之稅基源自於公告土地現值。土地增值稅為移轉稅，課徵土地增值稅應考量稅去地主手中之不勞而獲（即漲價歸公精神）。稅去地主手中之不勞而獲應採實際成交價格。如無法採實際成交價格，亦應要求申報土地移轉現值趨近市場地價。又，申報土地移轉現值不得低於公告土地現值。因此，查估公告土地現值應趨近市場地價，而非收益地價。

• (三) 結論：公告地價應趨近收益地價，俾考量地主負稅能力，用以課徵地價稅。公告土地現值應趨近市場地價，俾去除不勞利得，用以課徵土地增值稅。因此，兩價並存且兩價分離。

一般而言，市場地價含有期待價格（即泡沫價格），故市場地價大於收益地價，因此公告土地現值往往大於公告地價。¶

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3. 各種土地價格之差異¶

發布日期: 2020-04-16

內文¶

各位同學好

今日為專欄主要說明各種土地價值之差異，其功能與目的皆不相同應予注意：

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4. 重新規定地價之週期¶

發布日期: 2018-01-11

內文¶

重新規定地價之週期，影響公告地價，而非公告土地現值。重新規定地價之週期宜每三年一次、每二年一次或每年一次？茲分析如次。

• (一) 重新規定地價原為每三年一次，現行改為每二年一次。其理由如下：

公告地價每三年調整一次，如適逢房地產景氣，因二年未調整，突於公告當年大幅調高，地價稅負擔大幅增加，民怨四起。
地價稅漸進式增加，一般民眾較能適應，對經濟活動衝擊較小。因此，縮短重新規定地價之週期，以減小公告地價每次之調整幅度。

• (二) 重新規定地價現行每二年一次，如改為每年一次。其影響如下：

公告土地現值每年規定一次，如公告地價亦每年規定一次，一地兩價同時於每年一月一日調整。倘若調整幅度不同，恐遭民眾質疑。

2. 為落實土地增值稅之精神，實現漲價歸公，公告土地現值宜趨近土地市價；一般而言，土地市價變動敏感，為使公告土地現值貼近土地市價，故有必要每年調整，甚至有人建議每半年調整一次。然而，為落實地價稅之精神，考慮地主之負稅能力，公告地價宜趨近收益地價；一般而言，土地之收益穩定，收益地價短期間變動不大，如每年規定一次，徒增加政府作業負擔，浪費人力。¶

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5. 自動穩定機制¶

發布日期: 2016-12-01

內文¶

經濟景氣時，人民之所得提高，所得稅增加，抑制經濟過度繁榮，避免通貨膨脹惡化。相反地，經濟不景氣時，人民之所得降低，所得稅減少，移轉性支付(如失業救濟金等)增加，抑制經濟過度蕭條，避免失業擴大。由此可知，所得稅對經濟活動具有自動穩定機制。現在，以自動穩定機制來探討地價稅及土地增值稅。地價稅為持有稅，土地增值稅為移轉稅。

地價稅之稅基源自公告地價。公告地價每三年規定一次，且規定地價所蒐集之實例為過去一年內買賣實例。當房地產景氣時，公告地價僅微幅調整，百姓之地價稅負擔增加有限。當房地產不景氣時，公告地價始大幅調整，百姓之地價稅負擔大幅加重。因此，造成人民反彈，也造成稅負不公平負擔。

土地增值稅之稅基源自公告土地現值。公告土地現值每年規定一次，且土地現值查估所蒐集之實例為過去一年內買賣實例。當房地產景氣時，為避免調高公告土地現值帶動土地市價上漲，公告土地現值調幅有限。當房地產不景氣時，調高公告土地現值不致於帶動土地市價上漲，此時始大幅調高公告土地現值。因此，造成土地增值稅之政策效果(如打擊投機)無法發揮，也造成享受增值者未負擔土地增值稅，而由接手之未享受增值者負擔，稅負不公平負擔。

綜上，公告地價及公告土地現值之調整存在時間落後，造成人民觀感不佳；更嚴重的是由於公告地價及公告土地現值調整深受人為干擾(如上級政策指示、地價評議委員會之審議等)，造成地價稅及土地增值稅不具有自動穩定機制，反而有反穩定現象。

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