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主題精選：不動產經紀業管理條例

共收錄 3 篇文章。

1. 不動產廣告未下架、隱瞞賺差價之經紀業規範

發布日期: 2025-09-30

內文

本週專欄針對不動產經紀業兩項情形－不動產廣告未下架、回頭殺賺差價，進行說明：

• 一、今年5月仲介業出現檢舉潮，專門針對「委託標的已售出而廣告未下架」進行檢舉，其究竟違反什麼規定？

• (一) 規定

不動產經紀業管理條例第21條第2項：「廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」因此，已售出卻仍廣告待銷售中，即屬與事實不符，也就是「廣告不實」。

• (二) 處罰

不動產經紀業管理條例第29條第1項第1款：「違反第二十一條第二項，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

• 二、倘若仲介業有「回頭殺」手法，欺騙委託人以賺取差價，例如假設賣方委託價是1,000萬，而買方已同意購買，結果仲介卻回頭又以話術使賣方價格降為950萬，賺取差價50萬元收入自己囊中，可能違反哪些民事相關規範？

• (一) 不動產經紀業管理條例

  1. 規定

  2. 第4條第9款：「差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」

  3. 第19條第1項：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」

  4. 違反規定之處理與處罰

  5. 第19條第2項：「違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」

  6. 經紀業 第29條第1項第1款：「違反第十九條第一項規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

  7. 經紀人員 第31條第1項第2款：「違反第十九條第一項規定者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分。」

• (二) 民法

第184條第1項後段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

• (三) 公平交易法

  1. 規定 第25條：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」欺瞞委託人屬於欺罔行為。

  2. 違反規定之處理與處罰

  3. 第30條：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。」

  4. 第31條：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。」

  5. 第32條：「所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同。」

  6. 第42條：「主管機關對於違反第二十五條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

2. 不動產有關於不實廣告之規範

發布日期: 2021-10-14

內文

各位同學好

不動產有關於不實廣告之規範，分別於不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法等皆有，茲分列如下，是不動產經紀人申論題型的重要準備方向：

所稱廣告，指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網路或其他方法，使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。

• 一、不動產經紀業管理條例

  1. 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。

  2. 廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。

• 二、公平交易法

  1. 事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

  2. 廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任。所稱廣告薦證者，指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。

  3. 事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。

  4. 違反規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

• 三、消費者保護法

  1. 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

  2. 企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。

  3. 刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。

  4. 損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。

5. 企業經營者對消費者從事與信用有關之交易時，應於廣告上明示應付所有總費用之年百分率。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

3. 實價登錄三法即將修正

發布日期: 2017-07-20

內文

• (一) 實價登錄三法：

指規範登記權利人(即買方)申報義務之「平均地權條例」，規範地政士申報義務之「地政士法」，規範不動產經紀業申報義務之「不動產經紀業管理條例」。

• (二) 現行實價登錄之問題：

  1. 實價登錄之目的就是讓房價交易透明化，避免炒房，然目前最大問題在揭露不實，以低報高，其用意有三：(1)提高申報價格，以增加銀行貸款額度。 (2)哄抬價格，以低報高，以利建設公司餘屋銷售。 (3)適用所得稅舊制的賣方將房屋賣給適用所得稅新制的買方，提高申報價格，可以節省日後之房地合一所得稅。

  2. 買方自行申報，縱使被查到也不處罰，改正再真實申報即可。況且再申報不實被處罰，也只罰3萬元以上15萬元以下，不痛不癢。

  3. 經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。準此，業界故意簽訂委託代銷期間長達二年至三年，則揭露出來的價格已是二、三年前的交易價格，揭露效率太慢。

• (三) 解決之道：

  1. 申報義務應回歸落在買賣雙方當事人，而非地政士或不動產經紀業。

  2. 實價登錄應於移轉登記時併同辦理，預售屋則於買賣契約簽訂後三十日內申報。

  3. 實價登錄應檢附私契，如有不實申報，課以偽造文書之刑事責任。

4. 政府建立稽核制度，再搭配刑事罰則及違規罰鍰，以達成遏止不實申報之效。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下