主題精選：不動產經濟學

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1. 106年不動產估價師考題命中

發布日期: 2017-08-24

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今年不動產估價師考試，大體而言，「土地利用法規」及「不動產經濟學」二科較往年困難，其餘各科較往年容易。今年土地利用法規的第3題及第4題，題目如下：

• 三、請依區域計畫法與非都市土地使用管制規則規定，說明在海域用地申請區位許可之核准條件。而關於海域，請依國土計畫法規定，說明海洋資源地區及其分類之土地使用原則為何？（25分）

• 四、請比較說明都市更新條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例兩者立法意旨有何異同？都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍為何？依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定申請重建，及依都市更新條例申請以協議合建方式實施都市更新事業，其實施條件有何異同？（25分）

上述兩題與許老師考前提示的《106年不動產估價師考前30分鐘重點題神》，土地利用法規的第1題及第2題相仿。題目照抄如下(解答省略)：

• 一、已經有「都市更新條例」，何以需要訂頒「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？又「都市更新條例」與「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之內容有何不同？

• 二、何謂海域區及海域用地？海域用地容許使用項目為何？海域用地申請區位許可之程序？海域用地申請區位許可，在何種條件下，中央主管機關始得核准？中央主管機關會商有關機關審查，如涉重大政策或認定疑義者，應依何種原則處理？

因為文昌，所以神準。

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2. 105年不動產估價師試題總評(一)

發布日期: 2016-09-08

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• 一、不動產經濟學

• (一) 第一題考：經濟核理論(the core of economy)，我上課時有特別提及，詳見我的書：《土地經濟學(圖形分析)》(第8版)，P6-73，書上題目為「試以經濟核(The Core of the economy)分析不動產交易之互利效果？」

• (二) 第二題考：地租究竟是一種剩餘或機會成本。我在上課時有深入分析，詳見前揭書，P2-38，書上題目為「試以機會成本觀念解釋經濟地租，地租是一種生產剩餘，亦或是一種生產成本？」

• (三) 第三題考：土地所有權人的管理策略，對土地市場之影響。我在上課時有劃圖分析，詳見前揭書，P1-86，書上題目為「規劃管制下土地所有權人行為選擇結果，使得土地市場中計畫供給量與市場供給量不一，致對土地市場地價產生之影響為何？請輔以經濟圖形闡述之。」

• (四) 第四題考：稅資本化效果、持有成本效果、固定成本效果、無負擔效果。我在上課時有詳細解說，詳見前揭書，P4-25，書上題目為「對財產(土地與房屋)課稅的提高或降低會影響到土地不動產的投資、開發、使用與價值。請從資本化(capitalization)、持有成本(holding-cost)、固定成本(fixed-cost)與無負擔(unburdening effect)等方面來加以說明到底會產生什麼樣的影響？」

總之，今年這四題在我的書都找得到，而且我上課就是以該書為教材。我的土地經濟學課程在今年12月開課，一年只上一次，請學生把握，我有自信：「如果要學好土地經濟學，非上我的課不可。」因為國內能把土地經濟學教得如此精彩，如此深入，非我莫屬。我不是驕傲，而是我的用心教，讓我無法謙虛。

• 二、不動產估價實務

說到不動產估價實務，不得不佩服我抓題精準。今年我給同學二題的模擬試題，其中一題就是估計合建分配比例。說實在的以前從沒考過此種題型題目，今年第一次出現。如果考生未事前練習，現場無法解出。因為我有從事估價實務，知道哪幾種類型題目尚未出題，我的學生真是得天獨厚。不動產估價實務只考一題，一題就一百分，就是因為這一題決定今年上榜與否，重要性由此可見。

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