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主題精選：三七五租約

共收錄 4 篇文章。

1. 三七五耕地因市地重劃及區段徵收而終止租約或註銷租約

發布日期: 2026-03-12

內文

所謂終止租約，指業佃雙方合意而終止三七五租約。所謂註銷租約，指由政府介入而註銷三七五租約，屬於直轄市或縣（市）政府之行政處分。

• (一) 市地重劃：

  1. 註銷租約： (1)註銷時機：出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人（平§63Ⅰ）。所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，指下列情形而言：

• ①重劃後未受分配土地者。

• ②重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。（平施§89）

• (2) 補償額度：依前項規定註銷租約者，承租人得依下列規定請求或領取補償：

• ①重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

• ②重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。（平§63Ⅱ）

  1. 終止租約：重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無平均地權條例施行細則第89條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理終止租約登記（市重§48）。

  2. 租約存續：上開如協調不成者，應於權利變更登記後函知有關機關逕爲辦理租約標示變更登記（市重§48）。

• (二) 區段徵收：

  1. 補償方式： (1)限期清理完成—發給抵價地補償： 土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約者，直轄市或縣（市）主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出補償承租人之證明文件（徵§41 I）。此屬於終止租約。 (2)未限期清理完成—發給現金補償： 申請人未依前項規定辦理者，直轄市或縣（市）主管機關應核定不發給抵價地。直轄市或縣（市）主管機關經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起十五日內發給現金補償（徵§41ⅡⅢ）。發給補償完竣，耕地三七五租約消滅。

• ①補償額度：依法徵收之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人（平§11Ⅰ）。

• ②代為扣交：上開補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交（平§11Ⅱ）。

  1. 註銷租約： 土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約者，除終止租約外，並得於申請時，請求徵收機關邀集承租人協調；其經協調合於下列情形者，得由地政機關就其應領之補償地價辦理代為扣繳清償及註銷租約，並以剩餘應領補償地價申領抵價地： (1)補償金額或權利價值經雙方確定，並同意由地政機關代為扣繳清償。 (2)承租人同意註銷租約。（平施§74-1）

【註】

  1. 平：平均地權條例。

  2. 平施：平均地權條例施行細則。

  3. 市重：市地重劃實施辦法。

  4. 徵：土地徵收條例。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

2. 債權物權化

發布日期: 2020-08-13

內文

耕地三七五租約屬於租賃權，他項權利屬於物權。物權效力原本大於債權效力，惟三七五租賃因物權化結果，而與物權立於同等地位，此即債權物權化。因此，判斷三七五租賃與他項權利（如抵押權）之優先性，應視三七五租約之訂立日期與他項權利之登記日期而定。

倘三七五租約之訂立日期先於他項權利之登記日期，則三七五租賃之效力優先於他項權利；倘三七五租約之訂立日期後於他項權利之登記日期，則他項權利之效力優先於三七五租賃。再者，倘三七五租賃之效力優先於抵押權，則承租人優先受償（即受償補償地價減除土地增值稅後餘額三分之一）；如有餘額，始由抵押權人受償。倘抵押權之效力優先於三七五租賃，則抵押權人優先受償；如有餘額，始由承租人受償。

此外，三七五租賃與一般租賃同屬於租賃權，雖然兩者皆具有「買賣不破租賃」之效力（詳見民法第425條及耕地三七五減租條例第25條）；然，法律對三七五租賃與一般租賃之承租人保護仍有所區隔。前者（如平均地權條例第63條）保護程度遠大於後者（如平均地權條例第63條之1）。總之，三七五租賃之效力與物權立於同等地位，而一般租賃之效力尚不及物權。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

3. 終止三七五租約補償承租人之地價標準

發布日期: 2017-09-14

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依平均地權條例第77條規定，出租耕地經依法編為建築用地，出租人得終止租約，並按申請終止租約當期之公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一補償承租人。即：承租人之地價補償=（公告土地現值−預計土地增值稅）×[圖片1]

上開公式在下列狀況發生變化：

• (一) 市地重劃：補償規定於平均地權條例第63條，即：

  1. 重劃後出租人受分配土地：承租人之地價補償=公告土地現值×[圖片2]

  2. 重劃後出租人未受分配土地：承租人之地價補償=補償地價×[圖片3]

土地重劃之法律性質乃視為其原有之土地交換，故不徵土地增值稅，因此公式中未出現預計土地增值稅。

• (二) 土地徵收：補償規定於平均地權條例第11條，即：

承租人之地價補償=（補償地價−土地增值稅）×[圖片4]

土地徵收有實際補償地價，故不採公告土地現值。值得一提的是，現行土地徵收採市價補償，而非採公告土地現值補償。另，土地徵收係課徵土地增值稅之時機，故採實際發生土地增值稅，而非採預計土地增值稅。又，現行土地徵收免徵土地增值稅，因此上開公式之土地增值稅為零。

綜上，終止三七五租約補償承租人之地價標準，端視下列二種情形而定：

  1. 有無補償地價：有補償地價，以補償地價為準；無補償地價，以公告土地現值為準。

  2. 有無土地增值稅：有土地增值稅並同時發生，以實際發生土地增值稅為準；有土地增值稅但尚未發生，以預計土地增值稅為準；無土地增值稅，則刪除公式中之土地增值稅規定。

文章圖片

圖片1

4. 耕地375

發布日期: 2017-08-24

內文

各位同學好

前陣子有學者在討論耕地375租約存在的必要性，高普考同學土地政策應好好準備，今天先來談談最近一則新聞：中石化爆土地爭議 佃農嗆：維持三七五租約保障【轉自：自由時報】

新聞當中提到：「安順廠周邊的海埔新生地原本是由當地居民圍墾而來，不過日治時期被佔領，爾後接收土地的國民政府為了優惠農民而實施「三七五減租」，保障佃農的承租權和耕作權。不過，當年租約都是由地主和佃農口頭約定，並無白紙黑字的合約，這項缺漏在土地所有權人中石化民營後出現問題。

中石化3年前告知佃農不再予以續租，這項決定惹火當地佃農，認為此舉忽略三七五租約保障的主動續約權；但是中石化則反駁，佃農並無到安南區公所三七五租佃委員會造冊，也沒有到地政事務所做土地謄本註記，難以認定土地有受三七五租約的保障。」

有關耕地375租約之相關規定，包含「耕地三七五減租條例」、「臺灣省耕地租約登記辦法」、「耕地三七五租約清理要點」、司法院大法官釋字第128、422、580號解釋等。其中，根據「耕地375減租條例」第6條規定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。

繼依「臺灣省耕地租約登記辦法」耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉(鎮、市、區)公所申請。因此，這邊同學要注意的是，該登記並非至地政事務所所辦理的土地登記，而是租約內容登記。

又按「地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉（鎮、市、區）公所檢查聯繫作業要點」第2點，鄉（鎮、市、區）公所辦畢三七五租約登記之耕地，地政事務所應於土地登記簿予以註記。其屬共有土地出租者，應註記出租人及其應有部分。同法第3點規定，新訂立三七五租約之耕地，鄉（鎮、市、區）公所應於辦畢租約登記2日內填具登記申請書及造具訂立租約土地清冊1式2份，函送土地所在地地政事務所收件，並於土地登記簿標示部其他登記事項欄內註記本筆土地訂有三七五租約

然而，依據幾則判例、判決(51最高法院台上2629號判例、79年台上字第290號、85年台上字第2926號)可知，該登記並非租約生效之要件： 「惟該規定係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂定、變更、終止或換訂，須經登記始能生效」。因此，前項案例之租約是否生效，並非以登記為斷。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下