• (一) 對建物折舊之影響：所稱折舊，指建物因時間經過，所造成之價值減損。折舊分為物理性折舊（指實體損壞）、功能性折舊（指功能性退化）及經濟性折舊（指外部性退化）三種。
當不動產市場發生供不應求時，房地價格上漲，故建物未發生折舊。
當不動產市場發生供過於求時，房地價格下跌，故建物發生折舊。又，市場發生供過於求是外部性退化，故所發生之折舊屬於經濟性折舊。
• (二) 對耐用年數之影響：耐用年數有物理耐用年數與經濟耐用年數之分。前者指建物結構損壞而不堪使用之年數，後者指建物效益衰退而不值得使用之年數。
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不動產契約書有公契與私契之分。茲分述如下：
• (一) 公契：即公定契約書，契約書格式及內容由政府製作。依據民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」此書面，如為雙方合意，即契約書。所稱契約書，指公契。
公契之性質屬於物權契約，作為課徵賦稅及土地登記之用。因此，公契所記載之買賣價格一般為課稅價格。
例如：
土地登記規則第14條規定：「登記機關應備下列登記書表簿冊圖狀：一、登記申請書。二、登記清冊。三、契約書。......」所稱契約書，指公契。
平均地權條例第47條規定：「土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。......」所稱契約，指公契。
• (二) 私契：雙方合意所簽訂之契約書。此契約書無既定格式及內容。
私契之性質屬於債權契約，作為請求給付之用。因此，私契所記載之買賣價格一定為實際買賣價格。
例如：
民法第166條之1規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。......」所稱契約，指私契。
所得稅法第14條之5規定：「個人有前條之交易所得或損失，......，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；......」所稱契約書，指私契。
總之，不動產買賣簽訂二本契約書，先簽訂私契，再簽訂公契。二本契約書之用途不同，前者在履約契約之用，後者在辦理登記之用。
範題：甲向乙購買一筆土地，私契記載買賣總價1,000萬元，公契記載買賣總價600萬元。雙方於私契約定，甲於簽約先支付600萬元，尾款400萬元於辦竣登記後支付。日後，俟辦竣登記，乙請求給付尾款，甲主張公契明文記載買賣總價600萬元，故甲拒絕給付餘款400萬元，請問甲主張是否有理？
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土地登記規則於106年2月14日修正發布，共修正四個條文。修正內容有二：
• (一) 刪除地目等則登記：106年1月1日正式廢除地目等則制度，爰修正土地登記規則第29條及第85條，將有關地目等則規定予以刪除。
• (二) 暫編建號編造建物登記簿均於標示部其他登記事項欄辦理登記：
土地登記規則第117條之預為抵押權登記，須暫編建號，編造建物登記簿，舊條文於「他項權利部」辦理登記，現修正於「標示部其他登記事項欄」辦理登記。
土地登記規則第139條之未登記建物辦理查封登記，須暫編建號，編造建物登記簿，舊條文於「所有權部」辦理登記，現修正於「標示部其他登記事項欄」辦理登記。
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今年(2017年)澳網是由費德勒(Federer)與納達爾(Nadal)二位前球王爭冠。費德勒已經35歲，納達爾也已經30歲，二人最近都受傷痛所苦，好一陣子未參加比賽。參加今年的澳網，只是為了「享受比賽」。
費德勒的單手反拍，納達爾的上旋回球，頂尖對決，高潮迭起，直到第五盤(最後一盤)才分出勝負。但勝負已經不重要了，因為他們都在「享受比賽」。
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• (三) 停車位產權採分別共有(即持份共有)方式持有，故須另訂分管契約加以特定，糾紛常起。內政部乃於民國85年9月7日以台內地字第8580947號函規定，停車位得於建物登記簿編號登記，停車位產權始走向特定化。
• (四) 有獨立權狀之車位採分別共有(即持份共有)方式持有，因此出售停車位時，依土地法第34條之1第4項規定，其他共有人有優先購買權，造成出售車位之困擾。內政部乃於95年1月17日以內授中辦地字第0950724925號函規定，地下室停車位連同所屬基地應有部分一併移轉時，如該停車位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，他共有人無優先購買權。
• (五) 一般而言，有獨立權狀之車位有土地持分。然無獨立權狀之車位，早期有的有土地持分，有的無土地持分。晚近，無獨立權狀之車位大都有土地持分，且一個車位固定為一萬分之一、一萬分之二或二萬分之一等。
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停車位分為法定車位、增設車位及獎勵車位三種。所稱法定車位，指依建築相關法規規定，建築物依用途、樓地板面積等指標計算，所必須設置之停車位。增設車位，指建築物除法定車位以外，所增加設置之停車位。獎勵車位，指政府為解決停車位不足，以增加容積率鼓勵建物增設停車位。
法定車位及增設車位，免計入容積率。獎勵車位，除免計入容積率外，另給予增加容積率之鼓勵。
現行停車位之產權登記如下：
• (一) 法定車位不得以主建物登載，而應於共有部分登載。因此，無法單獨取得所有權狀(即無獨立權狀之車位)，故不可以賣給區分所有權人以外的人(即不可外賣)。
• (二) 增設車位或獎勵車位，如與法定車位明顯區隔(不同樓層或同一樓層經隔間)，且經戶政機關編列有所在地址證明，並由全體起造人協議認定非屬共同使用性質，得單獨編列建號，以主建物記載，取得所有權狀(即有獨立權狀之車位)，就可以賣給區分所有權人以外的人(即可以外賣)
(待續…)
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都市發展過程中，都市形成期有都市化現象，都市成熟期有郊區化現象，都市沒落期有仕紳化現象。茲分析如下：
• (一) 都市化現象：所稱都市化，指鄉村人口往都市集中之過程。因工商活動之興起，鄉村人口逐漸往都市移動，而形成都市。
• (二) 郊區化現象：所稱郊區化，指市中心人口向郊區分散之過程。當市中心人口過度集中，造成地價上漲、公共設施不足及居住環境惡化，因此人口逐漸往郊區移動。
• (三) 仕紳化現象：所稱仕紳化，指舊市區從原本聚集低收入者，俟更新重建後，房租及房價上漲，而吸引高收入者之遷入。老舊市區經過都市更新後，起死回生，重現生機，除資本回流外，並吸引高收入者之進住。
[圖片1]
建物使用一段時間後，通常會發生老舊衰頹而遭到拆除重建，試問拆除重建或土地再開發之時機如何決定？如圖所示，AB代表潛在房地總價(指土地在最有效使用下所規劃興建建物之房地總價)，AC代表實際房地總價(指目前實際建物之房地總價)。
當建物興建完成初期，土地上之建物符合當時之最有效使用，潛在房地總價等於實際房地總價，故無間隙現象。隨著時間之增加，一方面都市逐漸成長與擴張，造成潛在房地總價不斷上升；另一方面，原有建物逐漸老舊，造成實際房地總價不斷下降。因此，潛在房地總價與實際房地總價之間隙產生，並逐漸拉大。
當間隙拉大至足以涵蓋興建新建物之營建成本(假設為[圖片1])，則老舊建物就值得拆除重建。如圖所示，當建物使用至t0時，就值得拆除重建。又，當政府推行容積獎勵或容積移轉時，將使潛在房地總價由AB上移至AD，設(假設為[圖片2]，則老舊建物拆除重建時機提前至t1進行。
[圖片3]
如圖所示，EF代表素地價格(指不考慮建物對土地之影響，單就土地在最有效使用下之地價)。當素地價格等於實際房地總價，如圖中之K點，則老舊建物已無存在價值，應該立即拆除重建。總之，當建物使用至t0時，就「值得」拆除重建；當建物使用至t2時，就「應該」拆除重建。
此外，值得一提的是，從事房地估價時，在K點之前，評估房地價格，即評估實際房地總價AK；在K點之後，評估土地價格，即評估素地價格KF。
實價申報如在不影響賣方權益下，基於下列動機，常會發生以少報多之不實申報：
• (一) 提高申報價格，以增加向銀行貸款額度。
• (二) 提高申報價格，以減少買方日後出售之房地合一所得稅。
• (三) 提高申報價格，以利於周遭餘屋之銷售。
此外，利用平均地權條例第81條之2之規定，不由地政士或不動產經紀人申報，而由買方自行申報，縱使被查到也不處罰，改正再真實申報即可。況且被處罰也只罰3萬元以上15萬元以下，不痛不癢，不實申報之所獲利益與被處罰金額不成比例。
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現制，建管單位之建築執照面積（包括建造執照平面圖及使用執照竣工平面圖）與地政單位之建物登記面積，兩者之測繪規定不同：
• (一) 建管單位：
獨立建物，以其外牆之中心線為界。
兩建物，以其共用牆壁之中心線為界。
陽台，以其中心線為界。
地下層，以其外牆之中心線為界。
• (二) 地政單位：
獨立建物，以其外牆之外緣線為界。
兩建物，以其共用牆壁之中心線為界。
陽台，以其外緣線為界。
地下層，以其外牆之中心線為界。
基上，地政單位之建物登記面積大於建管單位之建築執照面積。又，建物銷售面積以登記面積為準，因此建物銷售面積大於建物執照面積。
106年1月9日地籍測量實施規則第273條修正，除刪除雨遮及屋簷辦理附屬建物測量外，地下層測繪邊界由外牆之外緣改為外牆之中心。須注意者，上開修正自107年1月2日以後申請建造執照始適用。
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