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今年地政士試題總評

內文

• (一) 土地法規：

  1. 本次試題較以往靈活，以簡易實例題為主。所稱簡易實例題，指將一條法律規定，以實例方式命題。以土地法第17條外國人取得土地種類之限制為例：某甲為台裔美國人，不具我國國籍，則某甲為外國人；其父某乙死亡，遺留一筆某縣非都市山坡地保育區林業用地，則該筆土地屬於土地法第17條之林地；因此，某甲應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，不可永世持有。

  2. 簡易實例題之答題技巧，先寫出法條規定，再將題旨照抄後，套入法條，得出答案。請參考班內解答。

  3. 與往例相同，地政士法一定出一題。由於地政士法內容最少，故這題最容易掌握。

• (二) 土地登記實務：

  1. 土地登記實務這科主要從「土地登記規則」及「地籍測量實施規則」命題。本次考試亦不例外。

  2. 今年2月14日土地登記規則修正第29、85、117、139條條文，今年就考第139條。由此可知，最新時事應特別留意。

  3. 區分所有建物之共有部分，測量規定於地籍測量實施規則第283條，登記規定於土地登記規則第81條，二條內容大同小異。由此可知，準備考試時，登記與測量二邊應一起準備，相互對照，這樣可以省下很多時間及精力。

• (三) 土地稅法規：

  1. 遺產及贈與稅法於今年5月10日修正，6月11日馬上考出來，還好我考前總複習放在第一題加以強調。

  2. 工程受益費在以往只考過一次(即104年地政士考試)，這次只隔一年又跑出來。由此可知，準備考試需按部就班，不可心存僥倖。還好我就是按部就班上課，因此我的學生的實力會較一般考生紮實。

• (四) 信託法概要：

每年信託法一定出一題。由於信託法內容最少，故這題最容易拿分。今年考信託法第6條，我在考前總複習及考猜都抓這一題，果然出現，純屬巧合。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

地政士考前必讀

內文

稅捐稽徵法第26條規定之稅捐延期繳納或分期繳納，與平均地權條例第17條規定之地價稅額延期繳納或分期繳納，有何不同？二者競合時，如何適用？

【解答】

• (一) 稅捐稽徵法第26條第1項(以下簡稱稅捐稽徵)：納稅義務人因天災、事變、不可抗力之事由或為經濟弱勢者，不能於法定期間內繳清稅捐者，得於規定納稅期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，其延期或分期繳納之期間，不得逾三年。

• (二) 平均地權條例第17條第2項(以下簡稱平均地權)：應納地價稅額因公告地價調整致納稅義務人繳納困難者，得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年。

• (三) 兩者比較：

  1. 適用對象：(1)稅捐稽徵：適用於一切法定之國及縣(市)之稅捐。但不包括關稅及礦稅。(2)平均地權：僅適用於地價稅。

  2. 發生原因：(1)稅捐稽徵：因天災、事變、不可抗力之事由或為經濟弱勢者。(2)平均地權：因公告地價調整致繳納困難者。

  3. 延期或分期之繳納期間：(1)稅捐稽徵：延期或分期之繳納期間不得逾三年。(2)平均地權：延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年。

• (四) 兩者競合：依稅捐稽徵法第1條規定：「稅捐之稽徵，依本法之規定；本法未規定者，依其他有關法律之規定。」準此，二者競合時，優先適用稅捐稽徵法第26條。換言之，稅捐稽徵法第26條未規定者，始適用平均地權條例第17條。

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國土計畫法之實施對不動產市場之影響

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國土計畫法將全國土地分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等四種，土地使用管制較以往更為嚴格。又辦理用地變更，申請使用許可，應向中央主管機關繳交「國土保育費」，另向直轄市、縣(市)主管機關繳交「影響費」，土地變更之回饋較以往更多。

茲運用住宅存量流量模型(stock-flow model)分析國土計畫法之實施對不動產市場之影響：

• (一) 住宅存量流量模型：如圖一所示，首先，在第一象限，假設短期住宅供給量固定（ST），由住宅空間需求決定租金水準（R）。其次，在第二象限，將租金水準以資本還原率（I）還原為住宅價格（P）。接著，在第三象限，由住宅價格與新建住宅成本（成本收入）決定新建住宅數量（QNEW）。最後，在第四象限，由新建住宅數量，減去原住宅存量之折舊數量（即d×ST，d代表折舊率），即得新增空間存量（△ST）。如△ST=0，則第一象限之空間存量不變；△ST>0，則第一象限之空間存量增加；△ST<0，則第一象限之空間存量減少。假定△ST=0，則連接ST、R、P與QNEW之虛線，形成均衡狀態。

[圖片1]

• (二) 國土計畫法之影響：實施國土計畫法，土地使用管制較以往更為嚴格，土地變更負擔較以往更為沉重，因此新建住宅成本提高，第三象限的QNEW向左平行移動至Q’NEW，如圖二所示。原有均衡狀態（速接R、P、Q與ST之虛線）改變為新的均衡狀態（連接R’、P’、Q’與ST’之虛線）。因此，市場租金由R上漲為R’，住宅價格由P上漲為P’，住宅新建量由Q減少為Q’，空間存量由ST減少為ST’。

[圖片2]

文章圖片

圖片1

圖片2

所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅(一)

內文

現行，建設公司出售之住宅種類大致分為所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅等三種。

• (一) 所有權住宅：建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後，對土地擁有所有權，對建物擁有所有權。一般坊間之住宅大都屬於此類。

• (二) 地上權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權後，興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後，對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物擁有所有權。

• (三) 使用權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權，但政府限制得標者地上權移轉或地上權分割移轉。建設公司興建房屋後，僅能出售房地之使用權，土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後，對土地及建物僅擁有使用權。

待續...

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土地登記模擬考題(二)

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何謂破產登記？土地經破產登記後之新登記，登記機關如何處理？又，破產管理人就破產財團所屬土地申請權利變更登記時，應提出哪些文件？

【解答】

• (一) 破產登記之意義：債務人不能清償其債務，為兼顧債權人與債務人之利益，就債權人或債務人之聲請，或依職權宣告債務人破產。法院為破產宣告時，就破產人或破產財團之有關登記，應即通知該登記機關，囑託為破產之登記。破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。

• (二) 土地經破產登記後之新登記：土地經辦理破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：

  1. 徵收、區段徵收或照價收買。

  2. 公同共有繼承。

  3. 其他無礙禁止處分之登記。

• (三) 破產管理人處分破產財團所屬之土地：破產管理人就破產財團所屬土地申請權利變更登記時，除依土地登記規則第三十四條規定辦理外，應提出破產管理人、監查人之資格證明文件與監查人之同意書或法院之證明文件。

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土地登記模擬考題(一)

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申請建物所有權第一次登記，若建物與基地非屬同一人所有者，在何種情形免附使用基地之證明文件？

【解答】

• (一) 實施建築管理前建造之建物：有下列情形之一者，免附基地所有權人同意

使用之證明文件：

  1. 申請人為地上權人或典權人。

  2. 因法院拍賣移轉取得建物者。

  3. 日據時期已登記之建物。

  4. 占用基地經法院判決確定有使用權利者。

  5. 租用他人土地建築房屋且提出土地使用證明者。

• (二) 實施建築管理後建造之建物：實施建築管理後，申請建物所有權第一次登記，應檢附使用執照。爰取得使用執照前，須先取得建造執照。申請建造執照時，如申請人與基地所有權人非同一人，應提出使用基地之證明文件。此一情形，業經建管機關審核通過，登記機關不必重複審查。因此，實施建築管理後，若申請人與基地所有權人非同一人，如已提出使用執照，就免附使用基地之證明文件。

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最新法律修正，先睹為快

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• (一) 修正平均地權條例第十四條及第十七條條文 (106年4月21日立法院三讀通過)

第十四條規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。

第十七條已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。應納地價稅額因公告地價調整致納稅義務人繳納困難者，得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年。前項延期或分期繳納辦法，直轄市及縣（市）政府得依社會經濟情況及實際需要定之。

• (二) 增訂遺產及贈與稅法第五十八條之二條文；並修正第十二條之一、第十三條及第十九條條文(106年4月25日立法院三讀通過)

第十二條之一本法規定之下列各項金額，每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達百分之十以上時，自次年起按上漲程度調整之。調整金額以萬元為單位，未達萬元者按千元數四捨五入：一、免稅額。二、課稅級距金額。三、被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，不計入遺產總額之金額。四、被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及身心障礙特別扣除額。財政部於每年十二月底前，應依據前項規定，計算次年發生之繼承或贈與案件所應適用之各項金額後公告之。所稱消費者物價指數，指行政院主計總處公布，自前一年十一月起至該年十月底為止十二個月平均消費者物價指數。

第十三條遺產稅按被繼承人死亡時，依本法規定計算之遺產總額，減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額，依下列稅率課徵之：一、五千萬元以下者，課徵百分之十。二、超過五千萬元至一億元者，課徵五百萬元，加超過五千萬元部分之百分之十五。三、超過一億元者，課徵一千二百五十萬元，加超過一億元部分之百分之二十。

第十九條贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除第二十一條規定之扣除額及第二十二條規定之免稅額後之課稅贈與淨額，依下列稅率課徵之：一、二千五百萬元以下者，課徵百分之十。二、超過二千五百萬元至五千萬元者，課徵二百五十萬元，加超過二千五百萬元部分之百分之十五。三、超過五千萬元者，課徵六百二十五萬元，加超過五千萬元部分之百分之二十。一年內有二次以上贈與者，應合併計算其贈與額，依前項規定計算稅額，減除其已繳之贈與稅額後，為當次之贈與稅額。

第五十八條之二本法中華民國一百零六年四月二十五日修正之條文施行後，依第十三條及第十九條第一項規定稅率課徵之遺產稅及贈與稅，屬稅率超過百分之十至百分之二十以內之稅課收入，撥入依長期照顧服務法設置之特種基金，用於長期照顧服務支出，不適用財政收支劃分法之規定。

• (三) 上述修正內容，將於本班總複習時詳細講解。

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房地市場價格分析(二)

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接續上篇...

• (三) 圖形分析：

[圖片1]

• A. B代表房地市場價格。CD代表土地貢獻價值。EF代表素地價格。MN代表建物成本價格。

  1. 房地市場價格AB呈遞增現象，但邊際價格呈遞減趨勢。所稱邊際價格，即△P／△t，△t指時間變動量，△P指價格變動量。

  2. 房地市場價格AB與土地貢獻價值CD之垂直間距，等於建物貢獻價值。由於土地存在增值，建物存在折舊，因此AB與CD之垂直間距逐漸縮小。

  3. 素地價格EF呈遞增現象，且邊際價格(即△P／△t )亦呈遞增趨勢。

  4. 建物成本價格MN呈遞減現象，此乃折舊所造成。

  5. 在t1之前，產品價格大於原料價格，即原料製造成產品存有利潤。在t1之後，產品價格小於原料價格，即原料製造成產品存有虧損。因此，在t1之後，建物拆除重建可以考慮進行。

  6. 在t2之後，素地價格大於房地市場價格，表示建物已無存在價值。因此，在t2之後建物拆除重建必須儘速進行。

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圖片1

房地市場價格分析(一)

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所稱房地市場價格，指建物及其基地之市價，亦即房地結合體之市價。本文所稱之價格，皆指總價而言。茲就原料與產品二方面分析說明：

• (一) 就原料而論：

  1. 素地價格：指不考慮房地產品對土地價格之影響，而單就土地在最有效使用下之價格。土地有增值，而無折舊。

  2. 建物成本價格：指不考慮房地產品對建物價格之影響，而單就建物在時間經歷下之價格。建物有折舊，而無增值。

  3. 房地市場價格之構成：素地價格與建物成本之和，未必等於房地市場價格。亦即： 素地價格+建物成本價格≠房地市場價格茲分下列二種情形：(1)素地價格+建物成本價格＜房地市場價格：表示土地與建物二種原料結合而成為產品時，存在「利潤」。換言之，產品價格大於原料價格。通俗的說，麵包價格大於麵粉價格。(2)素地價格+建物成本價格＞房地市場價格：表示土地與建物二種原料結合而成為產品時，存在「虧損」。換言之，產品價格小於原料價格。通俗的說，麵包價格小於麵粉價格。

• (二) 就產品而論：

房地市場價格可以拆分為土地價格與建物價格二部份。前者稱為土地貢獻價值；後者稱為建物貢獻價值。亦即：房地市場價格=土地貢獻價值+建物貢獻價值

拆分之方法有三：

  1. 土地貢獻說：將利潤或虧損歸屬於土地之貢獻。

  2. 建物貢獻說：將利潤或虧損歸屬於建物之貢獻。

  3. 聯合貢獻說：將利潤或虧損歸屬於土地及建物二者共同之貢獻。

[例題]

房地市場價格1,000萬元，素地價格700萬元，建物成本價格200萬元。1,000－700－200=100萬元(利潤)

  1. 土地貢獻說：①土地貢獻價值：700+100=800萬元②建物貢獻價值：200萬元

  2. 建物貢獻說：①土地貢獻價值：700萬元②建物貢獻價值：200+100=300萬元

  3. 聯合貢獻說：①土地貢獻價值：[圖片1]②建物貢獻價值：[圖片2]

房地市場價格1,000萬元，素地價格900萬元，建物成本價格200萬元。1,000－900－200= -100萬元(虧損)

  1. 土地貢獻說：①土地貢獻價值：900－100=800萬元②建物貢獻價值：200萬元

  2. 建物貢獻說：①土地貢獻價值：900萬元②建物貢獻價值：200－100=100萬元

  3. 聯合貢獻說：①土地貢獻價值：[圖片3]②建物貢獻價值：[圖片4]

待續...

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