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地籍清理代為標售有關優先購買權之法律性質

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依據地籍清理條例規定，當部分有問題之地籍無法釐清時，將由直轄市或縣（市）主管機關代為標售，並依同法第12條規定，下列之人，依序享有優先購買權：

  1. 地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。（以登記之先後定之）

  2. 基地或耕地承租人。

  3. 共有土地之他共有人。

  4. 本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。

其中，關於優先購買權之法律性質，在學說上，係以「形成權」為通說，亦即當優先購買權人一經主張，則買賣關係旋即成立，無庸出賣人承諾。然而，有學者認為針對地籍清理條例所定優先購買權之法律性質，應屬「訂約請求權」，而非形成權，其理由如下(陳立夫，2025)：

  1. 所定之優先購買權人，擬行使優先購買權，應主動地於決標後，10日內檢附相關證明文件，向執行標售之直轄市、縣（市）主管機關提出申請，並由該主管機關予以審查決定申請人是否得優先購買。

  2. 本條各款規定之不同優先順位優先購買權人，如均有申請優先承購時，則直轄市、縣（市）主管機關尚須就其優先順序者決定購買者。

簡言之，該優先購買權係透過申請，且須經過審查，而不同於土地法之共有、基地等法定優先購買權，一經表示即成立。

資料來源：陳立夫，2025，地籍清理條例規定之優先購買權──臺北高等行政法院高等庭112年度訴字第99號判決解說，月旦實務選評，第5卷，第4期。

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實價登錄之車位拆分問題

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一般而言，預售屋買賣時，車位單獨銷售，因此無車位拆分問題。然，成屋買賣時，車位未單獨銷售，車位價格包含在房屋交易總價之內，因此必須拆分出車位面積及車位價格，始可計算出真正的房價。亦即（內政部不動產交易實價登錄服務網之公式）：

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實務上，常發生下列三種情形：

  1. 車位總面積不詳，但車位總價明確。

  2. 車位總價不詳，但車位總面積明確。

  3. 車位總面積及車位總價皆不詳。

• (一) 車位總面積在不詳情況下，倘拆分車位總面積過多，則房屋單價偏高；倘拆分車位總面積過少，則房屋單價偏低。

• (二) 車位總價不詳情況下，倘拆分車位總價過多，則房屋單價偏低；倘拆分車位總價過少，則房屋單價偏高。

由此可知，車位之拆分干擾房價高低，對實價登錄資訊之正確性影響甚大。

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配偶相互贈與得申請不課徵之概念

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• (一) 情形

配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅(土稅§28-2 I前段)。主要是基於配偶為生活共同體，且於一般生活事務相互代理，故相互贈與土地可能是考量家庭財產安排，而非為獲取土地自然增值利益，因而得按其需求申請不課徵。

又應特別注意者，配偶相互贈與土地非當然不課徵土地增值稅，而是可由當事人自行選擇。但無論是否申請不課徵，均須申報移轉現值。

• (二) 原地價認定

於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅(土稅§28-2 I後段)。換言之，以第一次不課徵前原地價計算土地漲價總數額，原不課徵之土地增值稅，實質上已予補徵，政府稅收並未減少，僅發生延遲課徵效果。

概念如下圖所示，甲取得土地後，因特殊考量而將該筆土地贈與配偶乙，並申請不課徵土地增值稅，則該次移轉即不計算也不繳納土地增值稅，故原地價也不予調整，待配偶乙移轉他人需課徵土地增值稅時，則以甲取得至乙移轉他人此段期間之土地漲價計算，而非以乙取得為原地價。

[圖片1]

值得注意的是，雖然此次配偶間移轉得暫不課徵，惟將租稅時機往後遞延，多年後再將土地移轉給第三人時，反而可能會適用比原先選擇「課徵」時的稅率還高，因為公告土地現值一般多逐年調高，選擇不課徵未必有利。

• (三) 配偶合併認定

  1. 於再移轉計課土地增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付改良土地之改良費用或增繳之地價稅者，準用減除或抵繳規定(土稅§28-2 II前段)，避免原贈與人(夫)有支付土地改良費用及增繳地價稅，但於贈與給受贈人(妻)後，反而不能減除之不合理情形。

  2. 其為經重劃之土地，準用其減徵規定(土稅§28-2 II中段)。舉例而言，某甲參與市地重劃後配回之土地贈與妻乙，嗣後妻乙再將該土地出售於丙。乙得否適用重劃後第一次移轉之土地增值稅減徵規定？其情形應分述如下： (1)甲乙贈與有申請不課徵土地增值稅 因有申請不課徵，該次租稅遞延，故非屬重劃後第一次移轉之情形。因此，當乙再將土地出售於丙，仍得適用土地增值稅減徵百分之四十。 (2)甲乙贈與未申請不課徵土地增值稅 因未申請不課徵，該次贈與移轉即屬重劃後第一次移轉之情形，乙的土地增值稅得予減徵百分之四十。惟當乙再將土地出售於丙，即無土地增值稅之減徵。

  3. 該項再移轉土地，於申請適用自用住宅稅率課徵土地增值稅時，其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算(土稅§28-2 II後段)。例如夫持有5個月皆未營業或出租，後贈與給妻，則妻原則上只要再持有7個月無營業或出租，兩者合計滿一年即可符合規定。

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地號之分號與建號之分號的比較

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試述地號之分號與建號之分號所代表之涵義，有何不同？

【解】

• (一) 地號之分號：地號之分號係土地分割所造成。詳言之，土地分割之地號，應依下列規定編定，並將編定情形登載於分號管理簿或電腦建檔管理之：

  1. 原地號分割時，除將其中一宗維持原地號外，其他各宗以分號順序編列之。

  2. 分號土地或經分割後之原地號土地，再行分割時，除其中一宗保留原分號或原地號外，其餘各宗繼續原地號之最後分號之次一分號順序編列之。

• (二) 建號之分號：建號之分號：建號之分號係特別建物所造成。所稱特別建物，指下列建物，在同一建築基地範圍內屬於同一所有權人，供同一目的使用者：

  1. 公有公用之建物。

  2. 地方自治團體建物。

  3. 學校。

  4. 工廠倉庫。

  5. 祠、廟、寺院或教堂。

  6. 名勝史蹟之建物。

特別建物數棟併編一建號為母號，亦為五位數，其各棟建物之棟次以分號編列，為三位數。

應特別說明，建物之分號並非建物分割所造成。因為分割後之建物，除將其中一棟維持原建號外，其他各棟以該地段最後建號之次一號順序編列。

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地政士禁止行為

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某甲地政士，知情且協助假買方騙取賣方權狀、印鑑，並申辦高額抵押貸款取得資金後，即拒不見面，導致賣方收不到尾款又被設定高額抵押，權益嚴重受損，試問某甲違反地政士法哪些規定？

  1. 地政士不得有下列行為： (1)違反法令執行業務。 (2)允諾他人假藉其名義執行業務。 (3)以不正當方法招攬業務。 (4)為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告。 (5)要求、期約或收受規定外之任何酬金。 (6)明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。 甲之聯合詐騙行為屬於前述違法法令執行業務，應予停止執行業務或除名。

  2. 地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。甲之聯合詐騙行為違反規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。此外，應予停止執行業務或除名。

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預售屋銷售管理

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平均地權條例對於預售屋銷售管理之規定如下：

• (一) 銷售資料報請主管機關備查：

  1. 銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查（平§47-3I）。

  2. 經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內，將委託代銷契約相關書件報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查（經§24-1II）。

• (二) 購屋預約單不得轉售：

  1. 銷售預售屋或新建成屋者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同（平§47-3）。

  2. 前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人（平§47-3VI）。

• (三) 預售屋買賣契約不得轉售：

  1. 預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限（平§47-4I）。

  2. 銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告（平§47-4III）。

• (四) 限制炒作行為： 任何人不得有下列各款之行為：

  1. 以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。

  2. 與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。

  3. 自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。（平§47-5）

• (五) 實價登錄申報：

  1. 銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊（平§47-3II）。

  2. 經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊（經§24-1II）。

【註】 平：平均地權條例 經：不動產經紀業管理條例

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房地合一所得稅之稅基計算

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根據所得稅法及房地合一稅申報作業要點，茲整理房地合一所得稅之稅基，詳細公式如下：

所得餘額＝成交價額－原始取得成本（另可加其他必要成本、房貸額外負擔）－移轉必要費用（另可加高報現值之多繳土地增值稅）－三年內虧損－以公告現值計之土地漲價總數額

• (一) 成交價額 本次交易時之成交價額

• (二) 原始取得成本（或經物價調整之現值）

  1. 出價取得（原始取得成本） 個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。亦即當初購入金額

  2. 繼承或受贈取得（現值） 其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。亦即當初無購入金額，故以房屋評定現值+公告土地現值並經物價調整後為基礎

• (三) 其他必要成本（不含在成交價3%內） 其提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：

  1. 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息

  2. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費

  3. 個人除得按前2點規定減除成本外，得再減除依土地稅法施行細則第51條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用： (1)改良土地費用 (2)已繳納之工程受益費 (3)土地重劃負擔總費用 (4)因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額

• (四) 房貸額外負擔 個人繼承房地時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額(貸款餘額)者，嗣交易該房地，依所得稅法規定計算房地交易所得時，該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數(房地現值)，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房地交易所得中減除。係因該貸款餘額屬繼承該房地所產生之額外負擔，未來出售該房地時，該額外負擔得自交易所得中減除

• (五) 移轉必要費用 個人交易房屋、土地所支付之必要費用（如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等）。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅(即以公告現值計算的土地增值稅額)，不得列為費用減除

• (六) 高報現值之多繳土地增值稅 個人除得按規定減除費用外，得再減除當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，其計算方式如下：[(交易時申報移轉現值—交易時公告土地現值）/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額] × 已納土地增值稅

• (七) 三年內房地交易損失（盈虧互抵） 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之

• (八) 依公告土地現值計算之土地漲價總數額 依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額

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租稅平等原則

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• (一) 意涵：

  1. 憲法第7條規定平等原則，旨在防止立法者恣意對人民為不合理之差別待遇。如對相同事物，為無正當理由之差別待遇，即與憲法第7條之平等原則有違。法規範是否符合平等權保障之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成間，是否存有一定程度之關聯性而定（司法院釋字第779號解釋理由書）。

  2. 憲法第7條保障人民之平等權，法規範是否符合平等原則之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成間，是否存有一定程度之關聯性而定。租稅法律關係中，立法者為了實現憲法所賦予之任務，而就各種稅捐之稽徵及減輕或免除分別訂定不同之規範，其分類及差別待遇，涉及國家財稅政策之整體規劃，適合由代表民意之立法機關及擁有專業能力之相關行政機關，以法律或法律明確授權之法規命令定之，其規定如有正當目的，且分類與目的之達成間具有合理關聯，即符合憲法第7條平等權保障之意旨（憲法法庭112年憲判字第19號判決理由）。

• (二) 舉例：

  1. 司法院釋字第779號解釋文：「土地稅法第39條第2項關於免徵土地增值稅之規定，僅就依都市計畫法指定之公共設施保留地，免徵其土地增值稅；至非都市土地經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地者，則不予免徵土地增值稅，於此範圍內，與憲法第7條保障平等權之意旨不符。相關機關應自本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨，檢討修正土地稅法相關規定。」（筆者註：現行增訂土地稅法第39條第3項，以為因應）

  2. 憲法法庭112年憲判字第19號判決主文：「土地稅減免規則第9條規定：『無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。』其但書規定與憲法第7條平等原則尚無違背。」

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房地合一所得稅「免納(徵)」、「非課稅範圍」及「無所得」之釐清

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「免納(徵)」、「非課稅範圍」及「無所得」是不同情況，茲整理說明如下：

• 一、免納(徵)

考量特殊政策目的或公共利益，而直接規範特殊情形免納所得稅，但可能還是需要向國稅局申報(自住)。

根據所得稅法第4條之5，房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅： (一) 個人與其配偶及未成年子女符合下列規定之自住房屋、土地，其免稅所得額，以計算之餘額不超過四百萬元為限：

  1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

  2. 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

  3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

• (二) 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。 (三)被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 (四)尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

• 二、非課稅範圍

非房地合一所得稅課徵範圍，亦即完全不需要申報，因為與房地合一稅無關。 房地合一稅課徵範圍如下：

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因此，如夫妻贈與、不動產信託等，只要不是於105年後取得並出售或交換，則與房地合一稅之課徵無關。

• 三、無所得

指根據所得稅法之計算公式算完後，所得為零或負（虧損），仍須申報，但繳納單為0，此與特殊情形之「免納(徵)」概念並不相同。

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四則免徵土地增值稅之理由

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• (一) 土地徵收免徵土地增值稅之理由：

  1. 若土地徵收課徵土地增值稅，土地所有人就無法以其補償餘額，再去購買同一地段、同一品質及同一面積之土地。

  2. 土地徵收與買賣不同。前者乃強制取得，後者乃合意取得。亦即，土地徵收是土地所有人在不得已、不情願情況下，被迫喪失土地，故給予免徵土地增值稅之租稅優惠。

  3. 現行土地徵收以市價補償，僅填補被徵收人之財產損失，未填補其非財產損失。基於土地徵收稟賦效果，應給予免徵土地增值稅之租稅優惠。

• (二) 公共設施保留地被徵收免徵土地增值稅之理由（司法院釋字第779號解釋理由書）：

  1. 土地倘經指定為公共設施保留地，其財產價值即大減，嚴重影響土地所有人之權益。

  2. 公共設施保留地之土地流動性、市場交易機會及價值，因政府政策及法令而受不利影響。

  3. 因政府財政困難，土地經指定為公共設施保留地後，至被徵收之期間常延宕多年，其土地流動性受限。

• (三) 公共設施保留地尚未被徵收前之移轉免徵土地增值稅之理由（司法院釋字第779號解釋理由書）：

  1. 於政府徵收前土地並無市場增值，以致影響市場交易機會及價值，若交易時仍規定須繳納土地增值稅，有違最後於徵收土地時免繳之原意。

  2. 公共設施保留地交易時，通常依公告現值徵收土地增值稅，而公告現值繫諸政府政策，未必反映市場價值，如據以徵收土地增值稅，既不合理，且不符社會公平正義原則。

  3. 就同一公共設施保留地，徵收時之土地所有人無須繳納土地增值稅，而徵收前交易之土地所有人卻須繳納土地增值稅，亦有失公平。

• (四) 供公共設施使用之非都市土地尚未被徵收前之移轉免徵土地增值稅之理由（司法院釋字第779號解釋理由書）：

  1. 非都市土地如經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地者，其使用受限制，流動性、市場交易機會及價值，因政府之政策及法令而受不利影響之情形，與依都市計畫法指定之公共設施保留地受不利影響者相當。

  2. 非都市土地若實際已成為公路，亦即供作公共設施使用，其流動性、市場交易機會及價值所受不利影響更加嚴重。

  3. 此類非都市土地，性質與依都市計畫法指定之公共設施保留地相似，在土地增值稅之徵免上，理應等同處理，俾符合租稅公平原則及憲法第7條保障平等權之意旨。

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