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土地法第43條之實例研習

內文

甲有一筆土地，誤登於乙名下。不久，乙高價出售於丙。經過不久，丙又高價出售於丁。今甲主張該土地為其所有，請求丁返還。試就下列四種情形分別說明該土地之權利歸屬？(一)丙為善意第三人，丁為善意第三人。(二)丙為善意第三人，丁為惡意第三人。(三)丙為惡意第三人，丁為善意第三人。(四)丙為惡意第三人，丁為惡意第三人。

【解答】

• (一) 丙為善意第三人，故丙已依土地法第43條而取得該土地所有權。又，丙為真正所有權人，丁不論善意或惡意，皆取得該土地所有權。換言之，該土地所有權歸屬於丁，丁得拒絕返還該土地。

• (二) 丙為善意第三人，故丙已依土地法第43條而取得該土地所有權。又，丙為真正所有權人，縱丁為惡意第三人，不生無權處分問題，故丁取得該土地所有權。換言之，該土地所有權歸屬於丁，丁得拒絕返還該土地。

• (三) 丙為惡意第三人，無法受土地法第43條之保護，故丙為非真正所有權人。又，丁向丙購買該土地，丁為善意第三人，依土地法第43條而取得該土地所有權。換言之，該土地所有權歸屬於丁，丁得拒絕返還該土地。

• (四) 丙為惡意第三人，無法受土地法第43條之保護，故丙為非真正所有權人。又，丁為惡意第三人，亦無法受土地法第43條之保護，故丁為非真正所有權人。換言之，甲得主張該土地為其所有，請求丁返還。

順便一提的是，許老師的土地法規課程將於今年(106年)7月30日(星期日)開課，一年只上這一次，錯過可惜！

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實價登錄三法即將修正

內文

• (一) 實價登錄三法：

指規範登記權利人(即買方)申報義務之「平均地權條例」，規範地政士申報義務之「地政士法」，規範不動產經紀業申報義務之「不動產經紀業管理條例」。

• (二) 現行實價登錄之問題：

  1. 實價登錄之目的就是讓房價交易透明化，避免炒房，然目前最大問題在揭露不實，以低報高，其用意有三：(1)提高申報價格，以增加銀行貸款額度。 (2)哄抬價格，以低報高，以利建設公司餘屋銷售。 (3)適用所得稅舊制的賣方將房屋賣給適用所得稅新制的買方，提高申報價格，可以節省日後之房地合一所得稅。

  2. 買方自行申報，縱使被查到也不處罰，改正再真實申報即可。況且再申報不實被處罰，也只罰3萬元以上15萬元以下，不痛不癢。

  3. 經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。準此，業界故意簽訂委託代銷期間長達二年至三年，則揭露出來的價格已是二、三年前的交易價格，揭露效率太慢。

• (三) 解決之道：

  1. 申報義務應回歸落在買賣雙方當事人，而非地政士或不動產經紀業。

  2. 實價登錄應於移轉登記時併同辦理，預售屋則於買賣契約簽訂後三十日內申報。

  3. 實價登錄應檢附私契，如有不實申報，課以偽造文書之刑事責任。

4. 政府建立稽核制度，再搭配刑事罰則及違規罰鍰，以達成遏止不實申報之效。

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實價登錄

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各位同學好

本次高考土地經濟學有考到實價登錄制度，其有助於改善不動產市場資訊不透明之問題，但目前制度尚有一些問題需要改進，根據最近的修法方向，本次專欄予以彙整如下：

  1. 時效性：目前規定權利人、地政士或經紀業應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。造成土地登記與實價登錄有時間落差，資訊揭露缺乏即時性。此外，預售屋買賣則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止三十日內，一次申報，以致申報登錄價格過時，而缺乏即時參考價值。因此，未來建議買賣實價登錄與登記案件併同辦理，以及縮短預售屋申報期限，提升資料揭露即時性。

  2. 準確性：目前規定主要申報責任在於權利人，而單獨申報易發生錯誤或故意漏誤，影響實際交易價格資訊的正確性。因此，未來建議由買賣雙方共同申報登錄，透過買賣雙方相互勾稽確認，提升價格資訊正確性。

  3. 正確性：依法規定，目前實價登錄之資訊，係以區段化、去識別化方式提供查詢，使得資訊充分揭露大打折扣。因此，未來建議將不動產的門牌或地號資訊完整顯示，並賦予主管機關查核權，加強不動產交易資訊透明化，以確保資訊正確性。

  4. 真實性：投機者利用實價登錄，以異於一般市場行情之價格影響市場，並進行投機行為，使得交易資訊之真實性存疑。因此，未來應強化主管機關查核異常案件之權責，如查核資金流向及付款證明，確保交易資訊真實。

5. 完整性：政府為避免投機者刻意哄抬價格，扣除5%異常值，造成最低與最高價等成交案無法顯示。因此，未來建議完整公開，再配合註明為何偏離真實情形。

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106高普考土地法規完美命中之事實

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• (一) 我於106年5月21日土地法規總複習時，發給學生的總複習講義第36題(詳見第30頁)之全文照抄如下：

• 三十六、試述司法院釋字第739號對獎勵土地所有權人辦理市地重劃之解釋要旨？

答：獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法之下列規定，違反憲法要求之正當行政程序，亦違反憲法保障人民財產權與居住自由之意旨。申請核定籌備會之要件未就發起人人數比率及面積比率為規定。申請核定擬辦重劃範圍、重劃計畫書之申請核定及公告並通知土地所有權人等，均屬重劃會之職權，卻交由籌備會為之，與平均地權條例第58條第1項及第2項規定不符，違反法律保留原則。主管機關核定擬辦重劃範圍之程序，未要求主管機關應設置適當組織為審議，於核定前予利害關係人陳述意見之機會，以及分別送達核定處分於重劃範圍內申請人以外之其他土地所有權人。主管機關核准實施重劃計畫之程序，未要求主管機關應設置適當組織為審議、將重劃計畫相關資訊分別送達重劃範圍內申請人以外之其他土地所有權人，及以公開方式舉行聽證，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作成核定，連同已核准之市地重劃計畫，分別送達重劃範圍內各土地所有權人及他項權利人。平均地權條例第58條第3項規定（即重劃會辦理市地重劃時，應由重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准後實施之），合憲。

今年(106年)7月10日高考土地法規的第二題，題目如下：

• 二、民國105年7月29日司法院大法官作出釋字第739號解釋，指出「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之部分條文規定，或因不符憲法要求之正當行政程序，或因違反法律保留原則，而有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨；相關機關應依本解釋意旨就違憲規定部分，於1年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。試問：司法院釋字第739號解釋所宣告「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」規定違憲之內容為何？請說明之。（25分）

不僅命中，而且解答已經整理的完美無缺(請看看釋字第739號解釋內容是何等雜亂)。夫復何言！

• (二) 我於106年5月21日土地法規總複習時，發給學生的總複習講義第40題(詳見第33頁)之全文照抄如下：

• 四十、甲、乙、丙、丁、戊等五人共有A地，應有部分均等，甲、乙、丙三人同意出售，丁、戊二人反對出售，試問：將A地全部出售於甲，是否有效？將A地全部出售於丁，是否有效？將A地全部出售於丁，則戊有否優先購買權？

答：將A地全部出售於甲，違反民法第106條自己或雙方代理之規定，故出售行為無效。將A地全部出售於丁，未違反民法第106條自己或雙方代理之規定，故出售行為有效。將A地全部出售於丁，則戊仍有優先購買權。

我擔心學生忽略，又補上一題，即第41題(詳見第34頁)，全文照抄如下：

• 四十一、甲、乙、丙、丁、戊五人共有一地，應有部分均等，甲將其應有部分出售於丁，則戊有否優先購買權？甲、乙、丙三人同意將該地全部出售，且出售於丁，則戊有否優先購買權？

答：甲將其應有部分出售於丁，已足以達成土地法第34條之1第4項減少共有人數之立法意旨，故戊無優先購買權。甲、乙、丙三人依土地法第34條之1第1項多數決將共有土地全部出售於不同意出售之共有人丁，為有效。此時戊得主張優先購買。換言之，戊有優先購買權。

上述二題，皆是我今年新創題目。

今年(106年)7月10日高考土地法規的第四題，題目如下：

• 四、甲、乙、丙、丁、戊5人共有A地號土地1筆，其應有部分均各為五分之一。現甲、乙、丙3人擬依土地法第34條之1第1項規定，將A地號土地全部出賣予共有人之一丁；於此情形，戊對於該A地號土地是否有優先購買權？請析論之。（25分）

考題與我新創的第41題雷同，相似度90%。夫復何言！

今年高考土地法規這科，將決定上榜勝負。只有鑽石，才能琢磨鑽石。只有許老師教導的學生，才有辦法應付如此高難度的土地法規。順便一提的是，許老師的土地法規課程將於今年(106年)7月30日(星期日)開課，一年只上這一次，錯過可惜！

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106高普考考前必讀(二)

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◎已經有「都市更新條例」，何以需要訂頒「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？又「都市更新條例」與「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之內容有何不同？

【解答】

都市更新條例（以下簡稱都更條例）之立法目的，係針對特定窳陋地區之重建、整建或維護，以復甦都市機能。都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱老屋條例）之立法目的，係針對特定老舊建築物之重建，以提升建築安全。二者立法目的仍有不同。

都更條例與老屋條例之比較：

  1. 目的功能：都更條例在復甦都市機能，老屋條例在提升建築安全。

  2. 土地面積：都更條例之範圍為更新單元，土地面積較大。老屋條例為一幢建築物，合併土地面積未超過1,000平方公尺，始有容積獎勵。

  3. 屋齡限制：都更條例無屋齡之限制，老屋條例之屋齡須在30年以上。

  4. 同意門檻：都更條例採多數決（應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意），老屋條例須全體土地及建築物所有權人同意。

  5. 容積獎勵：都更條例之容積獎勵上限為法定容積×1.5或原建築容積+0.3×法定容積，老屋條例之容積獎勵上限為法定容積×1.3或原建築容積×1.15。前者容積獎勵較多，後者較少。

  6. 申請時間：都更條例必須送審都市更新事業計畫及權利變換計畫，費時冗長。老屋條例無須送審事業計畫及權利變換計畫，時間加速。

7. 租稅優惠：都更條例，更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年；更新後第一次移轉，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。老屋條例，重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年；房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，房屋稅減半徵收期間得延長十年；無土地增值稅及契稅優惠。

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徵收補償發給完竣及其效果

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各位同學好

高普考即將到來，各位準備許久的考生將要大展拳腳，先預祝各位考運亨通，金榜題名！

首先，老師們已針對歷屆考題趨勢，出一些考猜，請大家要記得去下載來看！次次命中，千萬把握！→【我要下載】

另外，有幾個重要考題之前專欄與考猜都有，這邊考前特別提醒，建議要準備：

  1. 國土計畫法（使用許可v.s.開發許可）

  2. 大法官釋字747（許老師6月29日專欄）、大法官釋字742（曾老師1月24日專欄）

  3. 市地重劃與區段徵收權利清理、土地處理

  4. 權利變換共同負擔

  5. 都市更新與危老條例比較

  6. 徵收權利主體界定

  7. 徵收收回權

  8. 土地法§12視為消滅與回復取得

本週專欄則針對土地徵收專題：何謂「徵收補償發給完竣及其效果」再做提醒

• 一、徵收補償發給完竣，指：

• (一) 被徵收人對補償無異議，需用土地人於徵收公告期滿15日內發給土地所有權人「領訖」（即於土地地價(土地改良物)補償清冊中簽章）

• (二) 被徵收人對補償有異議，額度經復議或行政救濟結果確定之日起3個月內發給土地所有權人「領訖」（即於土地地價(土地改良物)補償清冊中簽章）

• (三) 未受領（受領遲延、拒絕、不能受領）補償費，直轄市、縣(市)主管機關應於上開補償費期限屆滿次日起3個月內，將補償「存入」專戶保管

• 二、徵收補償發給完竣效果：

• (一) 被徵收人「喪失」其土地權利（土徵§21）

• (二) 需用土地人「取得」徵收土地之所有權這邊連結釋字743概念按相關法律徵收人民土地而取得所有權地位，但其使用並不全然與一般所有權人相同（仍應有其公益性及相關義務）

  1. 權利：得進入被徵收土地內工作

2. 義務：(1)負有依徵收計畫書所載之目的、期限使用該土地之義務→收回權 (2)對於妨害徵收土地公用情事，亦必須循法律途徑加以排除，否則失其正當性→收回權

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登記錯誤、遺漏之更正與塗銷登記差異

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各位同學好

剛好有幾位同學問到登記錯誤、遺漏之更正與塗銷登記差異，故本次專欄針對此問題進行觀念釐清：

首先，相關法條如下：

土69：登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。須不妨害原登記之同一性，亦即更正登記後，登記事項所示法律關係應與原登記者相同，不得變更。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

土登144：有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之：

  1. 登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。

  2. 純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。

其次，請參考內政部98年7月24日內授中辦地字第0980047281號函：塗銷登記係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消滅，向登記機關申請將該權利予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷權辦理之塗銷，該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記，如經查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，於該登記之土地權利未經第三人取得前，自得本職權依土地登記規則第144條第1項規定辦理塗銷登記。至同規則第13條規定之登記錯誤，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符情事，登記機關依職權或經利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容者，二者之法律關係尚屬有別。

因此，可從錯誤嚴重程度來分類釐清：

  1. 應登記但筆誤而登記完畢者，於第三人取得登記完畢前，逕行更正登記。主要考量登記人員登載難免會有疏忽或筆誤，假設有原始的登記原因證明文件可查並經確認就是筆誤而已，為達到行政簡便便民，提昇行政效率，故例外由登記機關逕行更正。

  2. 應登記但內容有誤未發現而登記完畢者，於第三人取得登記完畢前，核准更正登記。原則上，更正登記皆須經過核准。例如：因地籍圖重測面積計算錯誤，致地籍圖重測結果清冊所載重測面積有誤，進而登記面積錯誤。此非筆誤，須經報上級地政機關核准後更正。

  3. 不應登記卻登記完畢者，於第三人取得登記完畢前，核准塗銷登記。依土登規則本就不應登記情形，而是因為登記機關疏失而導致錯誤的登載，因該錯誤並非私權有所爭執，民事法院亦無從受理審判，於第三人取得該土地登記權利前，自應由登記機關依職權撤銷原處分，辦理塗銷登記。亦即屬於原不應出現的登記，卻登載上去，故屬於違法行政處分，而將其塗銷。按違法之行政處分除係無效或瑕疵已補正者外，其餘均屬得撤銷，基於依法行政原則，並兼顧信賴保護原則，登記機關或其上級地政機關自得於第三人取得該土地權利之新登記前，依職權撤銷原准予登記之處分例如：登記應備文件應檢附義務人印鑑證明，倘若當時未檢附卻予以登記，此時屬不准予登記案件，但屬登記機關疏失而予以登記，故將其塗銷。

4. 上述情形，於第三人取得登記完畢後，因無法回復原狀，故以請求損害賠償為主。

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106高普考考前必讀(一)

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◎需用土地人因興辦土地徵收條例第3條規定之事業，穿越私有土地之上空或地下，致逾越所有權人社會責任所應忍受範圍，形成個人之特別犧牲，而不依徵收規定向主管機關申請徵收地上權者，土地所有權人得否請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權？

【解答】

土地徵收條例第57條第1項規定，需用土地人因興辦第3條規定之事業，需穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權。但應擇其損害最少之處所及方法為之。又，同法條第2項規定，前項土地因事業之興辦，致不能為相當之使用時，土地所有權人得自施工之日起至完工後一年內，請求需用土地人徵收土地所有權，需用土地人不得拒絕。

前揭土地徵收條例第57條第2項雖賦予土地所有權人請求徵收之權，然該條項係就公路等設施穿越土地上空或地下致該土地不能為相當使用所設。倘土地僅有價值減損，但未達於不能為相當使用之程度，則無該條項之適用。且土地所有權人依該條項規定得請求徵收者，係土地所有權，而非地上權。故於土地遭公路等設施穿越但尚未達於不能為相當使用之程度者，其所有權人尚無從依該條項請求徵收地上權。又該條第1項雖規定需用土地人得就需用之空間範圍，以協議方式或準用徵收之規定取得地上權，但並未規定土地所有權人得主動請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權（司法院釋字第747號解釋理由書）。

爰此，司法院釋字第747號之解釋重點如下：

憲法上財產權保障之範圍，不限於人民對財產之所有權遭國家剝奪之情形。國家機關依法行使公權力致人民之財產遭受損失（諸如所有權喪失、價值或使用效益減損等），若逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家應予以合理補償，方符憲法第15條規定人民財產權應予保障之意旨（司法院釋字第440號解釋參照）。國家如徵收土地所有權，人民自得請求合理補償因喪失所有權所遭受之損失；如徵收地上權，人民亦得請求合理補償所減損之經濟利益。

按徵收原則上固由需用土地人向主管機關申請，然國家因公益必要所興辦事業之設施如已實際穿越私人土地之上空或地下，致逾越所有權人社會責任所應忍受範圍，形成個人之特別犧牲，卻未予補償，屬對人民財產權之既成侵害，自應賦予人民主動請求徵收以獲補償之權利，以實現憲法第15條保障人民財產權之意旨。

需用土地人因興辦土地徵收條例第3條規定之事業，穿越私有土地之上空或地下，致逾越所有權人社會責任所應忍受範圍，形成個人之特別犧牲，而不依徵收規定向主管機關申請徵收地上權者，土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。

土地徵收條例第11條及第57條第1項，未就土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權有所規定，與上開意旨不符。有關機關應自本解釋公布之日起一年內，基於本解釋意旨，修正土地徵收條例妥為規定。逾期未完成修法，土地所有權人得依本解釋意旨，請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。

註：為因應公務人員高普考試，下週之專文【考前必讀(二)】提前至7月5日刊登。

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非農民不得興建農舍，但可以購買農舍(二)

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接續上一篇...

• (二) 農舍移轉之限制：

  1. 農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

  2. 農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權

由此可知，非農民可以購買農舍，農舍買賣市場仍相當熱絡。

• (三) 違規農舍之處罰：興建農舍之農業用地，僅十分之一可蓋建物，其餘十分之九必須實際務農。準此，違規農舍最常見情形有增建建物、填土造景、鋪設水泥等，而作豪宅或土雞城之用。倘有上開違規農舍，直轄市、縣(市)政府應依區域計畫法第21條及第22條處理。亦即：

  1. 違反非都市土地管制使用土地者，由該管直轄市、縣(市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。

  2. 前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。

3. 違反規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。

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非農民不得興建農舍，但可以購買農舍(一)

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最近，宜蘭縣政府拆除礁溪鄉一棟三層樓高的違規農舍。該農舍之土地面積約0.15公頃，未達0.25公頃，依規定不得興建農舍，被宜蘭縣政府列入重大違規，不得補發農舍建照，故予以拆除。

茲依農業發展條例第18條及農業用地興建農舍辦法說明如下：

• (一) 農業用地興建農舍之條件：

  1. 具農民身分：農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。

  2. 申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：(1)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。(2)申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。(3)申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。(4)申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。(5)申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。(6)興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。

  3. 興建農舍應符合下列規定：(1)農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。(2)地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。(3)申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。

綜上，民國104年9月4日修正農業用地興建農舍辦法，加嚴認定農民身分，申請興建農舍數量因而驟減。

待續...

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