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界址爭議

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各位同學好

今天來談談有關界址爭議之相關概念首先，可先參考最近一篇新聞：鑑界誤差不到2坪 老夫婦18年來無屋可住【原文轉自：自由時報】

最近上課講到的第二章地籍編中，有關土地法第46條之2（考試重點-經紀人選擇題尤為注意）規定：

重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第五十九條第二項規定處理之（即調處）。

今按實施地籍測量時，係以當事人到場指界為原則，但當相鄰兩界址之土地所有權人到場指界不一，發生界址爭議時，主要先由地籍調查人員及地政事務所就爭議情形予以協調，如果還不能解決時，再報請縣市政府不動產糾紛調處委員會予以調處。土地所有權人接到縣市政府調處結果通知若有不服時，應在接到通知書15日內向司法機關訴請確認界址。逾15日後如不提起訴訟者，依照調處結果辦理重測。

而上述新聞的案例，其臺灣雲林地方法院民事判決89年度簡上字第10號裁判書，部分有關地籍圖重測之判斷標準內容可供參考：

按相鄰兩土地間，其具體界址何在？如有圖地相符之地籍圖可稽，自以地籍圖為準，惟如地籍圖有所不備或不精確時，則應參酌以下等判斷經界之資料，秉持公平之原則，合理認定之：

  1. 鄰接各土地之買賣契約或地圖（實測圖、分割圖、分筆圖）。

  2. 經界標識之狀況（經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等）。

  3. 經界附近占有之沿革（房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝之位置及系爭土地之利用狀況）。

  4. 登記簿面積與各土地實測面積之差異。

此觀諸土地法第四十六條之二第一項規定自明。足見確定界址非以當事人之指界位置為唯一之認定標準，尚須參照舊地籍圖及鄰地界址等客觀基準以為斷。

另土地重測，旨在以較科學方法，更新進之測量技術和儀器，普收測量整理地籍實效，使地籍資料更趨於正確，以杜糾紛，此觀諸土地法第四十六條之一、第四十六條之二第一項、第四十七條及地籍測量實施規則等之規定自明，是如重測後土地面積較重測前登記面積有所增減自應以較新及較精密測量所得之重測面積為準。

以上內容可作為土地法第46條之2參考。

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106年不動產估價師考題命中

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今年不動產估價師考試，大體而言，「土地利用法規」及「不動產經濟學」二科較往年困難，其餘各科較往年容易。今年土地利用法規的第3題及第4題，題目如下：

• 三、請依區域計畫法與非都市土地使用管制規則規定，說明在海域用地申請區位許可之核准條件。而關於海域，請依國土計畫法規定，說明海洋資源地區及其分類之土地使用原則為何？（25分）

• 四、請比較說明都市更新條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例兩者立法意旨有何異同？都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍為何？依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定申請重建，及依都市更新條例申請以協議合建方式實施都市更新事業，其實施條件有何異同？（25分）

上述兩題與許老師考前提示的《106年不動產估價師考前30分鐘重點題神》，土地利用法規的第1題及第2題相仿。題目照抄如下(解答省略)：

• 一、已經有「都市更新條例」，何以需要訂頒「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？又「都市更新條例」與「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之內容有何不同？

• 二、何謂海域區及海域用地？海域用地容許使用項目為何？海域用地申請區位許可之程序？海域用地申請區位許可，在何種條件下，中央主管機關始得核准？中央主管機關會商有關機關審查，如涉重大政策或認定疑義者，應依何種原則處理？

因為文昌，所以神準。

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耕地375

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各位同學好

前陣子有學者在討論耕地375租約存在的必要性，高普考同學土地政策應好好準備，今天先來談談最近一則新聞：中石化爆土地爭議 佃農嗆：維持三七五租約保障【轉自：自由時報】

新聞當中提到：「安順廠周邊的海埔新生地原本是由當地居民圍墾而來，不過日治時期被佔領，爾後接收土地的國民政府為了優惠農民而實施「三七五減租」，保障佃農的承租權和耕作權。不過，當年租約都是由地主和佃農口頭約定，並無白紙黑字的合約，這項缺漏在土地所有權人中石化民營後出現問題。

中石化3年前告知佃農不再予以續租，這項決定惹火當地佃農，認為此舉忽略三七五租約保障的主動續約權；但是中石化則反駁，佃農並無到安南區公所三七五租佃委員會造冊，也沒有到地政事務所做土地謄本註記，難以認定土地有受三七五租約的保障。」

有關耕地375租約之相關規定，包含「耕地三七五減租條例」、「臺灣省耕地租約登記辦法」、「耕地三七五租約清理要點」、司法院大法官釋字第128、422、580號解釋等。其中，根據「耕地375減租條例」第6條規定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。

繼依「臺灣省耕地租約登記辦法」耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉(鎮、市、區)公所申請。因此，這邊同學要注意的是，該登記並非至地政事務所所辦理的土地登記，而是租約內容登記。

又按「地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉（鎮、市、區）公所檢查聯繫作業要點」第2點，鄉（鎮、市、區）公所辦畢三七五租約登記之耕地，地政事務所應於土地登記簿予以註記。其屬共有土地出租者，應註記出租人及其應有部分。同法第3點規定，新訂立三七五租約之耕地，鄉（鎮、市、區）公所應於辦畢租約登記2日內填具登記申請書及造具訂立租約土地清冊1式2份，函送土地所在地地政事務所收件，並於土地登記簿標示部其他登記事項欄內註記本筆土地訂有三七五租約

然而，依據幾則判例、判決(51最高法院台上2629號判例、79年台上字第290號、85年台上字第2926號)可知，該登記並非租約生效之要件： 「惟該規定係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂定、變更、終止或換訂，須經登記始能生效」。因此，前項案例之租約是否生效，並非以登記為斷。

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大陸人民取得限制

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首先，先參考一則新聞，理論與實務相互映證一下

沒見過房東！揭陸籍屋主「偷租房」牟利【轉自：中天新聞】新北市一名呂小姐，在陽明山旁租下一戶豪宅，不過房東從未出面，都靠管家上門收取房租，也不願提供匯款帳號，日前甚至要求他從承租的5樓搬到11樓，理由是說政府官員要來查，屋主要回來住，呂小姐覺得有異到相關單位查詢，赫然發現原來屋主是名大陸人，按照現行法規大陸人在台置產，只能自住不能出租牟利，如今違法被發現，這間房子得要在一年內出售，否則將被法拍。

這時馬上要想到我們剛教過且今年六月方才大幅度修正全文的「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」第七條規定：大陸地區人民取得之不動產所有權或地上權，限已登記並供住宅用，且每人限單獨取得一戶，並不得出租或供非住宅之用。取得前項供住宅用不動產所有權或地上權，於登記完畢後三年內不得移轉或辦理不動產所有權或地上權移轉之預告登記。但因繼承、強制執行、徵收、法院判決或依第十七條規定而移轉者，不在此限。

而本條的立法意旨：

  1. 為避免一再購置不動產導致土地壟斷投機或炒作之虞，不許可大陸地區人民在臺灣地區取得第二戶不動產(內政部99年台內地字第0990215799號函示)。

  2. 大陸地區人民不得申請共同取得不動產(內政部99年台內地字第0990175971號函示)。

3. 大陸地區人民基於自住需求取得住宅用不動產後，應確實依原申請用途使用之意旨(內政部103年台內地字第10313013851號函)。→明定大陸地區人民每人限單獨取得一戶（指一個主建號及其基地地號）依法供住宅用之已登記不動產所有權，並禁止其出租或供非住宅使用。→考量目前市場上已有僅設定地上權之住宅不動產商品，防範大陸地區人民透過地上權之住宅不動產，進行不動產投機炒作。

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逆向抵押貸款

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＜不動產投資分析考前補充資料＞

• (一) 逆向抵押貸款之意義：

年長老人將其房子抵押給銀行，由銀行每月提供生活費。房子雖抵押給銀行，但還可以繼續居住。俟貸款期滿或未來身故時，可選擇償還貸款或由銀行將房子拍賣，餘額可領回或分配給家屬。

• (二) 逆向抵押貸款之功能：

  1. 以房養老：逆向抵押貸款提供有房子但無現金流的退休年長者，將資產活化，每個月有固定生活費，不必靠子女奉養，享受樂活生活。

  2. 在宅安養：逆向抵押貸款可以提供老人在家安養，房子雖設定抵押權給銀行，但老人可以繼續居住，直至往生。

  3. 減輕子女負擔：近年來，台灣發生少子化及高齡化之嚴重問題。又，年輕人普遍低薪現象，陷入窮忙族。因此，逆向抵押貸款可以解決老人之經濟問題，減輕子女負擔。

• (三) 台灣逆向抵押貸款之內容：

目前國內開辦以房養老業務之銀行有合作金庫、土地銀行、華南銀行、台企銀行、第一銀行、台灣銀行、台新銀行、中信銀行、上海商銀等九家。其內容產品大同小異，列舉大要如下：

  1. 借款人年滿65歲以上。

  2. 貸款成數最高七成。

  3. 借款期間最長30年。

  4. 年齡加貸款期間須大於95。

  5. 每月撥付金額為貸款金額除以貸款期間所得到之金額，再扣除當期應繳利息。

  6. 當月應繳利息若超過每月撥付本金的三分之一，其超過部分可採掛帳方式，直至契約終止時一次清償。

  7. 未來還款方式可由繼承人清償，或經由擔保品拍賣所得價金償還。

• (四) 推展困難之原因：

以房養老之逆向抵押貸款雖立意甚佳，惟業務難以拓展，其原因如下：

  1. 長輩怕丟臉：年紀這麼大還要借錢，怕被街坊鄰居看笑，覺得不光彩。

  2. 子女怕被認為不孝：子女怕被親友指指點點，連父母都養不起，還要父母貸款，認為子女不孝順。

  3. 擔心債留子孫：國人普遍認為，有房子就應該留給孩子。以房養老，反而債留子孫。

  4. 影響未來繼承利益：有些子女擔心未來少了一筆可繼承的財產，影響繼承利益。

總之，傳統觀念不改變，逆向抵押貸款難以推展。

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影子銀行(Shadow banking)

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<不動產投資分析考前補充資料>

影子銀行，指傳統商業銀行體系以外，從事資產證券化活動，提供資金供需。換言之，影子銀行雖非金融機構，卻扮演金融機構資金中介的角色。影子銀行，包括投資銀行、貨幣市場基金、私募基金、避險基金等是。

影子銀行存在下列四項問題：

（一）監管程度低：影子銀行之功能類似商業銀行，卻不受到金融法規嚴密監控。隨著金融市場的繁榮，影子銀行快速發展，造成金融潛在危機。

（二）資訊不透明：影子銀行的產品結構經過多層次包裝設計，產品內容非常複雜，而且信息很少被披露。這種產品強調報酬，而忽略風險。

（三）高槓桿操作：影子銀行沒有商業銀行豐沛的資金來源，因此利用財務槓桿大幅擴張信用，信貸泡沫日趨擴大，進而失控。

（四）易發生系統風險：由於影子銀行之資訊不透明，且高槓桿擴張信用，在金融市場繁榮時，不斷成長擴大。但當市場有一點風吹草動，投資人恐慌性賣壓，而造成金融風暴。

美國次級房貸風暴，造成全球金融海嘯，就是影子銀行之著例，殷鑑不遠。總之，政府應納入並加強影子銀行之監管，並建立產品信息披露機制，乃避免再發生金融風暴的不二法門。

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優先購買權之通知

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各位同學好

有關優先購買權，相關規定頗多，依土地法第104條，租用基地建築房屋為例，其規定優先購買權行使，須於出賣通知到達後十日內表示，逾期不表示者，視為放棄。

上述土地法第104條就文義而言，並未要求須書面，而解釋上多認為書面或非書面皆可。但相對而言，民法第426條之2，同樣規定租用基地建築房屋之優先購買權，但其第2項規定出賣人應將出賣條件以「書面」通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。

因此，今日專欄要討論者，為優先購買權通知究竟是否須書面為之？

通知方式雖民法規定應以書面通知，但土地法第104條第二項未予明定，並不以書面為要件，且土地法為特別法，從而無論係書面或書面以外方式均無妨，但均應足使優先購買權人知悉買賣條件始可。

茲將相關法條是否須書面彙整如下表，供各位同學參考：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

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登記錯誤之實例研習

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甲出資2,000萬元，乙出資1,000萬元，共同購買一筆土地，契約書載明甲持分三分之二，乙持分三分之一。然登記機關錯誤記載為甲持分三分之一，乙持分三分之二。經過不久，乙將其持分三分之二出售於不知情之丙，請就甲採取下列各救濟措施，分析是否可行？(一)甲向登記機關申請更正登記。 (二)甲向丙訴請返還持分三分之一。 (三)甲向登記機關請求損害賠償。

【解答】

• (一) 更正登記不得違反原登記之同一性。換言之，更正登記不得變更原登記之法律關係。準此，本案已出售於不知情之丙，故不得辦理更正登記。總之，本項救濟措施不可行。

• (二) 不知情之丙因信賴登記取得持分三分之二，依土地法第43條規定，具有不可推翻之效力，故丙得拒絕返還持分三分之一。總之，本項救濟措施不可行。

• (三) 登記機關因登記錯誤，造成甲之權益受到損害。甲得依土地法第68條規定，向登記機關請求損害賠償。總之，本項救濟措施可行。

好試報報許老師的土地法規原訂7月30日開課，因欣逢尼莎颱風，延至8月6日(日)開課。【新開課表】

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大陸地區人民之地權限制

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各位同學好

內政部於106年6月9日已修正「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，各位同學記得注意修正條文。

先參考以下新聞：陸資買房一人一戶 網友：13億人可買下台灣【原文轉自：好房網】。

實際上，修法前就已有函令禁止取得第二棟不動產：（內政部99年10月29日台內地字第0990215799號：為避免一再購置不動產導致土地壟斷投機或炒作之虞，不許可大陸地區人民在臺灣地區取得第二棟不動產），因此，此次修法係將其入法規範，以加強管制。此外，學過土法的同學應該清楚大陸地區人民尚有其他限制。

對於大陸地區人民之地權限制，除了常聽到的543條款，我把他擴充為「54321+總」限制，茲說明如下：

5：貸款最多5成。(臺灣地區與大陸地區金融業務往來及投資許可管理辦法§16、12)

4：每年總停留期間不得逾4個月。(大陸地區人民進入臺灣許可辦法§29、附表一)

3：登記完畢後3年內不得移轉或預告登記。(大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法§7)

2：依法繼承財產總額，每人不得逾2百萬元。(臺灣地區與大陸地區人民關係條例§67)

1：每人限單獨取得1戶住宅用所有權或地上權，不得出租或非住宅用。(大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法§7)

總：總量管制。根據104年台內地字第1040404695號，修正「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」第十四條規定有關「大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」如下，自中華民國104年7月1日生效：一、總量管制數額：(一)長期總量管制：土地一千三百公頃，建物二萬戶。(二)每年許可大陸地區人民申請取得不動產數額（以下簡稱年度數額）：土地十三公頃，建物四百戶，年度數額有剩餘者，不再留用。(三)集中度數額管制：大陸地區人民取得同棟或同一社區之建物，以總戶數百分之十為上限；總戶數未達十戶者，得取得一戶。彈性調整：內政部原則每半年檢討總量管制數額；必要時並得視年度數額使用情形，邀集相關機關及各直轄市、縣（市）政府會商後，機動檢討調整。

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撤銷徵收與廢止徵收

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各位同學好

有時候同學會問到撤銷徵收與廢止徵收情形，因法條文字較難以理解，今日專欄舉幾個例子提供理解

首先，先複習一下土地徵收條例第49條已公告徵收之土地，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用。在未依徵收計畫完成使用前，需用土地人應每年檢討其興辦事業計畫，並由其上級事業主管機關列管。有下列情形之一者，應辦理撤銷徵收(土徵§49I)：(1)因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。(2)公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。

已公告徵收之土地，有下列情形之一者，應廢止徵收：(1)因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。(2)依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。(3)已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。

◎所謂「作業錯誤」，依申請土地徵收注意事項§21，如： (一)位置勘選錯誤。 (二)地號摘錄錯誤。 (三)地籍圖地號誤繕。 (四)地籍分割錯誤。 (五)部分徵收之土地未辦理分割，致以全筆土地辦理徵收，分割完成後其錯誤徵收部分。 (六)都市計畫中心樁（線）偏移。

◎所謂「工程變更設計」，如：道路路線變更。

◎所謂「情事變更」，如少子化，可參考下列台中市政府106年的一篇廢止徵收公告文：公告廢止徵收本府(改制前為臺中縣政府)辦理都市計畫文九(26)學校工程用地，原報准徵收梧棲區南簡段904-1地號等18筆土地，合計面積1.749300公頃。四、廢止徵收原因：因全市少子化趨勢，且鄰近國中、小普通教室足敷使用，已無設校需求，致原徵收土地之全部已無徵收之必要，依據土地徵收條例第49條第2項第3款規定，應辦理廢止徵收。五、廢止徵收之土地及應繳回之徵收價額：詳見廢止徵收土地圖、廢止徵收原所有權人應繳回之徵收價額清冊，以上圖冊分別陳列於本府地政局及梧棲區公所公開閱覽。六、公告期間：30天（自民國106年5月16日起至民國106年6月15日止）。七、繳回期限：自公告日起至民國107年1月15日前。

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