各位同學好
即將邁入2018年，先祝各位新年快樂，未來一年考運亨通~
今日專欄討論優先購買權是否得預先拋棄？
其分別就土34-1共有，土104基地、土107耕地來作說明：
優先購買權是否得預先拋棄？『106高考題相關』
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總而言之，其思考原則就是，優先購買權是一種權利，而權利是法律賦予個人享受特定利益的力量，原則上得為拋棄，除非例外情形，為保護權利者個人利益或社會公益，法律設有權利不得事先拋棄的規定，例如民法規定權利能力、自由時效利益等不得預先拋棄。因此，優先購買權原則上都可以拋棄。
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各位同學好
因有許多同學詢問104年普考的一題土地法實例如何回答，本週專欄統一予以說明，提供同學參考：
[考題]
甲、乙、丙三人分別共有基地一筆，應有部分均等且三人定有分管契約，茲甲將其應有（特定）部分土地（下稱系爭土地）設定典權予丁，丁未建屋旋即出租予戊，戊依法於其上建有建物一棟（下稱系爭建物）。試依據土地法第104條相關規定，回答下述問題：(一)甲於典權與租賃存續期間擬出售系爭土地予第三人時，乙、丁與戊均欲行使先買權，誰之先買權優先？理由為何？(二)戊於典權與租賃存續期間擬出售系爭建物予第三人時，甲、丙與丁均欲行使先買權，誰之先買權優先？理由為何？
[圖片1]
[曾榮耀老師擬答]
確認各關係人：甲、乙、丙分別為共有人；丁為典權人；戊為典物承租人及建物所有權人。(根據民法§915典權存續中，典權人得將典物轉典或出租於他人)
今甲於典權與租賃存續期間擬出售系爭土地予第三人時，認為應以戊之優先購買權為最優先，乙次之：(1)乙為共有人，其優先購買權權源為土§34-1，根據土§34-1第四項…，效力屬於債權效力。(2)丁為典權人，其優先購買似有所疑義，可從兩個面向討論：
從文義上解釋，其優先購買權權源為土§104，根據土§104…，因具有土地利用之考量，屬於物權效力。而當物權與債權之優先購買權競合時，以物權優先，故丁應優先於乙。
然而，從目的上而言，依70年台上字第4312號、86年台上字第1251號基地承租人或地上權人，如於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，係因土§104之意旨在於基地與其上使用之房屋能同屬一所有權人，而丁並非該建物之所有權人，應無適用之餘地。
• (3) 戊應為土§104之優先適用對象，可從兩個面向討論：
以文義解釋，根據土§104所適用之優先購買權人為地上權人、典權人及承租人，而該承租人從文義似限縮為租用基地建築房屋之承租人。此外，基地所有權人甲與基地上建物所有權人戊，兩者間並無直接租賃關係，以此為解釋則戊無優先購買權。
然而，由目的而言，戊應可適用土§104，係該規定旨在確保房地一體化，促進土地利用，而典權人轉租後由戊興建建物並擁有所有權，符合該立法意旨，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，充分發揮土地之利用價值，並杜當事人間之紛爭而有保障之必要。因此，優先購買權之順序，不宜單以登記先後定之，似應依基地上之房屋所有權之歸屬為妥，而認為戊方為土§104之優先適用對象。
• (二) 戊於典權與租賃存續期間擬出售系爭建物予第三人時，甲之優先購買權為最優先行使，丙與丁則無法主張，其理由如下：
甲於共有分管之土地上設定典權，並由戊最終興建房屋，成為房屋所有權人，故基於土§104房屋與基地所有權人合一之立法精神，戊出售時，當以分管土地之所有權人甲具有優先購買權，方符合土地與建物利用及其所有權同為一人之要旨。
丙為共有人之一，其優先購買權權源包括土§34-1IV及土§104，前者係共有人出賣其應有部分之優先購買權，於本題情況不符，故無法適用；後者則因甲、乙、丙之共有土地業經分管協議，故各自對特定分管土地具使用收益之權，而戊之典權並非存在於丙之分管土地上，與房地所有權及利用同屬一人以促進地用之要旨不符，故亦無法主張土§104之優先購買權。
丁為甲特定分管土地之典權人，非土§104所適用之基地所有權人，故亦無法主張土§104之優先購買權。
民國106年12月1日修正「土地法第三十四條之一執行要點」，其中一項修正：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」原修文之回復期限為十日，現修正為十五日。茲將其他優先購買權之回復期限整理如下：
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今年題目與往年相同，非常靈活。土地經濟學這科拿高分的要訣，就是須理解每一個圖形的內涵、表達意念及劃法。
第一題：因為題目出現財產權配置，故應用寇斯定理之圖形。
第二題：因為題目有地力差額地租及集約度差額地租，故應用李嘉圖差額地租理論之圖形。
第三題：因為題目有農地利用度，故應用生產要素市場之決策圖形。
第四題：因為題目有土地交易稅轉嫁，故應用供需彈性大小對租稅轉嫁的影響之圖形。
詳細解答請參考：高點高上公職106年地方特考解答
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各位同學好
這週地特考試將近，先預祝各位考生考運亨通~另12/1土地法第34條之1執行要點業經內政部修正發布，雖然地特考題應早已出完，不會特別出修正地方，但如有考到相關內容，則仍然可以提到本次修正內容。因此，本次專欄茲幫大家整理重點如下：
第三點（重大修正→注意不包含事實上處分行為；另信託與分割之理由跟講義相同，講義更完整，請參「土地法講義」第一回，曾榮耀，2017）本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。
修正理由：本法條之規定，係以限制少數共有人所有權之方式，以增進公共利益，故為符合憲法保障財產權之意旨，該法條之適用範圍應限縮於可兼顧不同意少數共有人之利益之情形，並對之應有合理性之補償。準此，無償性之處分與無償性設定上開物權，對於不同意共有人之所有權造成過大侵害，故不在適用之列。基於相同理由，變更亦以有償或不影響不同意共有人之利益為限，例如共有土地或建物標示之分割、合併。至於事實上之處分行為，恆使共有不動產歸於消滅，且以無償為常，對不同意之共有人無補償之道，亦不包含之。無償性之處分行為、事實上處分行為及共有不動產涉及性質之變更，影響不同意共有人之利益，且無補償之道，應作不包括之限制解釋。
第七點（重大修正→原本得以一般通知書為之，修正為以雙掛號通知）(二)書面通知應視實際情形，以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
第八點（重大修正→多數決除列明、記明、證明與無須簽名外，應檢附已為通知或公告之文件＝土登考題，要注意！）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並檢附已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。
修正理由：對於他共有人之通知或公告，乃係部分共有人得依多數決處分之法定先行程序，部分共有人是否履行其應盡之通知義務，對他共有人之權益影響甚鉅，是登記機關宜確認部分共有人已踐行該義務，爰修正第一款規定，申請人應檢附其通知或公告文件，惟對於該等通知或公告文件之內容，涉及處分方式、價金分配、償付方法及期限等，尚非登記機關可審認，故無須審查。
第九點（重大修正→提存得由其中一人或數人辦理提存）(一)提存人應為本法條第一項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存。
修正理由：因連帶債務人中之一人為清償、提存等而債務消滅者，他債務人亦同免其責任。故共有人辦理提存時，不論以本法條第一項之同意處分之共有人全體或部分為提存人，均已達對價清償之目的。
第十點（重大修正→直接規定多數決處分整筆地時，其他不同意共有人得主張優先購買整筆土地；另於第十一點配合刪除多數決處分應先「通知」是否願意購買之規定）部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。
修正理由：
基於本法條施行以來，部分共有人以極不相當之對價將共有土地全部出賣予第三人，形成他共有人權利遭排擠之弊端，考量倘不允許他共有人以同一價格優先購買，將有悖社會公平原則。
部分共有人依本法條第一項規定出賣全部共有土地或建物時，乃出賣共有物全部之所有權，亦即為各共有人應有部分之總和，故為平衡當事人之利益及保障他共有人之權益，他共有人對共有土地全部應享有優先購買權（其他理由請詳參「土地法講義」第一回，曾榮耀，2017）
本法條第一項規定出賣全部共有土地之情形，「應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」，始得出賣，增加本法條第一項所無之限制，且對於該項關於多數共有人處分全部共有物之權限規定，旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用之立法目的，與同法條第四項，各共有人處分其應有部分時，應優先保護共有人利益之立法目的，有所混淆，使本法條第一項之立法目的難於實現，故原第一款後段之規定應不予適用。
第十一點（重大修正→優先購買權表示期間由10日延長為15日→要注意！！！）(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
修正理由：為維護少數共有人權益，本法條事前程序之保障應有更嚴謹之規定，爰參酌民法物權編施行法第八條之五第七項規定，將現行規定第二款規定他共有人應於接獲出賣通知後表示優先購買之一定期間由十日延長修正為十五日，並刪除「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定」文字。
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各位同學好
有關都市計畫與區域計畫如違反所訂之土地使用管制，其處罰為6~30萬元罰鍰、限期變更、停止或恢復原狀，甚至斷水斷電、強制拆除，甚而6個月以下刑責。
未來國土計畫法通過後，非常強調各國土功能分區及分類之計畫指導性，因而其罰則也因應是否符合各分區及分類使用原則，以及使用項目的外部影響程度，處罰（罰鍰）程度由重至輕如下：
• 一、最重＝100~500萬（違反國土空間指導）
未符合國土功能分區及其分類使用原則＋從事一定規模以上或性質特殊之土地使用。例如：在農業發展地區第一類不得作工廠使用，故違反國土功能分區及其分類使用原則。此外，該工廠使用之規模達到國土法24所訂的規模認定標準的話，應申請使用許可，以確認其對於周邊環境之相容性與外部影響程度，假設訂為1公頃。因此，榮耀哥今天在農發1購買一宗1.5公頃之土地興建廠房，則將處100~500萬之罰鍰。
• 二、中間＝30~150萬（具一定外部影響）（符合國土功能分區及其分類使用原則）
未許可卻從事一定規模以上或性質特殊之土地使用
未依該許可進行使用（使用地類別、使用配置、項目、強度）
例如：在農業發展地區第一類得作農產品銷售設施，如農產品批發零售站，但假設未來國土法第24條訂定如農業儲銷使用達2公頃，須申請使用許可。因此，榮耀哥今天在農發1購買一宗2.5公頃土地興建農產品批發零售站及相關設施，則將處30~150萬之罰鍰。
• 三、最輕＝6~30萬元（違反使用項目及強度等）（符合國土功能分區及其分類使用原則）（未達一定規模且非性質特殊）
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• (一) 土地增值稅之重購退稅額度如下：
新購土地地價＞(原出售土地地價—土地增值稅)：退還不足支付新購土地地價，但以已納土地增值稅為限。
新購土地地價≦(原出售土地地價—土地增值稅)：不得退稅。
• (二) 房地合一所得稅之重購退稅額度如下：
重購價額≧出售價額：退還全部稅額。
重購價額＜出售價額：按下列公式計算，退還部分稅額。[圖片1]
• (三) 比較：
土地增值稅重購退稅之適用對象包括自用住宅用地、自營工廠用地及自耕農業用地等三種。房地合一所得稅重購退稅之適用對象限於自住房地。
土地增值稅之重購退稅以土地價格計算，房地合一所得稅之重購退稅以房地價格計算。
土地增值稅重購退稅之計算，以該次移轉時之土地申報移轉現值為準。房地合一所得稅重購退稅之計算，以交易時之成交價格為準。
土地增值稅之重購價格過低，不得退稅。房地合一所得稅之重購價格不論高或低，皆可退稅。
土地增值稅按重購價格與原出售價格之「差額」予以退稅；但原出售價格須再扣除已繳之土地增值稅。房地合一所得稅按重購價額與原出售價額之「比率」予以退稅；但原出售價格不必再扣除已繳之房地合一所得稅。
各位同學好
恰好這週都市計畫技師剛考完，其中一題問到目前全國國土計畫（草案）之各國土功能分區及分類之劃設原則，接下來要考地方特考的同學也應特別注意，今天專欄幫各位簡單彙整一下各分類重點，以利同學記憶：
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土地所有權人參加市地重劃分回土地面積之計算方法詳如市地重劃實施辦法第29條附件。土地所有權人參加區段徵收分回土地面積之計算方法詳如土地徵收條例施行細則第50條附件。二者之公式頗為複雜，常困擾學生，因此筆者將其公式簡化，以利學習。
• (一) 市地重劃：參加市地重劃，原所有權人應負擔之項目，包括臨街地特別負擔、一般負擔及費用負擔等三項。實施市地重劃時，原所有權人應分配面積之計算方法簡化如下：
重劃前後宗地地價上漲率(A)=[圖片1]
重劃區一般負擔係數(B)=[圖片2]
重劃區費用負擔係數(C)=[圖片3]
各宗土地重劃後應分配之面積(D)=[重劃前原有之宗地面積×[圖片4]－臨街地特別負擔]×[圖片5]
• (二) 區段徵收：土地徵收條例第44條第1項第1款規定，被徵收土地所有權人領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。準此，實施區段徵收時，假定區段徵收範圍內無農地重劃區，原所有權人領回抵價地面積之計算方法簡化如下：
全區預計抵價地面積=全區之徵收土地總面積×抵價地比例（40%~50%）
預計抵價地總地價=Σ規劃供抵價地分配之各分配街廓面積×各該分配街廓評定之單位地價
區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值=[圖片6]
各原土地所有權人領回抵價地之面積=[圖片7]
• (三) 比較：
市地重劃分配土地之概念，係先就重劃全區面積扣除公共設施用地負擔與費用負擔後，再按地價比例分配給各原所有權人；因此，市地重劃屬於政府與地主共同開發土地，地主分擔公共設施用地及重劃費用，並分享開發利益。區段徵收分配土地之概念，係先就徵收全區土地乘以抵價地比例，再按徵收補償地價比例分配給各原所有權人；因此，區段徵收一方面地主失去土地，另一方面地主分享土地開發與地目變更之利益。
市地重劃分回土地之計算公式較合理。區段徵收分回土地之計算公式中，有關抵價地比例(現行規定40%~50%)欠缺理論根據，失之武斷。
市地重劃分回土地最少55%，區段徵收分回土地最少40%，最多50%。故市地重劃分回土地較多，區段徵收分回土地較少。
實施市地重劃，地主分回土地只享有土地開發之漲價利益，未享有地目變更之漲價利益。實施區段徵收，地主分回土地享有土地開發與地目變更之雙重漲價利益。
市地重劃分回土地較多，但開發後土地漲價較少，漲價主要來自於土地改良，故較無暴利存在。區段徵收分回土地較少，但開發後土地漲價較多，常有暴利存在；暴利主要來自於地目變更，因而滋生官商勾結、炒作土地。
各位同學好
剛好有幾位同學都問到103年經紀人其中一題有關信託土地之地價稅課徵方式，今日專欄統一說明：
首先，103年經紀人土法土稅第12題：某甲擁有A、B兩筆住宅區土地，A地當年度課徵地價稅之申報地價為5,000元/m2，面積100m2，B地當年度課徵地價稅之申報地價為2,000元/m2，面積200m2，某甲將B地信託與某乙，某乙名下無任何土地，某甲享有全部信託利益，信託10年，目前尚有3年信託期滿，若A、B兩筆土地均在同一縣市，該縣市當年度累進起點地價為100萬元，若某甲當年度未申請A、B兩地為自用住宅用地，則某甲當年度應繳地價稅為：(A)5,000元 (B)9,000元 (C)4,000元 (D)3,000元
[圖片1]
• 一、信託納稅義務人
土地稅法第3條之1：土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅之納稅義務人。
甲（委託人）將B地信託給乙（受託人），乙即為地價稅之納稅義務人。
• 二、稅基＝申報地價總額之計算方式
土地稅法第3條之1：信託土地應與委託人在同一直轄市或縣(市)轄區內所有之土地合併計算地價總額，依第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合左列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣(市)轄區內所有之土地合併計算地價總額：1.受益人已確定並享有全部信託利益者。2.委託人未保留變更受益人之權利者。
立法意旨：避免納稅義務人為逃避適用累進稅率，故意將土地信託出去。因此，如果屬於自益信託，土地最終歸屬委託人自己，即視為該土地之實質所有權人還是委託人自己，該信託出去的土地就要跟委託人土地併計，該累進就累進，算完委託人應徵稅額後，再透過土地申報地價之比分算給受託人繳。然而，如果該信託屬於他益信託，此時實質所有權人為受益人，且委託人沒有變更權利，即受益人是明確的，故就要跟受益人所有土地合併計算申報地價總額。
• 三、應徵稅額
信託土地分成兩種情形：
• (一) 自益信託
本題因某甲享有全部信託利益故屬自益信託，此時甲為實質所有權人，故該信託土地仍要與甲所有土地合併計算申報地價總額：
• A. 地＝0.5萬/m2×100m2＝50萬元
• B. 地＝0.2萬/m2×200m2＝40萬元
甲應徵稅額＝A+B地＝90萬元，因未超過該縣市當年度累進起點地價為100萬元，故以基本稅率10‰計算＝90萬元×10‰＝9,000元
甲為A地納稅義務人，其應繳稅額＝9,000元×50/90＝5,000元
乙為B地納稅義務人，其應繳稅額＝9,000元×40/90＝4,000元
因此，本題答案為(A)。
• (二) 他益信託
假設本案例為他益信託，受益人為丙，且甲未保留變更受益人丙之權利，此時，B地就要跟丙之所有財產合計。茲舉例如下圖所示：
[圖片2]
• A. 地＝0.5萬/m2×100m2＝50萬元
• B. 地＝0.2萬/m2×200m2＝40萬元
• C. 地＝0.3萬/m2×300m2＝90萬元
甲為A地納稅義務人，因未超過該縣市當年度累進起點地價為100萬元，故以基本稅率10‰計算＝50萬元×10‰＝5,000元
丙應徵稅額＝B+C地＝130萬元，因超過該縣市當年度累進起點地價100萬元，未達五倍，故以稅率15‰計算＝100萬元×10‰＋30萬元×15‰＝14,500元（速算＝130萬元×15‰－100萬元×0.005）
乙為B地納稅義務人，其應繳稅額＝14,500元×40/130＝4,462元
丙為C地納稅義務人，其應繳稅額＝14,500元×90/130＝10,038元
