各位同學好
地政士證照考試六月初就要上場了，而考試同學注意，今(107)年1月地政士法針對第11條有修正，故本期專欄特別提醒本次修法重點。
原先地政士法第11條規定，地政士不發給、撤銷或廢止開業執照之情形，共有4種，包含經撤銷或廢止地政士證書、經認定罹患精神疾病或身心狀況違常、受監護或輔助宣告尚未撤銷、受破產宣告尚未復權等。
而考量因精神疾病之範圍廣泛，對於如囤積症（例如捨不得丟棄舊物、過度性地收購或收集物件）或是僅限於表演時的社交焦慮症（例如發表演說之前非常緊張）等病症也視為精神疾病。但有此精神疾病及身心障礙是否影響當事人作為地政士之表現與專業，並無直接關係。因此，並不適宜以罹患精神疾病或身心狀況違常之情事來概括當事人不具備可勝任工作的專業技能。此外，若地政士之身心狀況已達無法執業之情形，受監護或輔助宣告已足以作為限制其執業之依據。
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若採繼承或贈與方式將不動產移轉於子女，遺產稅及贈與稅之核算，土地以公告土地現值為準，房屋以房屋評定現值為準，故具有節稅效果。然子女日後出售該房地時，房地合一所得稅之前次成本不以繼承或贈與前之原始取得成本，而以繼承或贈與時之公告土地現值及房屋評定現值，致房地合一所得稅增加。總之，就節稅觀點，採繼承或贈與方式將不動產移轉於子女，如單看遺產稅或贈與稅是有利的；但如加入房地合一所得稅綜合考量，就不見得有利。
例如：甲於105年2月15日買入一棟房地，買入價格1,000萬元。甲於106年2月15日贈於其子乙，贈與時之公告土地現值及房屋評定現值之合計為500萬元。乙於107年2月15日出售於第三人丙，出售價格1,200萬元（設物價指數為100%，且不考慮因取得、改良與移轉而支付之費用及土地漲價總數額）。就一般人的想法，本棟房地之交易所得為200萬元（即1,200－1,000＝200萬元）；但就房地合一所得稅之課徵規定，本棟房地之交易所得為700萬元（即1,200－500＝700萬元）。
唯獨例外的是，配偶相互贈與取得者，得以配偶第一次相互贈與前之原始取得成本為準。
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各位同學好今日專欄特別再針對106年底所修正之土地法34-1執行要點再作一些補充說明。尤其今年或明年考試的同學一定要特別注意喔！
其中，第三點規定本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。
亦即當共有人多數決處分、變更、設定(地、育、不、典)整筆土地時，必須以有償為限，為什麼呢？當然是因為多數決會損及少數共有人利益，而必須要保障少數共有人能得到應有之對價。
而當中特別注意，在修正本次要點前，本多解釋認為土34-1所指處分包含事實上處分及法律上處分，惟本次修正之後，已特別排除事實上處分，係因事實上之處分行為，恆使共有不動產歸於消滅，且以無償為常，對不同意之共有人無補償之道。
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甲、乙、丙三人共有一筆土地，每人持分相等。僅甲、乙二人同意遂將該土地依土地法第34條之1出售於A、B、C、D四人共有，試問此處分是否可行？又，甲、乙、丙三人全體同意將該土地出售於A、B、C、D四人共有，試問此處分是否可行？
【解答】
• (一) 該土地原為三人共有，依土地法第34條之1規定出售於四人共有。共有人數未減少，反而增加，違反土地法第34條之1之立法意旨(即減少共有人數)，故其處分不可行。
• (二) 該土地原為三人共有，經全體共有人同意而非依土地法第34條之1規定，將該土地出售於四人共有，因此不受土地法第34條之1之立法意旨的拘束，故其處分可行。
好書報報～許文昌主編土地法規(小法典)第七版新鮮問世！
土地法規屬於經濟社會立法。由於經濟社會變動快速，土地法規因而變動頻繁，致本書每次改版增刪幅度頗大。
本次改版，除更新原法規及添加新試題外，另增加建物所有權第一次登記法令補充規定、國土計畫法施行細則、都市危險及老舊建築物加速重建條例、租賃住宅市場發展及管理條例等新法規，俾本書更加充實而完整。每經一次改版，本書內容就向前邁進一步。追求完美，止於至善。
值得一提的是，司法院大法官解釋(不動產部分)逐號析論，坊間難得一見。
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各位同學好
台北與台中班土地法規都已經開課，有需要同學趕緊來上課囉！
今日專欄主要從不動產最新新聞來複習一些重要觀念。請各位同學先讀下面這篇新聞：新屋自用 卻被課非自住用稅率？【原文轉自：信義房屋】
根據「房屋稅條例」第5條規定，供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二。而根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
主要同學要瞭解一下，為何要規定為3戶以內呢？記得把以下理由記起來後，作為考試時回答的內容，分數將會比只背法條高喔！
自住房屋訂為全國合計3戶以內，係衡平考量個人所有住家用房屋供直系尊(卑)親屬居住使用屬社會常態，或夫妻因工作或子女就學等因素有分住二處之需要等情事，是類房屋應認屬自住使用房屋，又為避免有心人士規避稅負及影響地方財政，爰明定本人、配偶及未成年子女所有屬自住之房屋，全國以3戶為限，以符合量能課稅並落實居住正義。
老師小叮嚀
在2018的新年期間，先祝各位同學考運亨通，有狗旺！
接下來我在4月底將開始上土地政策（含利用）之課程，這門考科一直是許多同學頭痛的科目，大部分同學多認為毫無邊際、漫無頭緒，而我將以架構性的方式分門別類進行講解，也會搭配許多口訣讓同學背誦，讓同學在準備考試時有一個明確的方向！
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重複課稅，等同一頭牛剝了兩次皮，對納方而言，非常不公平，故稅制規劃上應儘量避免。如果二種稅目，發生重複課稅情形，可以將先發生之稅目於後發生稅目之「稅基」中減去，稱為扣除；也可以將先發生稅目於後發生稅目之「稅額」中減去，稱為扣抵。
扣除或扣抵之方法有四：
• (一) 稅基扣除稅基：將先發生稅目之稅基於後發生稅目之稅基中扣除。例如：土地增值稅與房地合一所得稅皆對不動產資本利得課稅，恐有重複課稅。先課徵土地增值稅，再課徵房地合一所得稅，故將土地增值稅之土地漲價總數額(即土地增值稅之稅基)，於房地合一所得稅之稅基(即房地交易所得)中扣除。房地交易所得＝交易成交價額－原始取得成本－支付必要費用－土地漲價總數額
• (二) 稅額扣抵稅額：將先發生稅目之稅額於後發生稅目之稅額中扣抵。例如：土地增值稅與因重新規定地價所增繳之地價稅皆對地價增漲部分課稅，恐有重複課稅。先課徵地價稅，再課徵土地增值稅，故將因重新規定地價所增繳之地價稅，於土地增值稅之稅額中扣抵(土地稅法第31條第3項稱此種情形為抵繳)。
• (三) 稅基扣抵稅額：將先發生稅目之稅基於後發生稅目之稅額中扣抵。此種扣抵對納方有利，但對徵方不利。實務上少見。
• (四) 稅額扣除稅基：將先發生稅目之稅額於後發生稅目之稅基中扣除。此種扣除對納方不利，但對徵方有利。例如：工程受益費雖稱為「費」，但其性質為「稅」，類似土地增值稅；惟現行稅法未於土地增值稅之稅額中扣抵，而於土地增值稅之稅基中扣除。土地增值稅之稅基為土地漲價總數額，其公式如下：土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×(台灣地區消費者物價總指數÷100)－(改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)
稅基扣除與稅額扣抵對納稅義務人之影響不同。茲舉一例說明，設未考慮工程受益費之土地漲價總數額100萬元，工程受益費5萬元，土地增值稅率20%，則採稅基扣除，納稅義務人應繳稅額19萬元；如採稅額扣抵，納稅義務人應繳稅額15萬元。1.稅基扣除：(100－5)×20%＝192.稅額扣抵：100×20%－5＝15
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土地稅法第31條第3項規定，土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。
地價稅屬於持有稅，土地增值稅屬於移轉稅，二者性質迥然不同，何以有「抵繳」規定？孫中山先生之平均地權，主張規定地價後永以為定，規定地價以前之既有地價屬於地主私有財產，政府予以照價徵稅（即現行之地價稅）；規定地價以後之漲價（即土地自然增值）屬於公有財產，政府予以漲價歸公（即現行之土地增值稅）。準此，地價永以為定，地價稅與土地增值稅之課徵標的涇渭分明，不會重複。惟現行採重新規定地價，並非地價永以為定，地價稅與土地增值稅之課徵標的恐重疊，而發生重複課稅，故重新規定地價所增繳之地價稅准予抵繳土地增值稅。
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各位同學好
新年快到了，先祝各位同學新年快樂！準備考試的同學好好過個年，放鬆一下，年後再繼續衝刺！接下來將有一系列的總複習課程喔！
今日專欄主要幫各位同學整理有關消滅時效之比較題型
土地浮覆之所有權回復請求權 v.s. 已登記不動產之回復請求權
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各位同學好
由於土地法亦屬公法，而自大法官釋字709號解釋後，正當行政程序越來越受到重視，故民眾權益保障及有關行政法相關概念，認為會是將來考試的趨勢。因此，今日專欄跟各位同學說明一下行政法當中一個重要原則：「信賴保護原則」（此原則可應用於105年地特四等有關國土計畫法第32條之國家責任法理之回答）
所謂「信賴保護原則」，係人民對公權力行使結果所生之合理信賴，法律自應予以適當保障。信賴利益保護基本上源於憲法保障人民對「法安定性的信賴」及憲法對「財產權保障」之規定。因此，依據行政程序法第8條規定，行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。
根據釋字§525、589：受規範對象須已在因法規施行而產生信賴基礎之存續期間，對構成信賴要件之事實，有客觀上具體表現之行為，始受信賴之保護。因此，信賴保護包括三個要件：
信賴基礎：國家對外所有行為均得為人民之信賴基礎，包含行政、立法、司法積極表現在外之作為。
信賴表現：基於對公權力之信任而積極為日常生活安排與財產運用。表現行為與信賴基礎兩者間有客觀因果關係。
信賴值得保護：原則上，人民信賴均值得保護，除非有行政程序法§119所列舉之情事，如詐欺、脅迫或賄賂。
信賴保護的法律效果：
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• (一) 就政府而言：不課徵土地增值稅之效果，屬於租稅遞延性質。現在移轉暫時不課，日後移轉時再予課徵，故土地增值稅收延緩入帳。
• (二) 就納稅義務人而言：不課徵土地增值稅之效果，有的屬於租稅免除性質，有的屬於租稅遞延性質。
租稅免除性質：不課徵土地增值稅，現在移轉之納稅義務人與日後移轉之納稅義務人非同夥，故對現在移轉之納稅義務人不課徵土地增值稅，等同免徵其土地增值稅。例如：農業用地移轉與自然人，不課徵土地增值稅；公共設施保留地尚未徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後經變更為非公共設施保留地後再移轉，以該土地第一次免徵土地增值稅之原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。二例皆屬租稅免除性質。
租稅遞延性質：不課徵土地增值稅，現在移轉之納稅義務人與日後移轉之納稅義務人係同夥，故對現在移轉之納稅義務人不課徵土地增值稅，而由日後移轉之納稅義務人繳納土地增值稅，除租稅延緩繳納外，尚發生下列兩項效果：(1)租稅延後繳納，可以節省納稅義務人之利息支出。(2)租稅遞延，原地價未更動，累進稅效果繼續發揮作用。如果原地價低，漲價倍數高，以後所繳納之土地增值稅恐更多。由此可知，上開第(1)點對納稅義務人有利，第(2)點對納稅義務人不利。例如：配偶相互贈與之土地，不課徵土地增值稅；信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。二例皆屬租稅遞延性質。
• N. EW~高考級的不動產估價於2月4日開課囉！
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