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防災型都市更新(防災都更)

內文

各位同學好

今日專欄為各位同學彙整防災型都市更新(防災都更)之概念，高普考同學要注意。

• 一、意義

所謂防災型都市更新(防災都更)，係考量未來可能發生重大災害潛勢導致嚴重災損，而提出之都市防災策略，藉由都市更新之方法，以提升都市安全性與防災機能為積極目標，進行土地使用及建築物之調整與補強，從而降低嚴重災損出現之可能性，並同時達到都市窳陋地區環境改善目的之更新計畫。

• 二、特色

• (一) 以防災作為首要考量

• (二) 土地使用強度和容積總量降低，以因應防災需求。

• (三) 居民之遷移與安置：經過調查和勘測後，災害潛勢較高之地區如認已不適合人居或必須降低使用強度者，即應另尋其他基地進行居民安置；如仍適居，則須降低使用強度或改以低密度發展，以因應淹水或其他潛勢災害之發生。

• (四) 公共設施轉型：防災型都市更新區域內之公共設施，須同時具有防災或避難功能。例如：流域綜合治理從上、中、下游之區域排水方向思考：上游做保水（如：造林、綠化）；中游做減洪（如：滯洪池）；下游則為防洪（如：設置抽水站、排水設施興建）。有關維生系統部分，包括輸電線路、輸水管線等，均應考量當遇到災害時，所會受到之影響。例如：地震後土壤易產生液化，而土壤液化後會喪失承載力，建築物會因而沉陷傾斜，而自來水、瓦斯、電信及網路等管線亦會因此阻斷。此外，公益性設施之提供與興建也很重要，例如：警察局、社區活動中心、圖書館、老人照護中心及幼稚園...等。

• (五) 都市整合：在都市更新推動的歷程中都會遇到景觀、歷史、生態、公安及防災等問題，故都市更新在重建或整建時即應要求防災。例如：耐震度，應提高建築物之耐震能力；此外，導入新思維，綠建築、智慧建築…等；並從整體都市發展、都市計畫與區域計畫角度去瞭解，將不適合開發的基地轉變成防災公園等。都市更新不是只片段的解決建物重建問題，也須解決整體都市發展的問題。如何從都市更新發展策略擬訂所謂的優先發展策略並賦予每塊基地「核心任務」，是都市更新發展策略中重點。而從點（基地單元開發）、線（公共維生系統）到面（區域發展）之開發，均應具整體性思考，才能使都市成為完整發展的地區。

• 三、新北市的防災型都市更新作法

首先，新北市的防災型都市更新不等於一般都市更新條例之都更，也不等於危老條例之重建。

• (一) 新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例（107.3.23實施）

  1. 適用對象

  2. 高危險（震損建築、海砂屋）

  3. 高風險（健檢3級＝88.12.31前合法建物）

  4. 作法

  5. 需拆除重建經限期(2年內)拆除

  6. 容積獎勵定額50%（以原容或法容計皆可）

  7. 放寬限制（包含原建蔽率、原開挖率、原使用，以及高度放寬）

  8. 拆遷安置補助（補貼租金1年）

  9. 稅捐補貼（興建期：地價稅補貼3年；重建後2年：地價稅與房屋稅補貼1/2）

  10. 需結構修復於限期(2年內)改善

  11. 提高費用補助上限至75%

  12. 上限1200萬

• (二) 簡易都更

  1. 適用對象

  2. 老舊建物（30年以上）（含違章建築）達一定比例（投影面積達全區1/2）

  3. 基地面積500m2以上

  4. 屬於都市計畫住宅區、商業區

  5. 排除對象

  6. 公辦都更（已整合，不宜切割）

  7. 已申請概要或事業計畫（容獎不重複原則）

  8. 條件

  9. 100%同意

  10. 符合重建後環境要求（臨路、退縮）

  11. 程序程序簡化：一般建照程序（向工務局申請→核准→施工）

  12. 容積獎勵建築配置20%、15%；10%。

參考資料：王珍珍，2018，氣候變遷下之都市更新－以防災型都市更新為例，土地問題研究季刊，17卷1期：26-37。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

存續保障與價值保障

內文

對財產權之保障首重「存續保障」，只在不得已的情況下，始由「價值保障」取代。

• (一) 存續保障：土地所有權乃對土地之永久權利，故對私人土地所有權之保障，在於「存續保障」，以確保私人依財產之存續狀態行使其使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害。

• (二) 價值保障：因公用或公益所需，不得已必須徵收私人土地。國家無法踐行存續保障，始由價值保障取代。亦即私人雖失去土地所有權，但獲得金錢完全補償。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

農舍單獨移轉是否有土地法第104條之適用？

內文

依據農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。惟該規定修正施行前（即民國89年1月27日前），農舍與農業用地分屬不同所有權人，基於法律不溯既往，仍允許農舍單獨移轉。

若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的（93.10.27農企字第0930150054號函）。由此可知，農舍單獨移轉有土地法第104條之適用，惟仍須以農舍與農業用地之間存在地上權、典權或租賃權為前提。

同理，若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農業用地於拍賣或移轉時，農舍所有權人有依同樣條件優先購買之權。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

釋字763之重點

內文

各位同學好大法官真的很勤快，最新的大法官釋字第763號又新出爐了，而且絕對相當重要，請各位考試同學都要注意！

今日專欄為各位說明該釋字之重點。其中，請大家先複習最近剛上完的土地法規之「徵收收回權」，以及土地政策之「程序正義」兩個部分。

• 一、徵收收回權重點複習

• (一) 意義

※土地徵收條例§9：被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣(市)主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第219條之規定(土徵§9I)：

  1. 徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者。

  2. 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

  3. 原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者。

※土地法§219：私有土地經徵收後，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地(土§219I)︰

  1. 徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。

  2. 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

依據土地徵收條例第61條規定，本條例施行前公告徵收之土地，其申請收回，仍依施行前之規定辦理(89.2.2公布施行)。因此，截至目前為止，實務上關於收回被徵收土地之事件，幾乎仍為適用土地法規定，從而土地法第219條規定於現今猶具重要意義。而本次解釋即與土219有關。

• (二) 目的

  1. 作為需用土地人違反徵收目的之制裁手段。

  2. 防止徵收機關為不必要之徵收，或遷延興辦公共事業。

  3. 恢復原土地所有權人之原所有權，可減少人民因土地被徵收而後到之損害，有助於私人財產權之保障。

• (三) 行使期間（本次釋字涉及重點！）

  1. 土地法：徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內。

  2. 都市計畫法：計畫使用期限屆滿之次日起五年內。

  3. 土地徵收條例：徵收公告之日起二十年內。

• 二、釋字763重點

被徵收土地使用情形應定期通知（有關徵收收回權之行使）

• 三、解釋文內容

土地法第219條第1項規定逕以「徵收補償發給完竣屆滿1年之次日」為收回權之時效起算點，並未規定該管直轄市或縣（市）主管機關就被徵收土地之後續使用情形，應定期通知原土地所有權人或依法公告，致其無從及時獲知充分資訊，俾判斷是否行使收回權，不符憲法要求之正當行政程序，於此範圍內，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨，應自本解釋公布之日起2年內檢討修正。

於本解釋公布之日，原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效停止進行；於該管直轄市或縣（市）主管機關主動依本解釋意旨通知或公告後，未完成之時效繼續進行；修法完成公布後，依新法規定。

• 四、理由書重點整理

  1. 國家因公用或其他公益目的之必要，固得經由法定程序徵收人民之土地，惟徵收人民土地，屬對人民財產權最嚴重之侵害手段，基於憲法正當程序之要求，國家自應踐行最嚴謹之程序。此程序保障不僅及於徵收前，並及於徵收時。

  2. 至土地徵收完成後，是否亦有正當程序之適用，則須視徵收完成後，原土地所有權人是否仍能主張憲法財產權之保障而定。徵收後，如未依照核准計畫之目的或期限實行使用，徵收即喪失其正當性，人民因公共利益而忍受特別犧牲之原因亦已不存在，基於憲法財產權保障之意旨，原土地所有權人原則上即得申請收回其被徵收之土地，以保障其權益。此項收回權，係憲法財產權保障之延伸，乃原土地所有權人基於土地徵收關係所衍生之公法上請求權，應受憲法財產權之保障。為確保收回權之實現，國家於徵收後仍負有一定之程序保障義務。

  3. 增訂通知義務時，為兼顧人民財產權之保障及法律關係安定性之要求，應依通知義務是否履行，分別規定短期或長期之合理時效期間。至於該短期及長期時效期間，應如何相互配合，則屬立法裁量之範圍。

• 五、各大法官意見書重點整理（大法官意見書裡面也很多重點要注意！）

  1. 正當法律程序之要求及於徵收完成後：本號解釋不僅確立人民對被徵收土地之收回權在憲法上之地位，使其受憲法第15條財產權之保障，並且確認憲法要求之正當程序，在土地徵收之情形，不僅適用於徵收前及徵收時，並及於徵收完成後。就此而言，本號解釋，具有里程碑之意義。（詹大法官）

  2. 收回權為憲法之權利：

  3. 在本號解釋之前，並未曾明示收回權為憲法上權利。本次解釋雖使用「財產權保障之延伸」之語，實質上係指收回權本身即是憲法上權利。就財產權與收回權之關係而言，憲法上之財產權為較上位權利，憲法上之收回權，則為財產權之下位權利。（羅大法官）

  4. 收回權係由憲法第15條保障人民財產權所直接發生之權利。（蔡大法官）

  5. 人民與國家之關係：

  6. 國家徵收人民土地之後，定期主動使人民知悉土地使用情形之義務，應為原來土地權利（財產權）之延伸；亦即，在個案上，人民土地遭徵收後，不論其是否有收回權，國家均有主動使其知悉土地使用情形之義務。對人民而言，其獲通知之權利，一方面可行使公益監督，以督促機關確實依照徵收計畫使用，另一方面也有可能因而發現其有行使收回權之條件；但國家主動通知之義務，不純然係人民有收回權之故。另對徵收機關而言，此項主動通知之義務，雖可能造成其行政上之不便，但相較於人民土地因國家徵收而受巨大之特別犧牲，該行政不便，實微不足道。（羅大法官）

  7. 在立法不足、行政抵制與司法保守的情況之下，人民行使土地收回權困難重重。…基本上是對於法律所規定人民行使收回權之條件，往有利於政府之方向解釋。…本號解釋為其開啟一扇獲知土地使用資訊之門，有助於其請求收回被徵收的土地。（黃大法官）

  8. 解釋範圍（土地徵收條例之適用性）：

  9. 本次解釋未將土地徵收條例第9條第1項納為解釋範圍；其結果，使本號解釋所規定之直接適用範圍甚為有限（僅有89年之前依照土地法為徵收而尚有爭議之零星舊案有可能適用）；對於89年之後依照土地徵收條例徵收之案件，則無法直接適用。雖本號解釋並未將土地徵收條例第9條第1項納為解釋客體，然如土地之徵收係依該條例所為，依相同之憲法原理，於本解釋公布之日，原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效亦應停止進行；而該管直轄市或縣（市）主管機關亦得主動依本解釋意旨通知或公告；如該管直轄市或縣（市）主管機關主動通知或公告，未完成之時效，始繼續進行；直到土地徵收條例修法完成公布後，依新法規定。修法前，土地徵收條例之主管機關（內政部）亦應以積極作為，促使該管直轄市或縣（市）主管機關就依該條例徵收之案件，依本解釋意旨主動通知或公告。（羅大法官）

  10. 本號解釋實等同宣告土地徵收條例第9條未定通知義務亦違憲，而應一併檢討修正。（陳大法官）

  11. 基於土地法第219條規定之立論，如何作為89年2月4日以後適用之土地徵收條例第9條規定之檢討根據，不甚明確，此易造成相關機關修正檢討時之疑問。因20年為相當長之期間，是否仍以通知作為時效不完成之事由，或通知作為縮短請求收回權之行使期間，抑係仍有其他適當規範模式…。（蔡大法官）

  12. 區段徵收之適用：我國區段徵收使用浮濫之問題與法制上許多不合理之處有關 。惟區段徵收本質上仍與一般徵收相同，屬強制剝奪人民財產權之手段。因此，從保障人民財產權之觀點而言，法制上不應自始排除區段徵收亦有收回權之適用。土地徵收條例第9條第1項規定，依其文義，固然明文排除區段徵收時收回權之適用，惟遍查立法資料，卻無從得知其立法理由何在。核心問題為：區段徵收與一般徵收，在實施原因、補償方式，與補償程序之不同，是否必然能導出區段徵收無財產權保障內涵中收回權適用之結論？倘若立法者就此問題未詳盡審酌，即一概排除區段徵收收回權之適用，與憲法保障人民財產權之意旨，仍有不符。（詹大法官）

  13. 長短期時效：

  14. 修法時自應探究本解釋之本旨，至少應增訂自該管直轄市或縣(市)主管機關為合法告知之次日起算之主觀(短期)時效規定，以符合本解釋意旨。（陳大法官）

  15. 不論依土地法第219條第1項規定之長期時效5年內或於都市計畫法所定使用期限屆滿後5年內，政府機關均負有通知義務；在長期時效期間內，自原土地所有權人知悉有行使收回權之情事之後，至少應有一段合理之期間（如2年）以供其決定並行使收回權，因為在長期時效期間內均有可能發生收回權之情事。（詹大法官）

  16. 進行修法時，日本立法例可資參考。依其土地收用法（即土地徵收法）第106條及第107條規定，被徵收之土地買回權（收回權）時效期間原則上為20年（我國土地徵收條例第9條規定亦同），若依法履行通知義務者，時效期間縮短為6個月。這種長期及短期時效期間之規定，與通知義務搭配，能兼顧人民財產權之保障及法律關係安定性之要求，頗為可行。（許大法官）

  17. 正當行政程序：

  18. 本院釋字第709號都市更新案、第731號區段徵收申請抵價地之期間起算日案、第739號自辦市地重劃案等與土地所有權相關之解釋，均一再諭知為保障財產權，主管機關告知義務之踐行，為憲法要求之正當行政程序之一環。（陳大法官）

  19. 所謂正當行政程序，應係正當法律程序原則之一環，為正當法律程序原則在行政程序上之適用。…憲法上正當法律程序原則之內涵，應視所涉基本權之種類、限制之強度及範圍、所欲追求之公共利益、決定機關之功能合適性、有無替代程序或各項可能程序之成本等因素綜合考量，由立法者制定相應之法定程序。…（許大法官）

8. 修法內容：有關機關依本件解釋意旨修法尤其一併檢討土地徵收條例相關規定時，就不在本件解釋範圍之土地徵收條例第9條第1項前段之市價，如何確保其實質完足；暨收回權之設不在使收回權人得利，但依現行規定下（收回價額恆等於原徵收補償價額），於地價明顯上漲之情形，卻未設有調整機制等，也宜一併思考是否有修法之必要。（黃大法官）

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釋字763之模擬試題

內文

大法官會議於民國107年5月4日作出釋字第763號解釋；爰設計三題模擬試題，供考生練習。

• 一、司法院釋字第763號解釋，對於土地法第219條有關收回權規定，因未規定何種內容，而造成違憲？

【解答】

• (一) 土地法第219條第1項規定逕以「徵收補償發給完竣屆滿1年之次日」為收回權之時效起算點，並未規定該管直轄市或縣（市）主管機關就被徵收土地之後續使用情形，應定期通知原土地所有權人或依法公告，致其無從及時獲知充分資訊，俾判斷是否行使收回權，不符憲法要求之正當行政程序，於此範圍內，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨，應自該解釋公布之日起2年內檢討修正。

• (二) 於該解釋公布之日，原土地所有權人之收回權時效尚未完成者，時效停止進行；於該管直轄市或縣（市）主管機關主動依該解釋意旨通知或公告後，未完成之時效繼續進行；修法完成公布後，依新法規定。

• 二、土地徵收完成後，國家仍負有一定之程序保障義務。試闡述此一程序保障義務之內容及理由？請依司法院釋字第763號解釋意旨說明。

• 二、土地徵收完成後，國家仍負有一定之程序保障義務。試闡述此一程序保障義務之內容及理由？請依司法院釋字第763號解釋意旨說明。

【解答】

• (一) 內容：需用土地人依法取得被徵收土地所有權後，是否有不再需用被徵收土地或逾期不使用而無徵收必要之情事，通常已非原土地所有權人所得立即知悉及掌握。基於憲法要求之正當行政程序，該管直轄市或縣（市）主管機關應自徵收完成時起一定期限內，定期通知原土地所有權人，使其適時知悉被徵收土地之後續使用情形；若有不能個別通知之情事，應依法公告，俾其得及時申請收回土地。

• (二) 理由：土地徵收完成後，是否亦有正當程序之適用，則須視徵收完成後，原土地所有權人是否仍能主張憲法財產權之保障而定。按土地徵收後，國家負有確保徵收土地持續符合公用或其他公益目的之義務，以貫徹徵收必要性之嚴格要求，且需用土地人應於一定期限內，依照核准計畫實行使用，以防止徵收權之濫用，而保障人民私有土地權益。是徵收後，如未依照核准計畫之目的或期限實行使用，徵收即喪失其正當性，人民因公共利益而忍受特別犧牲之原因亦已不存在，基於憲法財產權保障之意旨，原土地所有權人原則上即得申請收回其被徵收之土地，以保障其權益。此項收回權，係憲法財產權保障之延伸，乃原土地所有權人基於土地徵收關係所衍生之公法上請求權，應受憲法財產權之保障。為確保收回權之實現，國家於徵收後仍負有一定之程序保障義務。

• 三、徵收人民土地，屬對人民財產權最嚴重之侵害手段，基於憲法正當程序之要求，國家自應踐行最嚴謹之程序。試問此程序保障於徵收前、徵收時及徵收後各有何要求？

【解答】

憲法對徵收土地要求之正當行政程序如下：

• (一) 徵收前：如於徵收計畫確定前，國家應聽取土地所有權人及利害關係人之意見。

• (二) 徵收時：如辦理徵收時，應嚴格要求國家踐行公告及書面通知之程序，以確保土地或土地改良物所有權人及他項權利人知悉相關資訊，俾適時行使其權利。又，徵收之補償應儘速發給，否則徵收土地核准案即應失其效力。

• (三) 徵收後：需用土地人依法取得被徵收土地所有權後，是否有不再需用被徵收土地或逾期不使用而無徵收必要之情事，通常已非原土地所有權人所得立即知悉及掌握。基於憲法要求之正當行政程序，該管直轄市或縣（市）主管機關應自徵收完成時起一定期限內，定期通知原土地所有權人，使其適時知悉被徵收土地之後續使用情形；若有不能個別通知之情事，應依法公告，俾其得及時申請收回土地。

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土登規則修正

內文

內政部於107年4月19日預告修正「土地登記規則」部分條文計二十條，茲整理以下重點：

  1. 實施跨直轄市、縣（市）土地登記，增列受理機關、登記項目、收件簿及案件保存

  2. 配合國民住宅條例及其施行細則廢止，修正囑託登記及免提出權利書狀（上課都有提過）

  3. 土地登記網路申請作業，增列得免提出權利書狀及發給權利書狀

  4. 推廣多元化爭議解決管道，修正因涉及權利爭執而駁回登記申請者，得以訴訟外紛爭解決機制處理之規定（例如仲裁、鄉鎮市調解）

  5. 配合土地法第三十四條之一執行要點修正，共有多數決的登記申請方式配合修正（總複習才剛講過＝3明+1名分+1通告）

  6. 因非訟事件法已刪除遺產清理人相關規定，配合刪除涉及遺產清理人登記之規定（包含得免提出權力書狀、遺產清理人登記、遺贈登記、遺囑信託）

其他則是部份文字修正。以上提供各位同學參考，如這次考到相關內容，建議可大概提到上述部份已有公告修正。

因土登規則修正尚有60日的陳述意見時間，所以原則上地政士同學不會考到修正內容，但高普考之後的考試同學就需要注意！

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土地法第三十四條之一執行要點之修正重點(三)

內文

土地法第三十四條之一執行要點於民國106年12月1日修正發布，修正前之第10點第2款規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」修正後之第11點第1款規定：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」兩者不同在優先購買權人接到出賣通知後之回覆期限，修正前為10日，修正後為15日。其變更理由如下：

• (一) 為加強維護優先購買權人之權益，拉長回覆期限。

• (二) 回覆期限原參照土地法第104條第2項，改參照民法物權編施行法第8條之5第7項。前者法條較舊，後者法條較新。

【補充】

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土地法第三十四條之一執行要點之修正重點(二)

內文

土地法第三十四條之一執行要點於民國106年12月1日修正發布，修正前之第10點第1款規定：「部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」修正後之第10點規定：「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」兩者不同在修正前之優先購買權的客體為同意共有人之應有部分，修正後之優先購買權的客體為共有物全部。

部分共有人依土地法第34條之1第1項出賣共有土地全部時，不同意共有人得依該條第4項對共有土地全部主張優先購買權，而非僅對同意共有人之應有部分有優先購買權。其理由如下：

• (一) 土地法第34條之1第4項所稱同一價格，係指同一條件。因此，部分共有人依土地法第34條之1第1項出售共有土地全部時，應就該全部土地之同一條件通知不同意共有人是否主張優先購買權。

• (二) 部分共有人依土地法第34條之1第1項出售共有土地全部時，就該共有人個體而言，仍為出售其應有部分，對於不同意共有人之應有部分，僅有權代為處分，因此有土地法第34條之1第4項優先購買權之適用。又，各共有人應有部份之總和等於共有土地全部，故不同意之共有人對共有土地全部有優先購買權。

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