跳轉到

Blog

房地合一所得稅申請重購退稅之要件

內文

• 一、法條規定

• (一) 先賣後買（申請退稅） 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還(所§14-8 I)。亦即與土地增值稅的差額退稅方式不同，而是配合高齡化社會來臨及節稅規劃需求，採比例退稅方式，只要重購都有得退：

  1. 重購價額≧出售價額（換大換貴）：全額退稅。

  2. 重購價額＜出售價額（換小換便宜）：比例退稅。

• (二) 先買後賣（申報扣抵） 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之(所§14-8 II)。

• 二、要件

• (一) 設籍 本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住。應注意實務上國稅局會查核實際居住情形，透過用水用電之度數予以確認。

• (二) 用途 該房屋出售前1年內及新購後皆無出租、供營業或執行業務使用。

• (三) 產權 房、地產權須為本人或其配偶所有。以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用(要點§17)。

• (四) 期間 不論先賣後買或先買後賣，其移轉登記(權利)日相距2年內。

• (五) 申請 登記(交易)日次日起5年內申請退稅；先買後賣可於申報時直接扣抵。

• (六) 限制 重購於登記(交易日)後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

機會成本（Opportunity Cost）

內文

機會成本，指某一項生產要素用於特定用途，就不能用於其他用途之成本。在所有犠牲之各種用途中，犠牲最大者，即為其機會成本。如使用自有資金投入建築，仍須以機會成本設算資金成本。因為如果該自有資金不投入建築，就可以存放在銀行滋生利息，因此機會成本以一定期定存利率計算之利息為準。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

房地合一稅計算範例

內文

黃母77年購買一處房地後，103年1月15日死亡後，由黃先生及哥哥2人繼承登記各二分之一，而後哥哥考量整筆出售較為有利，故於107年11月1日將二分之一持分贈與給黃先生，受贈時房屋評定現值17.6萬元、土地公告現值66萬元，並繳納契稅、土地增值稅、規費等合計2萬元，接著由黃先生於113年6月1日以550萬元出售該房地，未提示費用收據，無土地漲價總數額（公告土地現值無調漲），試問黃先生應繳納多少的房地合一所得稅？（以107年11月為基期，113年6月消費者物價指數105.1%）

• (一) 繼承而來的二分之一 係於103年1月15日繼承取得，屬舊制財產交易所得課稅範圍，土地交易所得免稅，房屋交易所得應併計113年度綜合所得稅申報課稅。

• (二) 受贈而來的二分之一 係於107年11月1日受贈取得，因取得日期為105年1月1日以後，故屬房地合一稅制課稅範圍。其計算如下：

  1. 稅基 (1)成交價額：550×1/2＝275(萬元) (2)原始取得成本：受贈無取得成本，故以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值＝(17.6+66)×1/2×105.1%＝43.9318(萬元) (3)必要成本＝2(萬元) (4)費用：因未提示費用收據，故以成交價3%計＝275×3%＝8.25(萬元)。 (5)土地漲價總數額：0。 (6)所得餘額＝成交價額－(受贈時公告土地現值+房屋評定現值)×物價調整－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 ＝275－43.9318－2－8.25－0＝220.8182(萬元)

  2. 稅率 持有期間應為取得日107年11月1日至交易日113年6月1日，共計5年7個月，故稅率為20%。

  3. 甲房地交易所得稅額 220.8182×20%＝44.1636(萬元)

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

先行區段徵收

內文

• (一) 先行區段徵收之意義：區段徵收為都市計畫整體開發方式之一。因此，原則上應先發布都市計畫，再辦理區段徵收。但亦有例外，先辦理區段徵收，再發布都市計畫。此例外情形稱為「先行區段徵收」。

• (二) 先行區段徵收之目的：

  1. 都市計畫內容未必與區段徵收密切配合。因此，先辦理區段徵收，再發布都市計畫，以確保都市計畫具體可行。

  2. 倘先發布都市計畫，再辦理區段徵收，後續仍須對都市計畫未周延完善部分，再辦理都市計畫變更。倘先辦理區段徵收，再發布都市計畫，則都市計畫內容一次完成，無須再辦理都市計畫變更。

  3. 都市計畫一旦發布實施，造成區內地價漲跌不一，導致地主權益不公平現象，而阻礙後續區段徵收之推行。因此，先推行區段徵收，以防止地主權益不公平現象之發生。

  4. 先辦理區段徵收，再於區段徵收進行中，配合發布都市計畫，以縮短區段徵收開發時程。

• (三) 先行區段徵收之規定：

  1. 土地徵收條例第4條第1項第1款至第3款之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法第52條規定之限制（徵§4II）。

  2. 土地徵收條例第4條第1項第4款或第6款之開發，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者，得依上開之規定辦理（徵§4IV）。

  3. 先行區段徵收地區，應配合辦理迅行變更都市計畫者，需用土地人應於報請中央主管機關核定開發範圍前，先徵得中央都市計畫主管機關同意依都市計畫法第27條規定辦理；應辦理新訂或擴大都市計畫者，依規定層報核可（區徵§9）。

  4. 先行區段微收地區，應於區段徵收公告期滿一年内發布實施都市計畫（區徵§11III）。

【註】 徵：土地徵收條例。 區徵：區段徵收實施辦法。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

申報土地移轉現值之認定

內文

• (一) 時間認定

土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依下列規定(土稅§30 I；平權47-1 I)：

  1. 申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。

  2. 申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。

  3. 遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。

  4. 依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。

  5. 經法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署（簡稱行政執行分署）拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。

  6. 經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。

• (二) 價值認定

  1. 前第1款至第4款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

  2. 前第1款至第3款之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。

申報移轉現值認定之整理

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

公同共有人可否單獨行使優先購買權？

內文

公同共有人為數人時，如未經全體公同共有人同意，得否由其中一人單獨行使優先購買權？

• (一) 否定說：民法第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」所謂「其他之權利行使」，包括行使優先購買權在內。因此，公同共有人行使優先購買權應經全體公同共有人之同意，不得由其中一人單獨行使。

• (二) 肯定說：法條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權。該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有之權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉（最高法院109年度台上字第1546號判決）。

綜上，早期多採否定說，最近傾向採肯定說。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

國土計畫法延期之原因

內文

參考國土計畫法修法之立委提案理由，茲整理如下：

  1. 有更多時間充分調查及合理規劃期程。

  2. 有更多時間持續充分溝通。

  3. 子法、配套尚未完善。

  4. 大部份目的事業主管機關所掌握的圖資年度已久亦未更新，成圖時間不一，精度也不一致。

  5. 財產權益影響疑慮。

  6. 農業權之質疑，構成特別犧牲。

  7. 有鑑於「農業發展區」及「國土保育區」縣市的地方稅收不足，又加上全國國土計畫劃設農業發展地區影響限制地方發展，所以普通統籌分配款應優先分配給土地發展受影響的縣市，使地方發展是可帶動的，以免造成強者恆強弱者恆弱的現象。國土計畫法上路前，需先完善財政收支分配之公平性，以利穩定發展。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

不計徵土地增值稅之意涵

內文

• (一) 不計徵土地增值稅之意義： 亦稱不徵土地增值稅；指不在土地增值稅之課徵範圍，因此不必徵收土地增值稅。

• (二) 不計徵土地增值稅與免徵土地增值稅之比較：

  1. 不計徵土地增值稅，指不在土地增值稅之課徵範圍，故不必課徵土地增值稅。免徵土地增值稅，指在土地增值稅之課徵範圍，故應課徵土地增值稅，但給予租稅免除。

  2. 不計徵土地增值稅，其原地價未更動，租稅效果等同「不課徵土地增值稅」（即租稅遞延）。免徵土地增值稅，其原地價必須更動，租稅效果為租稅免除。

• (三) 舉例說明：

  1. 土地增值稅之課徵時機為移轉（指土地所有權移轉）及設定典權。準此，設定地上權及地上權移轉不在土地增值稅之課徵範圍。因此,設定地上權及地上權移轉不計徵土地增值稅。但不宜敍述為「設定地上權及地上權移轉免徵土地增值稅或不課徵土地增值稅」。

  2. 平均地權條例施行細則第87條第1項規定：「土地所有權人依本條例第六十條負擔之公共用地及抵費地，不計徵土地增值稅，逕行登記為直轄市、縣（市）有。但由中央主管機關辦理者，抵費地登記為國有。」市地重劃之原土地所有權人交換分合土地，原本屬於土地移轉，應課徵土地增值稅。但平均地權條例第62條本文規定：「市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。」亦即，市地重劃之原土地所有權人交換分合後所取得之土地，視為其原有土地，等同未移轉土地。因此，市地重劃交換分合之土地，不計徵土地增值稅。同理，原土地所有權人所負擔之公共用地及抵費地，亦為交換分合之一部分，因此不計徵土地增值稅。

[圖片1]

文章圖片

圖片1

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

農業用地變更條件

內文

• (一) 不影響農業生產環境之完整性根據農業發展條例第10條：「農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意。」

• (二) 徵得農業主管機關之同意依據農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點第5點：「農業用地變更使用，應避免影響農業生產環境之完整。有下列情形之一者，不同意變更使用：

  1. 未依規定規劃設置隔離綠帶或設施。

  2. 使用具有農業灌溉功能之系統作為廢污水排放使用或有妨礙上、下游農業灌排水系統輸水能力之虞。

  3. 申請變更範圍內夾雜未申請變更之農業用地且妨礙其農業經營。

  4. 妨礙原有區域性農路通行。

  5. 申請變更農業用地辦理部分土地分割，致造成坵塊零碎不利農業經營。但線狀之公共建設，不在此限。

  6. 目的事業主管機關就事業設置之必要性與計畫使用農業用地所提區位、面積之必要性、合理性及無可替代性，未提出評估意見或未表示支持意見。

  7. 其他依本要點規定不得同意變更使用之情形。

• (三) 繳交回饋金按農業發展條例第12條：「農業用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。」

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

購屋預約單與預售屋買賣契約之轉售異同比較

內文

購屋預約單與預售屋買賣契約之轉售異同比較如下：

• (一) 購屋預約單與預售屋買賣契約皆禁止買受人之轉售行為。

• (二) 銷售預售屋者，皆不得同意或協助買受人將購屋預約單及預售屋買賣契約轉售與第三人。

• (三) 購屋預約單與預售屋買賣契約之轉售行為，依據民法第71條但書規定，仍然有效。

• (四) 購屋預約單與預售屋買賣契約之轉售，皆須課徵房地合一所得稅。

• (五) 購屋預約單之轉售行為，處新台幣15萬元以上100萬元以下罰鍰。預售屋買賣契約之轉售行為，處新台幣50萬元以上300萬元以下罰鍰。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下