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釋字765

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各位同學好

這次地特四等考釋字765,此釋字實際較偏向行政法原則即法律保留原則,在我們土法第一堂課就會介紹這樣的概念。本期專欄再為同學們整理一下釋字765之重點如下:

相關解釋文及理由書省略,請同學自行查閱,以下是就各大法官之意見書整理相關重點,以供各位同學更容易瞭解:

☆違憲規定:

土地徵收條例施行細則第第52條第1項第5款規定

91年:「區段徵收範圍內必要之管線工程所需工程費用……,由需用土地人與管線事業機關(構)依下列分擔原則辦理:……八、新設自來水管線之工程費用,由需用土地人與管線事業機關(構)各負擔二分之一。」

95年修法:「五、新設自來水管線之工程費用,由需用土地人全數負擔。」

☆違憲理由:

因區段徵收之需用土地人常為地方自治團體(本案係台中市),自來水管線事業機構可能為具私法人地位之公營事業(本案係經濟部所屬國營事業台灣自來水股份有限公司),而上開規定無法律明確授權,卻逕就新設自來水管線之工程費用明定分擔原則,事涉需用土地人之財政自主權及自來水管線事業機構之憲法財產權限制,本號解釋認與法律保留原則有違。

☆重點釐清:

  1. 僅適用地方自治團體:本號解釋僅處理需用土地人為地方自治團體之情形,而不包括需用土地人為中央之情形,由於系爭規定及現行規定為中央(內政部)所制定,故中央以該等規定要求自己負擔此種費用,應無違反法律保留原則之疑義。

  2. 私法人同私人受憲法保障:只要具備私法人地位,公營事業縱係百分之百由公家持股,其在之憲法上財產權保障及其聲請解釋憲法之權,原則上與一般私人並無不同。具私法人地位之公營事業,雖受公益目的較大制約,並受國家指揮監督,然其既有獨立之私法人地位,享有憲法財產權之保障,則國家對其財產權所為之限制,亦應由法律或法律明確授權之命令予以規範。

  3. 應符合憲法上法律保留原則,分別為以下兩者:

★公營事業受憲法基本權保障之程度及其權利之限制有無法律保留之適用?→(1)對私法人財產權限制應符合「憲法第23條法律保留原則」:憲法第23條要求對人民權利之限制應受法律保留原則之規範。百分之百公家持股之自來水事業既然享有憲法有關財產權之保障,則法令要求其負擔費用,屬於對其財產權之限制,自應符合法律保留原則之意旨。不能因國營事業具公益目的,即得未經法律授權,任意增加或減少國營事業之財務負擔。

★地方自治團體負擔費用之事項是否亦應受法律保留原則之拘束?→(2)要求地方自治團體負擔經費亦必須符合「法治國法律保留原則」:憲法第109條規定必須由中央立法並執行或交由地方執行之事項。要求地方自治團體負擔自來水幹管經費將影響地方自治團體之財政自主權。

  1. 自來水供應涉及人民之健康權,國家有相當義務:倘依系爭規定,使需用土地人負擔二分之一,或依現行規定,使需用土地人負擔全部之管線工程費用,則有違反健康權之疑慮。

  2. 土地徵收條例施行細則不應有權利義務之實體規定:以法律授權主管機關發布命令為補充規定時,其授權應符合具體明確之原則。若僅屬執行法律之細節性、技術性事項,始得由主管機關發布命令為必要之規範。準此,系爭規定既屬行政命令,其涉及具私法人地位之公營自來水事業之財產權限制,非僅屬執行法律之細節性、技術性事項,自應有法律明確授權,方符合法律保留原則之要求。

6. 未來修法方向:於作區段徵收計畫時即應將開發效益與成本一併納入考量。開發成本包括各種管線之成本,該成本合理分擔之規劃,除應考量各管線事業之屬性外,尚應將區段徵收之效益考量在內,另考量作業延宕將影響土地所有權人權益等因素,可將這些因素綜合考量後,於土地徵收條例明定分擔原則。

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房屋與基地所有權分離之法律設計

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房屋與基地同屬一人所有,因讓與或拍賣造成所有權人各異時,民法有兩種處理方式,使房屋有使用基地之權利,以免房屋被基地所有權人行使民法第767條而遭受拆屋還地。一為推定有租賃關係,另一為視為已有地上權之設定(即法定地上權)。前者屬於債權,後者屬於物權。另,「推定」得以反證加以推翻,「視為」不得以反證加以推翻。茲整理相關規定如下:

• (一) 推定有租賃關係:土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受租賃期限不得逾二十年之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之(民§425-1)。

• (二) 視為已有地上權之設定:

  1. 土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,因強制執行之拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時,亦同。前項地上權,因建築物之滅失而消滅(民§838-1)。

  2. 設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之。設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定(民§876)。

綜上,「讓與」屬於私經濟行為,採推定有租賃關係;「拍賣」屬於公權力行為,採視為已有地上權之設定。須注意者,區分所有建物受民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項之限制,房屋與基地所有權不得分離。因此,非屬區分所有建物(如透天房屋)之房屋與基地所有權始有分離的可能。

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時效取得地上權之證明文件

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關「時效取得地上權之土地登記應備文件」

首先,時效取得地上權登記之申請方式為「單獨申請」。其登記時應檢附文件如下:

• 一、土地登記申請書(及登記清冊)

• 二、登記原因證明文件

根據土地登記規則第108條之規定,土地總登記後,因主張時效完成申請地上權登記時,應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。茲分別說明如下:

• (一) 主觀占有意思證明:以行使地上權意思而占有之證明文件,例如:

  1. 當事人間已有設定地上權之約定,本於該約定先將土地交付占有而未完成登記

  2. 已為申請地上權設定登記而未完成登記

  3. 已為設定登記但該設定行為具有無效情形

  4. 占有人於占有他人土地之始,即將以行使地上權之意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件

• (一) 客觀占有事實證明:

  1. 占有土地四鄰證明

  2. 或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件,例如土地登記規則第79條之文件:

  3. 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

  4. 門牌編釘證明。

  5. 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

  6. 繳納水費憑證。

  7. 繳納電費憑證。

  8. 未實施建築管理地區建物完工證明書。

  9. 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

• 三、申請人身分證明文件

• 四、其他文件

  1. 占有範圍位置圖:因主張時效完成,申請地上權、不動產役權或農育權登記時,應提出占有範圍位置圖。該位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。因此,實務上常將土地複丈與土地登記案件併送。此外,地政機關於申請人申請時效取得地上權複丈時,對於檢附之相關證明文件不作實質審查,亦不再依土地登記相關法規審查,相關之審查留待申辦登記時一併作業。

2. 委託書。

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預告登記實例研習

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甲將其土地出售於乙,暫未辦理所有權移轉登記,惟辦畢保全土地權利移轉請求權之預告登記。試問:(一)甲又將該地出售於丙,並辦畢所有權移轉登記,預告登記可否與之對抗?(二)該地遭法院拍賣,由丁拍得,預告登記可否與之對抗?

【解答】

• (一) 土地法第79條之1第2項規定:「前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。」準此,甲將該地出售於丙之處分,對預告登記之請求權有妨礙,因而無效。乙得訴請法院塗銷丙之所有權登記。

• (二) 土地法第79條之1第3項規定:「預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。」準此,甲之土地遭法院拍賣(即強制執行),預告登記無排除之效力。換言之,拍定人丁取得該地所有權不受影響。

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財產權保障

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各位同學好

今日專欄討論「財產權保障」,與土地政策有關,請地特三等、高考、估價師的同學記得準備。有關土地徵收或國土法過渡時期相關題目皆可將下列概念納入申論當中。

• (一) 財產權保障之意涵

我國憲法第15條明定:「人民之生存權、工作權及財產權應與保障。」其財產權保障之概念含括:

  1. 存續保障:旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第三人之侵害,俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。(亦即財產現有存續狀態之保障)

  2. 價值保障:如因公用或其他公益目的之必要,國家機關雖得依法徵收人民之財產,但應給予相當之補償,方符憲法保障財產權之意旨。(亦即財產本身的價值應予保障)

• (二) 財產權保障之法則

基於憲法保障人民財產權之基本權能下,當財產權受到侵害時,而有損害賠償或損失補償的彌補方式,其依循準則,有以下三種財產權保障之法則:

  1. 禁制法則(inalienability rules):財產權不得移轉,即使所有權人自願出售或他人自願購買皆不得移轉,故無討價還價空間。

  2. 財產法則(property rule):非經所有權人之同意價格下,他人不得取得其財產權,故所有權人於任何出價,均可拒絕移轉。

3. 義務法則(liability rule):在客觀合理的價格下可以取得所有權人之財產權。政府徵收權的行使,基本上是所有權人受到義務法則的規範。而在義務法則的保障下,要求對財產損失,必須支付補償。而此種損失之補償標準,係為公正第三人,以市場價值所查估之價額。因此,此一價額下,土地所有權人不能拒絕轉讓。

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耕地分割實例研習

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甲、乙、丙三人共有一筆耕地,面積0.6公頃,每人持分相等,試問本共有耕地可否協議分割或裁判分割?

【解答】

• (一) 農業發展條例第16條第1項:「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地,得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區,變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,得為分割。前項第三款及第四款所定共有耕地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共有人之協議或法院確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。」準此,本共有耕地如分割為三筆,每筆0.2公頃,然後分配予甲、乙、丙三人,則每人所有耕地面積未達0.25公頃,故不得為之。

• (二) 協議分割:甲、乙、丙三人協議分割,將耕地分配予部分共有人,如共有人中有未受分配或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。例如將本共有耕地協議分割為二筆,每筆0.3公頃,分配予甲、乙二人,丙則以金錢補償。此一協議分割方式未違反農業發展條例第16條規定,故仍得為之。

• (三) 裁判分割:民法第824條第1項、第2項及第3項規定:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。」準此,法院裁判分配予部分共有人,如共有人中有未受分配或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。例如將本共有耕地裁判分割為二筆,每筆0.3公頃,分配予甲、乙二人,丙則以金錢補償。此一裁判分割方式未違反農業發展條例第16條規定,故仍得為之。

總之,本共有耕地可以協議分割,亦可以裁判分割。

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土地法第25條實例研習

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台北市與私人甲、乙二人共有一筆土地,持分各三分之一。甲、乙二人未經台北市政府同意將該筆土地出售於丙,則買賣契約是否有效?上開情形,台北市政府是否須經土地法第25條之程序?

【解答】

• (一) 土地法第34條之1執行要點第4點:「共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定,其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意機關備查。」準此,甲、乙二人未經台北市政府同意將該筆土地出售於丙,因符合土地法第34條之1第1項規定之人數超過一半及持分超過一半,故買賣契約有效。

• (二) 土地法第25條規定:「直轄巿或縣(巿)政府對於其所管公有土地,非經該管區內民意機關同意,並經行政院核准,不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」本題,台北市政府處分土地,其處分並非台北市政府以自己之意思使權利發生變更之處分行為,而係依據法律之規定,故無須受土地法第25條之拘束。換言之,台北市土地之處分無須經台北市議會同意及行政院核准,僅須報請台北市議會備查即可。

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土地法第34條之1實例研習(五)

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甲、乙、丙三人共有一筆土地,應有部分各三分之一,甲、乙二人未經丙之同意先將該筆土地設定地上權於丁,則丙是否有優先承受權?不久,又將該筆土地出售於戊,則丙、丁是否有優先承受權?

【解答】

• (一) 設定地上權:土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此,優先承受權僅限於買賣,不包括設定地上權、農育權、不動產役權及典權。故甲、乙二人未經丙之同意將該筆土地設定地上權於丁,丙不得主張優先承受該地上權。

• (二) 出售土地:甲、乙二人未經丙之同意將該筆土地出售於戊,分下列二種情形說明:

  1. 丁在土地上興建房屋:丙依據土地法第34條之1有優先購買權,丁依據土地法第104條有優先購買權。惟前者僅具債權效力,後者則具物權效力。故丁之優先購買權優先於丙之優先購買權而行使。

2. 丁未在土地上興建房屋:丙依據土地法第34條之1有優先購買權,但丁因在該土地上無房屋存在,未符合土地法第104條之要件,故無優先購買權。

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登記錯誤與錯誤登記之差異

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各位同學好

由於一些同學有詢問土登第13條登記錯誤依土法第69條規定辦理更正登記,與土登第144條因錯誤之登記辦理塗銷登記究竟有何不同,今日專欄特別再為各位同學解說如下:

  1. 登記錯誤(土登13、土法69)→辦理更正登記(包含核准更正或逕行更正)

  2. 條文規定:所謂登記錯誤指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者。登記人員或利害關係人,於登記完畢後,發見登記錯誤或遺漏時,非以書面聲請該管上級機關查明核准後,不得更正。但登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,由登記機關逕行更正之。

  3. 說明:指准予登記之行政處分並無違誤,僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符情事(例如登記的權利義務關係並沒問題,只是登記簿上寫錯持分比例),登記機關即依職權或經利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容即可。

  4. 錯誤登記(土登144)→辦理塗銷登記

  5. 條文規定:有下列情形之一者,於第三人取得該土地權利之新登記前,登記機關得於報經直轄市或縣(市)地政機關查明核准後塗銷之(土登§144I):

  6. 登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。

  7. 純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。→又稱錯誤登記

  8. 說明:不應登記,純屬登記機關之疏失而錯誤登記者,代表該登記屬於違法之行政處分(例如要登記給曾榮耀,卻登記給曾榮發,權利人錯誤,致使不應獲得土地權利卻登記為有=嚴重),故於第三人取得該土地登記權利前,自應由登記機關依職權撤銷原處分,辦理塗銷登記。

(亦即屬於原不應出現的登記,卻登載上去,故屬於違法行政處分,而將其塗銷)

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土地信託實例研習

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甲、乙二人共有一筆鹽地,甲之應有部分四分之三,乙之應有部分四分之一,甲未經乙同意將該地信託於丙,是否可行?甲、乙二人同意將該地信託,倘受託人為本國人丙,受益人為外國人丁,是否可行?倘受託人為外國人丁,受益人為本國人丙,是否可行?

【解答】

• (一) 土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」準此,甲之應有部分四分之三,已逾三分之二,無須經乙之同意,就該地予以處分。惟此處分不包括信託行為,其理由有二:

  1. 信託行為以委託人與受託人具有強烈信賴關係為基礎,因此須經全體委託人同意,始得成立信託,故信託行為不得適用土地法第34條之1。

  2. 土地法第34條之1係於信託法公布前所訂定。換言之,土地法第34條之1所稱處分,不包括信託行為。

綜上,甲未經乙同意將該地信託於丙,為不可行。

• (二) 土地法第17條第1項規定:「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人:一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。」又,信託法第5條第4款規定,以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者,信託行為無效。準此,外國人對鹽地無權利能力,故不得作為信託關係之受益人,但得作為信託關係之受託人。基上,倘受託人為本國人丙,受益人為外國人丁,為不可行。倘受託人為外國人丁,受益人為本國人丙,為可行。

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