跳轉到

Blog

  • 於 Real Estate
  • 需要 1 分鐘閱讀時間

共有土地分割之抵押權處理

內文

甲、乙、丙三人共有一筆耕地，面積0.6公頃，應有部分各三分之一，甲將其應有部分設定抵押權予丁。今，甲、乙、丙三人協議分割，該地分割為A、B二筆，面積各0.3公頃，A地分歸甲取得，B地分歸乙取得，丙則分得甲、乙二人之補償金額一千萬元，補償金額未付清前，丙就其應受補償金額於A、B二地為抵押權之登記。試問丙之抵押權如何登記？丁之抵押權如何轉載？二個抵押權之次序如何決定？

【解答】

• (一) 丙之抵押權：土地登記規則第100條之1第1項規定：「依民法第八百二十四條第三項規定申請共有物分割登記時，共有人中有應受金錢補償者，申請人應就其補償金額，對於補償義務人所分得之土地，同時為應受補償之共有人申請抵押權登記。但申請人提出應受補償之共有人已受領或為其提存之證明文件者，不在此限。」本項規定源自民法第824條之1第4項。值得一提的是，此抵押權為法定抵押權。

• (二) 丁之抵押權：土地登記規則第107條規定：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上：一、抵押權人同意分割。二、抵押權人已參加共有物分割訴訟。三、抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，原設定人於分割後未取得土地者，申請人於申請共有物分割登記時，應同時申請該抵押權之塗銷登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該抵押權人。」本項規定源自民法第824條之1第2項。

• (三) 丙、丁二個抵押權之次序：民法第824條之1第5項規定：「前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權。」又，土地登記規則第100條之1第2項規定：「前項抵押權次序優先於第一百零七條第一項但書之抵押權；登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知各次序抵押權人及補償義務人。」準此，丙、丁二個抵押權之次序如下：

  1. 丁之抵押權如按應有部分轉載於A、B二筆土地之上，則丁之抵押權次序優先於丙之抵押權。

  2. 丁之抵押權如僅轉載於甲之A地上，則丙之抵押權次序優先於丁之抵押權。

土地登記規則第9條前段規定：「同一土地為他項權利登記時，其權利次序，除法律另有規定外，應依登記之先後。」準此，上開第1種情形為原則規定，第2種情形為除外規定。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

地方創生

內文

各位同學好

因近年行政院的重大施政主軸之一「均衡台灣」中，有一「地方創生」政策，本日專欄為各位整理一些重點方向，提供高普考同學有關土地政策與利用之參考（與人口政策、產業發展有關）：

• (一) 地方創生之背景

面對我國總人口減少、高齡少子化、人口過度集中大都會（尤其人口減少縣市遠大於增加縣市），以及城鄉發展失衡等問題。因此，在未來施政方向有關「均衡臺灣」方面，行政院將根據地方特色，發展地方產業，讓人口回流，青年返鄉，解決人口變化，積極推動「地方創生」政策。

• (二) 地方創生之目標

因過度都市化的結果，已造成鄉村因人口的減少、老化，出現城鄉發展失衡的問題。為解決上述問題，政府參考日本「地方創生」推動經驗，自105年起推動「設計翻轉 地方創生」計畫，期透過盤點地方既有「地、產、人」的資源優勢、確立地方特有的獨特性與核心價值，及導入「創意（設計力）、創新（生產力）、創業（行銷力）」的輔導機制，為地方注入產業發展動能。簡單而言，就是希望地方能結合地理特色及人文風情，讓各地能發展出最適合自身的產業。

地方創生推動目的，主要係依地方特色發展地方經濟，緩和人口過度集中六都之趨勢，因此，本計畫將以未來維持總人口數不低於2,000萬人為願景，逐步促進島內移民，並配合首都圈減壓，期望2022年地方移入人口等於移出人口，2030年地方人口能夠回流，達成「均衡臺灣」的目標。

• (三) 地方創生之策略

地方創生優先推動地區主要集中於中南部、東部等非六都，土地面積占全國66.5%，人口數僅占全國11.6%，倘人口持續減少，未來在地基本生活設施及功能維持困難。其相關策略：

  1. 優化地方產業，鞏固就業機會

  2. 提升地方生產力

  3. 開發特色商品

  4. 鼓勵地方人才

  5. 鼓勵新創事業

  6. 建設鄉鎮都市，點亮城鎮偏鄉

  7. 發展街區活化

  8. 強化城鄉機能

  9. 促進定住移住

  10. 推動地方品牌，擴大國際連結

  11. 建立地方品牌

  12. 行銷在地產品

  13. 整建觀光亮點

另配合以下推動戰略及法規調適予以執行：

  1. 企業投資故鄉

  2. 鼓勵企業基於故鄉情感，善盡企業社會責任(CSR)，認養地方創生事業，協助地方產業興起

  3. 透過稅賦優惠及法規調適等誘因，鼓勵企業投資故鄉，認養地方創生事業

  4. 科技導入

  5. 結合科技導入協助創生事業

  6. 健全基礎環境建構

  7. 整合部會創生資源

  8. 財政支援

  9. 資訊支援

  10. 人才支援

  11. 社會參與創生

  12. 品牌建立

  13. 法規調適

  14. 提供稅賦及租金優惠，鼓勵企業認養創生事業

  15. 調適土地使用及觀光法規，促進地方產業發展

  16. 地方創生優先推動地區多屬偏遠弱勢地區，位於農地、山坡地及林地等，土地使用法規限制較多，且農地使用多限於與農業相關之一級生產活動，對於相關加值、服務或其他新創產業使用多有限制，缺乏使用彈性，不利於吸引產業及人口回流，因此將從下列面向檢討調適土地使用法規：

  17. 檢討調適農業用地容許使用項目規定，以配合地方創生事業對於農業六級化或新創產業等發展需求。

  18. 主動協助地方創生優先推動地區專案調適山坡地或保安林劃設合理性，簡化相關程序，以提高行政效率。

  19. 研議檢討調適發展觀光條例有關非旅行業者不得經營旅行業業務之規定，以鼓勵地方創生事業結合農業或部落旅遊。

3. 活化既有土地及設施，協助展開創生事業

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

  • 於 Real Estate
  • 需要 1 分鐘閱讀時間

未辦繼承土地

內文

甲有一筆土地，甲死亡由其子女乙、丙、丁三人繼承，惟一直未辦理繼承登記。五年後，乙聽說如未辦繼承登記，土地恐變成國有，試問其詳細規定為何？乙非常擔心土地變成國有，在未經丙、丁二人同意下，乙打算單獨申請繼承登記，是否可行？

【解答】

• (一) 土地法第73條之1規定：「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」準此，私有土地未辦繼承登記收歸國有之程序如下：

  1. 甲死亡之日起逾一年未辦繼承登記。

  2. 地政機關查明後，公告三個月內申請登記。

  3. 逾期仍未申請登記，由地政機關列冊管理十五年。

  4. 逾期仍未申請登記，移請國有財產署公開標售。

  5. 經五次標售而未標出者，登記為國有。

• (二) 土地法第73條第1項規定：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之，其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。」土地登記規則第120條第1項規定：「繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。」又，遺產及贈與稅法第41條之1規定：「繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。」準此，乙按其法定應繼分繳納部分遺產稅、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，單獨申請公同共有繼承登記。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

容積移轉的問題

內文

各位同學好

最近公共設施保留地的議題又浮上檯面。因此本周專欄，幫各位整理有關容積移轉取得公共設施保留地之問題：

「以容積移轉方式取得公共設施保留地之方式對於既有土地使用管制之影響產生那些影響？」

  1. 破壞原都市計畫之整體規劃：都市計畫擬定時，係整體考量人口數、公共設施服務水準，基於都市計畫區於一定期間內之均衡發展與生活環境品質進行合理規劃。然而，捐贈公共設施保留所換取之容積，卻額外增加容積，此非當初規劃所預想，故將破壞都市計畫之整體性。

  2. 衝擊生活環境品質：移出容積實為取得用地之對價，移出容積量視個案送出接受基地公告現值之比值而定，由於未能妥善考量個案接受基地條件及環境容受力，以致因樓地板面積增加引進更多活動人口，將直接衝擊到當地居民之居住環境品質，並產生受影響居民之公平性問題。

  3. 公共設施容受力超載：容積移轉改變原有的細部計畫公共設施區位配置與服務水準規劃之考量，間接造成公共設施區位失衡情形。此外，原都市計畫於規劃過程中，並未考量這些超額容積，因而公共設施服務品質與生活環境只會更為惡化。

  4. 產生循環效果：當容積移轉增加更多人口至該地區，則將再需依法劃定更多公共設施用地，以因應其公共設施需求，但又再次產生公共設施用地徵收補償問題，亦即容積移轉創造公共設施的持續性需求。

  5. 發生排擠效果：公共設施保留地所釋出的龐大容積，將使得容積市場供過於求，造成容積市價下降，嚴重排擠文化資產之古蹟保存。

  6. 跳脫容積總量控管：因公共設施保留地原無容積，係以無中生有方式，賦予其可建築容積，並容許移轉至其他可建築用地，破壞全市性之容積總量控管。

7. 保留地地主權益受損問題：現行制度係由接受基地土地所有權人取得送出基地同意後提出申請，並由接受基地所有權人取得送出基地所有權人再移轉予政府，相關買賣移轉皆屬私權關係，在市場交易資訊不透明之情形下，私有保留地地主於資訊及專業知識不足情形下，相對處於弱勢，且現行制度開發商或仲介取得道路用地之成本係以公告現值為參據，惟移入容積則以市價售出，致私有保留地地主並未獲得與其容積移出後利益相應之補償。而現行推動的容積代金制度，即是以容積為公共財之理念，希望解決此價格不對等之問題。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

公共設施保留地之地價查估問題探討

內文

• (一) 查估規定：

  1. 公告地價與公告土地現值之查估：公共設施保留地按毗鄰各非公共設施保留地之區段地價平均計算（平施§63Ⅰ）。所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算（平施§63Ⅱ）。

  2. 土地徵收補償市價之查估：都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價。所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算（徵查§22ⅠⅡⅢ）。

• (二) 立法意旨：

公共設施保留地之地價查估不以勘估標的本身地價查估，而以毗鄰地價查估。其用意是不因勘估標的被指定為公共設施保留地，致地價跌落，而查估其本身地價，據以徵收補償，影響土地所有權人之權益。因此，現行規定，不論公告地價、公告土地現值或土地徵收補償市價之查估皆按毗鄰地價查估。

• (三) 對土地所有權人之影響：

就土地所有權人而言，稅負（包括地價稅、土地增值稅、房地合一所得稅、遺產稅及贈與稅等）愈低愈好；補償（指土地徵收補償）愈高愈好。

  1. 稅負：

  2. 土地稅法第22條第1項規定：「非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都市土地合於左列規定者亦同：一、依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。二、公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。三、依法限制建築，仍作農業用地使用者。四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。」

  3. 土地稅法第19條規定：「都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。」

  4. 土地稅法第39條第1項及第2項規定：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」

  5. 都市計畫法第50條之1後段規定：「因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。」

  6. 所得稅法第4條之5第1項規定：「前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。」

綜合整理如下：

  1. 公共設施保留地作農業使用，課徵田賦，不課徵地價稅。田賦自民國76年停徵迄今。

  2. 公共設施保留地閒置，未作任何使用，免徵地價稅。

  3. 公共設施保留地在保留期間為建築使用，如作自用住宅用地按千分之二課徵地價稅，其餘均按千分之六課徵地價稅。

  4. 公共設施保留地尚未被徵收前之買賣轉移，免徵土地增值稅及房地合一所得稅。

  5. 公共設施保留地之繼承，免徵遺產稅。

  6. 公共設施保留地因配偶、直系親屬間之贈與，免徵贈與稅。

  7. 公共設施保留地被徵收，免徵土地增值稅及房地合一所得稅。

由上述分析可知，公共設施保留地之買賣、贈與與繼承皆免稅，僅在保留期間作建築使用，須課徵地價稅。又，地價稅採用申報地價計徵，而申報地價源自於公告地價。土地增值稅、遺產稅與贈與稅採用公告土地現值計徵。房地合一所得稅採用實際成交價格計徵。準此，公告土地現值高或低不影響公共設施保留地土地所有權人之稅賦負擔，但公告地價高或低卻會影響公共設施保留地土地所有權人之稅賦負擔。總之，公共設施保留地以毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，造成公共設施保留地之公告地價偏高，加重土地所有權人地價稅負擔。

  1. 補償：土地徵收條例第30條第1項及第2項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」早期，土地徵收採公告土地現值（並得加成）補償，惟現行採市價（但不加成）補償。準此，公告土地現值高或低不影響公共設施保留地土地所有權人之徵收補償標準。

• (四) 結論：

  1. 公告地價：公共設施保留地按勘估標的本身查估公告地價，對土地所有權人較有利；按毗鄰地價平均計算，對土地所有權人較不利。

  2. 公告土地現值：公共設施保留地不論按勘估標的本身查估或按毗鄰地價平均計算，對土地所有權人皆無影響。

3. 土地徵收補償市價：公共設施保留地按勘估標的本身查估土地徵收補償市價，對土地所有權人較不利；按毗鄰平均市價補償，對土地所有權人較有利。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

重劃後第一次移轉減徵之適用

內文

各位同學好

最近開始都進行各科的總複習，而今日剛好碰到同學詢問，故專欄針對土地增值稅有關重劃後領回土地減徵之適用予以提醒：

92年估價師考題：某甲參與市地重劃後配回之土地贈與其妻乙，嗣後妻乙再將該土地出售於丙。試問乙得否主張重劃後土地移轉增值稅之減徵規定？

根據土地稅法第39規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。因此，本題甲將土地贈與其妻乙是否被認定為第一次移轉，將影響是否適用土地增值稅減徵，其情形應分述如下：

  1. 甲乙贈與有申請不課徵土地增值稅因有申請不課徵，該次租稅遞延，故非屬重劃後第一次移轉之情形。因此，當乙再將土地出售於丙，仍得適用土地增值稅減徵百分之四十。

2. 甲乙贈與未申請不課徵土地增值稅因未申請不課徵，該次贈與移轉即屬重劃後第一次移轉之情形，甲的土地增值稅得予減徵百分之四十。惟當乙再將土地出售於丙，即無土地增值稅之減徵。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

地號與建號之意涵

內文

（一）有一建物及其基地，基地為0283-0002地號，建物為01121-003建號，請問土地地號之分號及建物建號之分號所代表的意義？

【解答】

• (一) 地籍測量實施規則第233條規定：「土地分割之地號，應依下列規定編定，並將編定情形登載於分號管理簿：一、原地號分割時，除將其中一宗維持原地號外，其他各宗以分號順序編列之。二、分號土地或經分割後之原地號土地，再行分割時，除其中一宗保留原分號或原地號外，其餘各宗，繼續原地號之最後分號之次一分號順序編列之。」準此，土地地號之分號代表該筆土地經分割而形成。

• (二) 地籍測量實施規則第289條規定：「分割後之建物，除將其中一棟維持原建號外，其他各棟以該地段最後建號之次一號順序編列。新編列之建號，應登載於建號管理簿。」另，同法第287條規定：「一般建物以段或小段為單位，依登記先後，逐棟編列建號，以五位數為之。特別建物數棟併編一建號為母號，亦為五位數，其各棟建物之棟次以分號編列，為三位數。」又，同法第286條規定：「下列建物，在同一建築基地範圍內屬於同一所有權人，供同一目的使用者為特別建物：一、公有公用之建物。二、地方自治團體建物。三、學校。四、工廠倉庫。五、祠、廟、寺院或教堂。六、名勝史蹟之建物。」準此，建物建號之分號代表該棟建物為特別建物，而非該棟建物經分割而形成。

總之，土地地號之分號與建物建號之分號所代表的意義不同。前者代表土地分割所形成，後者代表特別建物。

（二）有一建築基地，基地包括五筆土地，地號分別為0111-0005、0111-0006、0118-0001、0119-0000、0123-0000，請問五筆土地合併後之地號為何？

【解答】

• (一) 建築法第11條第1項後段規定：「建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」

• (二) 地籍測量實施規則第234條規定：「土地合併之地號，應依下列規定編定，並將刪除地號情形登載於分號管理簿，其因合併而刪除之地號不得再用：一、數宗原地號土地合併為一宗時，應保留在前之原地號。二、原地號土地與其分號土地合併時，應保留原地號。三、原地號之數宗分號土地合併時，應保留在前之分號。四、原地號土地與他原地號之分號土地合併時，應保留原地號。五、原地號之分號土地與他原地號之分號土地合併時，應保留在前原地號之分號。」準此，該五筆土地合併後之地號為0119-0000。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

時效取得地上權登記

內文

甲占有乙之已登記土地達二十年，並興建一間房屋居住。未久，甲向地政事務所申請時效取得地上權登記，惟無法提出以行使地上權意思而占有之證明文件，甲遂主張占有人推定其為以行使地上權之意思而占有，請問甲之主張是否合理？

【解答】

• (一) 民法第769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」民法第770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」又，民法第772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」準此，占有已登記土地主張時效取得地上權得準用民法第769條及第770條。惟以所有之意思而占有，應改為以行使地上權之意思而占有。

• (二) 民法第944條規定：「占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過失占有。經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有。」準此，占有人推定其為以所有之意思而占有，然占有人不可推定其為以行使地上權之意思而占有。故本題，甲主張占有人推定其為以行使地上權之意思而占有，此主張不合理。

• (三) 土地登記規則第118條第1項規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。」準此，甲申請時效取得地上權登記應提出以行使地上權意思而占有之證明文件占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

抵價地與抵費地之差異

內文

各位同學好

今日專欄為各位比較區段徵收抵價地與市地重劃抵費地之差異：

• (一) 抵價地：區段徵收應給予之補償地價，得改以規劃整理後可供建築之土地，按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付。

• (二) 抵費地：實施市地重劃時，重劃區內土地所有權人應行負擔之工程費用、重劃費用及貸款利息，由該地區土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以其未建築土地折價抵付。

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下