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公平交易法-違反結合之附加條件或負擔

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今年公平交易法中有關「結合」比較重要案例，應該就是全聯與大潤發之結合案件，今年考試應特別注意。相關考試重點茲整理如下：

• (一) 結合之意義

本法所稱結合，指事業有下列情形之一者（公交10 I）：

  1. 與他事業合併。

  2. 持有或取得他事業之股份或出資額，達到他事業有表決權股份總數或資本總額三分之一以上。

  3. 受讓或承租他事業全部或主要部分之營業或財產。

  4. 與他事業經常共同經營或受他事業委託經營。

  5. 直接或間接控制他事業之業務經營或人事任免。

• (二) 結合應事先申報之條件

事業結合時，有下列情形之一者，應先向主管機關提出申報（公交11 I）：

  1. 事業因結合而使其市場占有率達三分之一。

  2. 參與結合之一事業，其市場占有率達四分之一。

  3. 參與結合之事業，其上一會計年度銷售金額，超過主管機關所公告之金額。

• (三) 附加條件或負擔

主管機關對於結合申報案件所為之決定，得附加條件或負擔，以確保整體經濟利益大於限制競爭之不利益。（公交13 II）

• (四) 違反規定之處罰

事業違反規定而為結合，或申報後經主管機關禁止其結合而為結合，或未履行對於結合所附加之負擔者，主管機關得禁止其結合、限期令其分設事業、處分全部或部分股份、轉讓部分營業、免除擔任職務或為其他必要之處分，並得處新臺幣二十萬元以上五千萬元以下罰鍰。（公交39 I）

• (五) 大全聯案件

  1. 全聯公司併購大潤發之結合負擔 「參與結合事業於結合實施之次日起，不得採最惠客戶政策」，也就是全聯公司不得以其他通路之商品定價，作為與供貨廠商雙方議價之基礎，要求更為有利或同等之條件。因為如此將以其市場力迫使供貨廠商吸收成本並產生「其他通路售價不低於全聯公司」之壓力，進而影響其他通路降價競爭幅度，反而不利於通路市場競爭，消費者也難在眾多通路享受更優惠的價格。

  2. 違反規定行為 經查全聯公司於供貨廠商申請新品上架及申請調漲價格時，要求售價須為其他通路的一定折數，若有不符應同比例降價；以及於促銷檔期以其他競爭通路之商品定價作為雙方議價之基礎，而向供貨廠商協商調整促銷售價及進貨價格。

  3. 處罰 今年4月公平會認定全聯公司未履行併購大潤發之結合承諾，故依照公平交易法第39條第1項處罰2,000萬元。

參考來源：全聯公司未履行併購大潤發之結合承諾，違反公平法之結合負擔，公平會重罰2,000萬元

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非市場價值之估價方法

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非市場價值（如自然資源、環境資源、遊憩資源、古遺文化資源等）之估價方法有旅遊成本法、特徵價格法及條件評價法等三種。

• (一) 旅遊成本法：利用旅遊者之願付價格（包括交通成本、門票費、住宿費、餐飲費、時間成本等），建立旅遊者對旅遊地點之旅遊需求曲線。此需求曲線所涵蓋之面積，即為該不動產之非市場價值。如圖所示，需求曲線AB是由邊際效用（MU）所導出，需求曲線即是邊際效用曲線。第1單位之邊際效用為MU1，第2單位之邊際效用為MU2，第3單位之邊際效用為MU3，……，第n單位之邊際效用為MUn。

• M. U1 + MU2 + MU3 … + MUn = TU 其中： TU：總效用。 TU即圖中△0AB之面積，亦即非市場價值。

  1. 優點：結合旅遊地點之消費市場，可以具體衡量非市場價值。

  2. 缺點：對未開放觀光旅遊之資源，難以適用。

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• (二) 特徵價格法：當市場上類似不動產成交時，以迴歸模型衡量不動產各種屬性（即特徵）對該不動產價格之貢獻。例如：

• P. = a + b1X1 + b2X2 + b3X3 + … + bnXn + e 其中： P：不動產價格（即因變數）。 a：縱軸截距（即常數項）。 bi , i = 1, 2, 3, …, n：迴歸係數。 Xi , i = 1, 2, 3, …, n：不動產各項特徵（即自變數），如交通條件、芬多精含量、負離子含量、物種多樣性、獨特性與不可替代性、相關服務設施（如住宿、停車等）。

  1. 優點：以實際成交價格（即樣本），推求勘估標的價格，具有客觀性及市場性。

  2. 缺點：實際成交價格取得不易，且樣本數太少。

• (三) 條件評價法：藉由問卷之設計及訪問，探求受訪者保留該不動產所願意支付之最高給付價格，或失去該不動產所願意接受之最低補償價格。以此最高給付價格或最低補償價格衡量該不動產之非市場價值。

  1. 優點：可以廣泛應用於非市場價值之評估。

  2. 缺點：屬於心理層面之主觀價值，而非市場層面之客觀價格。

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房屋同時作營業與自住使用之房屋稅計算案例

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王大於114年1月新建一間樓地板面積為300平方公尺之房屋，並於當月開始起課房屋稅，其中15平方公尺供作飲料店營業使用，其餘面積則供自住使用。假設該房屋核定單價為每平方公尺8,000元，折舊率1%，地段等級調整率為200%，則王大當年應納房屋稅稅額為何？（該縣市營業用稅率為3%）

擬答

房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。 300×1/6＝50＞15，因此，以50平方公尺作為非住家用課稅面積。

• (一) 非住家營業用

  1. 稅基 房屋現值＝核定單價×面積×(1-折舊率×經歷年數)×街路等級調整率 ＝8,000×50×(1-1%×0)×200% ＝800,000(元)

  2. 稅率 供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值3%，最高不得超過5%。而該縣市訂定營業用稅率為3%

  3. 應納房屋稅 800,000×3%＝24,000(元)

• (二) 住家自住用

  1. 稅基 房屋現值＝核定單價×面積×(1-折舊率×經歷年數)×街路等級調整率 ＝8,000×(300-50)×(1-1%×0)×200% ＝4,000,000(元)

  2. 稅率 供自住、公益出租人出租使用或以土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，為其房屋現值1.2%。

  3. 應納房屋稅 4,000,000×1.2%＝48,000(元)

• (三) 王大當年應納房屋稅稅額

新建係按月比例計課(1至6月) (24,000+48,000) ×6/12＝36,000(元)

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不動產市場(二)

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• (三) 不動產市場易發生市場失靈現象：

所謂市場失靈，指市場無法藉由其供需機制解決價格高漲問題。茲就一般財貨市場與不動產市場加以比較：

  1. 一般財貨市場：如圖①所示，D0表示消費者對龍鬚菜之需求曲線，S0表示生產者（即農民）對龍鬚菜之供給曲線。由D0與S0之交點決定龍鬚菜之市場價格P0及市場交易量Q0。今，有一篇頗具權威性之醫學報告，指出龍鬚菜富含抗氧化因子。因而，市場上出現搶購龍鬚菜之熱潮，龍鬚菜之需求曲線由D0右上移至D1，龍鬚菜之市場價格由P0上漲至P1，市場交易量由Q0增加至Q1。此時，生產者發現龍鬚菜價格上漲，種植龍鬚菜有利可圖，因此大量種植龍鬚菜，致使龍鬚菜供給曲線由S0右下移至S1，龍鬚菜之市場價格由P1回跌至P0，市場交易量由Q1再增加至Q2。由此可知，龍鬚菜市場可藉由其供需機制，解決其價格高漲問題。

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圖① 龍鬚菜之市場運作

  1. 不動產市場：如圖②所示， D’0表示消費者對住宅之需求曲線，S’0表示生產者（即建設公司）對住宅之供給曲線。由D’0與S’0之交點決定住宅之市場價格P3及市場交易量Q3。今，政府鼓勵台商回流，衍生對住宅需求增加，住宅需求曲線由D’0右上移至D’1，住宅之市場價格由P3上漲至P4，市場交易量由Q3增加至Q4。此時，市場產生投機氛圍，不動產投機需求滋生，致使住宅需求曲線再由D’1大幅右上移至D’2。然而，生產者購買土地投資興建住宅，需要大量資本，因而住宅供給增加有限，住宅供給曲線小幅由S’0右下移至S’1。住宅市場價格再由P4上漲至P5，市場交易量再由Q4增加至Q5。由此可知，住宅市場無法藉由其供需機制，解決價格高漲問題。

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圖② 住宅市場之市場運作

總之，一般財貨市場可藉由其本身供需機制，解決價格高漲問題，但不動產市場無法藉由其本身供需機制，解決價格高漲問題。因此，不動產市場需靠政府干預，抑制投機需求，始克平息不動產價格高漲。如中央銀行於民國113年9月19日祭出第七波選擇性信用管制，房價立即冷卻下來，即是著例。

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鄉村地區整體規劃及鄉村地區計畫

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根據國土計畫法第8條第3項：「直轄市、縣（市）主管機關擬訂直轄市、縣（市）國土計畫時，得辦理鄉村地區整體規劃，並視實際需要研擬鄉村地區計畫，納入直轄市、縣（市）國土計畫，並得另以附冊方式定之。」其中，鄉村地區整體規劃與鄉村地區計畫，依照目前國土管理署對其定義與關連性，整理如下：

• (一) 鄉村地區整體規劃

基於直轄市、縣（市）國土計畫之指導，以鄉（鎮、市、區）或該鄉（鎮、市、區）內聚落及其周邊地區為範圍，就居住、產業、運輸、公共設施、景觀等面向研提更細緻之規劃內容，進而視需要提出土地使用配置，指認居住、產業及公共設施等區位。

鄉村地區整體規劃為辦理縣市國土計畫法定程序前之先期作業，並透過議題導向方式辦理，辦理程序包含盤點現況、彙整多面向課題、研擬策略所需資源及蒐整相關計畫等。其中可能包含居住生活、當地產業、公共設施、交通環境等各面向課題與對應之目的事業主管機關，故得透過部門協調之國土計畫法定工具，於辦理規劃作業時以機關研商、府內協調等方式，整合相關目的事業主管機關行政資源，發揮鄉村地區整體規劃作為「協商平臺」之功能。

• (二) 鄉村地區計畫

辦理聚落規劃或產業群聚空間規劃之法定計畫，可視為直轄市、縣（市）國土計畫內就鄉（鎮、市、區）範圍作更細緻之規劃與補充，並作為直轄市、縣（市）國土計畫之附冊。其主要功能即是將鄉村地區整體規劃轉換為可納入縣市國土計畫之內容，以落實引導相關部門資源投入、取得必要公共設施。

參考資料來源： 內政部國土管理署，2024.05，鄉村地區整體規劃政策及機制，國土計畫專業教育訓練。 2024.11.28，直轄市、縣（市）鄉村地區整體規劃作業第15次研商會議議程。 2025.04.01，直轄市、縣（市）鄉村地區整體規劃作業第16次研商會議議程。

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不動產市場(一)

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• (一) 不動產市場之意義

不動產市場，指由供給與需求，而形成價格之最適範圍。其特性如下：

  1. 無具體市場：不動產不具移動性，因此不動產市場不像魚、肉、青菜、水果等有具體之交易市場。不動產市場是一個抽象的市場。

  2. 無集中市場：不動產不具同質性，因此不動產市場不像股票有集中市場。不動產市場須透過不動產經紀人居間而為交易。

  3. 無效率市場：完全競爭市場是一個有效率的市場，不動產市場離完全競爭市場之條件甚遠。因此，不動產市場是一個非常沒有效率的市場。

• (二) 不動產市場之種類

不動產屬於耐久財，因此不動市場除買賣市場外，另有租賃市場。不動產市場之種類如下表所示。

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農地(業)權

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針對今年高考土地政策第一題，提及國土計畫法相關爭議－農地（業）權本週專欄針對該觀念進行說明

114土地政策題目：

先前各方對於直轄市、縣（市）主管機關是否應於今(114)年如期公告國土功能分區圖發生爭執，其中優良農地是否仍繼續劃設為國土計畫法（下稱國土法）下農業發展地區第一類用地（下稱農一用地），應是爭執之焦點。茲於兼顧生態保育之正常農業經營前提下，農地利用具有外部效益性（例如涵養水源與淨化空氧等），故而從公平正義觀點，政府理當予以適度補貼（例如實施對地補貼等措施）。事實上，農業主管機關亦制定相應補貼政策，以提高農地之私權保障密度，並避免讓農民對其保有農地產生相對剝奪感。茲對前揭優良農地被劃入農一用地之爭議，有學者從農地（財產）權保障等視角，主張不應劃設之；但亦有學者認為農一用地劃設主要是因其本具高生產力（先前因政府投入巨施行農地重劃所致），而具有優先供作農用之義務（具有高度社會義務或強烈公共利益），故而主張應劃設之。試問何謂農地權？依國土法之規定，主管機關劃設農一用地時應考量原則為何？並請從農地所有權保障觀點，分析優良農地被劃入農一用地所需之相應措施。

擬答參考：

• (一) 農地權 農地除生產糧食以外，尚有其他多功能性，包含涵養水源、國土保育、維護景觀、文化傳承等外部效益。因此，從公平正義觀點，農地權係不僅限於保障農地之土地所有權，亦強調應保障農地農用之生活及生產經營權利，以確保達到農業永續、糧食安全之目標。

• (二) 劃設農一之原則 具優良農業生產環境、維持糧食安全功能或曾經投資建設重大農業改良設施之地區。

• (三) 優良農地被劃入農一用地所需之相應措施

  1. 堆疊式給付 針對「農地農用」給予下列堆疊式經費獎勵及協助： (1)農地對地給付：由土地所有權人領取。農地依法從事農糧、養殖、畜牧、林業使用得給付條件；針對農作所需基本環境維護管理措施之雇工費用，政府適度提供給付支持。 (2)確保糧食安全給付：實耕者領取。引導種植產銷穩定作物，朝向契作集團生產，並規範交叉承諾事項(如揭露繳售數量、安全用藥等)，將依農民所選種植作物及各類農事操作模式，規劃堆疊式給付。 (3)生態環境給付：實耕者領取。配合有機友善耕作、生態及棲地維護或採行強化水土韌性措施，如種植節水作物、草生栽培、配合禽畜糞尿水資源化利用等，將依農民所選擇各類友善環境操作模式及區位，規劃堆疊式給付。 (4)農業設施設備補助：因地制宜擴大提供所需農業生產設施設備。 (5)農業金融支持：給予從農準備所需之農業金融支持 (6)農業公共基礎建設：完善重要農業生產環境，確保用水等基礎建設需求

  2. 農地碳權 由於農地屬於碳匯空間，有助於碳平衡，故為保障優良農地被劃設為農一限制農用，可建立農地碳交易機制，向農地農用者購買碳權，使其獲得補貼。

  3. 農地發展(建築)權移轉 將優良農地劃設為農一限制農用，似等於喪失農地發展(建築/變更)權，因而部分學者主張可參考國外農地發展權移轉制度，使農地可將其發展權移轉至其他建地使用，並藉此獲得補償，且確保農地後續維持農用。

  4. 財政補助 針對農業縣市對於農地既要負擔糧食安全，卻無法從中收到地方充足的相關賦稅（農地免地價稅，且土地增值稅得申請不課徵或偏低），建議可就財政收支劃分法按農業貢獻度納入財政劃分的權重，給予農業縣市較多財政補助，以使其維持農地農用貢獻能被平衡、補償。

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土地增值稅之免徵、不課徵、記存及不計徵

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• (一) 意義：

  1. 免徵：在土地增值稅之課徵範圍，但免除其租稅負擔，故屬於租稅免除。原地價須更動。如繼承而移轉土地，免徵土地增值稅（土稅§28）。

  2. 不課徵：在土地增值稅之課徵範圍，但本次不予課徵，延至下次移轉時一併課徵，故屬於租稅遞延。原地價無須更動。如配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅（土稅§28-1）。

  3. 記存：在土地增值稅之課徵範圍，但結算已發生之土地增值稅，記在帳上，延至下次移轉時一併課徵，故屬於租稅遞延。原地價須更動。如金融機構因合併而隨同移轉土地予存續之金融機構，其應繳納之土地增值稅准予記存（金§13）。

  4. 不計徵：不在土地增值稅之課徵範圍，故無須課徵土地增值稅。原地價無須更動。如土地重劃交換土地，不計徵土地增值稅。

• (二) 比較：

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• (三) 法條誤用舉例：

早期並未嚴格區分免徵、不課徵及不計徵之差異，因此現行部分法條有誤用情形，造成適用混淆。茲舉例如下：

  1. 平均地權條例第36條第1項規定：「土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，於土地所有權移轉或設定典權時行之。但因繼承而移轉者，不徵土地增值稅。」前揭法條之不徵，應為免徵。

  2. 平均地權條例施行細則第65條第1項規定：「分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」及同條第3項規定：「土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」前揭法條所稱免徵，應為不課徵。

  3. 土地稅法施行細則第42條第2項規定：「分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」及同條第4項規定：「土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」前揭法條所稱免徵，應為不課徵。

【註】

  1. 土稅：土地稅法。

  2. 金：金融機構合併法。

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容積獎勵之意涵與對都市發展之優缺點

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• (一) 容積獎勵之意涵

於建築基地之法定基準容積外，增加額外容積（樓地板面積）作為誘因，以獎勵民間配合設置必要公共設施、改善都市環境或配合特定政策。其類型例如：

  1. 開放空間獎勵：留設開放空間之建築物，經直轄市、縣（市）主管建築機關審查符合建築技術規則規定者，得增加樓地板面積。

  2. 停車空間獎勵：建築計畫為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。

  3. 都市更新獎勵：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，給予適度之建築容積獎勵。

  4. 都市計畫獎勵：設置公益性設施，或符合基地規模、綠建築、防災、停車等規定之獎勵。

• (二) 容積獎勵對都市發展之優點

  1. 鼓勵民間提供相關必要公共設施，藉此解決部分公共服務機能不足問題。

  2. 鼓勵民間配合與參與都市發展政策，例如都市更新、危險及老舊建築物重建、捷運土地開發等。

  3. 促成都市集約發展型態，提高土地使用效率。

• (三) 容積獎勵對都市發展之缺點

  1. 效率面

  2. 各種政策都想利用一致性的容積獎勵來推動，與現行都市計畫脫勾，甚至可說是凌駕其上，跳脫都市計畫整體性空間規劃秩序，違反土地使用分區原本所欲達到之維持良好環境品質目的。

  3. 都市內之公園、綠地、防災空間、道路系統等公共設施，皆已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設，惟容積獎勵增加建築基地的樓地板面積，吸引更多人口移入，卻未要求對等增加公共設施容量，使得都市公共設施不足，土地使用效率低落。

  4. 常出現投機情形而未達到原本預期之目的與效益，例如停車位僅提供給基地內區分所有權人使用，或開放空間未明確開放給公眾使用等。

  5. 公平面

  6. 容積獎勵鼓勵基地所有權人，使其增加樓地板面積及效益，但帶來的人口擁擠效果、外部效果與公共設施服務水準降低效果，卻需由周邊居民承受，而無須相對應付費。

  7. 建築容積為土地發展權，是經由人口成長、經濟社會發展及公共建設所創造，故本質上屬於一種公共財，以致於無明確對價關係之容積獎勵等同於利益輸送。

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ESG之意涵

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• E. SG是三個英文單字的縮寫。E代表環境保護（Environmental），S代表社會責任（Social），G代表公司治理（Governance）。ESG為衡量一家企業經營績效之指標。

• (一) 環境保護：涵蓋碳排減量、水及污水管理、生物多樣性、能源管理、環境污染防制等。

• (二) 社會責任：涵蓋工作環境、勞動福利、客戶關係、社區關懷、人權議題等。

• (三) 公司治理：涵蓋內部控管、董事組成、股東權益、商業倫理、風險管理、資訊透明等。

總之，企業除追求商業利潤外，更應注重環境保護、社會責任及公司治理等公共利益。因此，評估一家企業之價值不能僅從財務報表之盈餘或淨值衡量，尚應加入ESG面向衡量。

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