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信託登記之公示性

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關信託登記特性之一「公示性」，即信託法第4條第1項規定，以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第。應注意此條文分為兩種登記性質：

• (一) 「應登記之財產權」：指依民法第758條第1項及土地法第72條以信託為登記原因之權利變更登記，其主要目的為移轉財產權，並有權利移轉之公示效果，屬設權登記(登記生效主義)。

• (二) 「信託登記」：其目的在於信託成立後，信託財產具獨立性，為確保交易安全，故將信託主要條款，包含信託目的、信託期間、信託財產之管理或處分方法、信託關係消滅事由等予以公示，亦即使登記外觀足以辨識該財產屬於信託財產，避免第三人因不知其內部約定而遭受損害，故屬「對抗登記」（登記對抗主義）。其登記目的在保護交易安全，受益人對於信託財產有追及權，對於與信託財產交易的第三人，即有受到不測損害之虞，故有必要使交易相對人知悉交易標的物上有受益權（即信託財產的負擔），而不致受到不測損害，故有必要予以公示。而所謂對抗，指如信託財產的權利關係發生糾紛時，如信託財產具備公示要件，則信託關係人對第三人得主張信託關係存在。

信託登記之性質

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不動產交換之稅負(二)

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• (二) 建物分割：分割契稅，應由分割人估價立契，申報契稅（契稅條例§8）。分割契稅為其契價2%（契稅條例§3⑤）。例如：甲、乙二人共有A屋，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有B屋，應有部分各二分之一。房屋評定標準價格各1,000萬元。分割後，甲取得A屋全部，乙取得B屋全部。甲、乙二人各應繳納多少契稅？（甲繳納A屋契稅10萬元；乙繳納B屋契稅10萬元）計算過程如下：

  1. 就A屋而言：甲分割前房屋現值：[圖片1]甲分割後房屋現值：1,0001,000-500=500500x2%=10

  2. 就B屋而言：乙分割前房屋現值：[圖片2]乙分割後房屋現值：1,0001,000-500=500500x2%=10

例如：甲、乙二人共有A屋，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有B屋，應有部分各二分之一。A屋評定標準價格1,000萬元，B屋評定標準價格2,000萬元。分割後，甲取得A屋全部，乙取得B屋全部。甲、乙二人各應繳納多少契稅？（若有給付差額，甲繳納A屋契稅10萬元，乙繳納B屋契稅40萬元；若未給付差額，甲繳納A屋契稅10萬元，乙繳納B屋契稅40萬元）

  1. 有給付差額：

  2. 就A屋而言：甲分割前房屋現值：[圖片3]甲分割後房屋現值：1,0001,000-500=500500x2%=10

  3. 就B屋而言：乙分割前房屋現值：[圖片4]乙分割後房屋現值：2,0002,000-1,000=1,000其中500萬元課徵分割契稅，另500萬元課徵買賣契稅。500x2%=10（分割契稅）500x6%=30（買賣契稅）10+30=40

  4. 未給付差額：

  5. 就A屋而言：甲分割前房屋現值：[圖片5]甲分割後房屋現值：1,0001,000-500=500500x2%=10

  6. 就B屋而言：乙分割前房屋現值：[圖片6]乙分割後房屋現值：2,0002,000-1,000=1,000其中500萬元課徵分割契稅，另500萬元課徵贈與契稅。500x2%=10（分割契稅）500x6%=30（贈與契稅）10+30=40

附帶說明的是，分割屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5②）。甲分割前房屋現值共1,500萬元，分割後房屋現值共1,000萬元；乙分割前房屋現值共1,500萬元，分割後房屋現值共2,000萬元。倘乙有給付500萬元之差額，則無贈與稅；倘乙未給付500萬元之差額，等同甲贈與500萬元予乙，因此贈與人甲應繳納贈與稅。

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國土計畫法修法內容

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各位同學好

本週專欄提醒本次國土計畫法主要修正下列五條，其中最主要是第45條國土計畫及功能分區圖之公告實施期限延長，其餘大致多為文字調整。最具爭議的15條國土計畫適時檢討變更情形(增列經行政院核定之國家重大建設計畫)並未修正：

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不動產分割之稅負(一)

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不動產分割分為標示分割與權利分割二種。前者辦理標示變更登記，後者辦理所有權移轉登記；前者不課稅，後者原則上應課稅。不動產分割包括土地分割與建物分割二種。茲分述如下：

• (一) 土地分割：分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。土地價值之計算，以共有土地分割時之公告土地現值為準（土地稅法施行細則§42ⅡⅤ）。共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值較少而未受補償時，自屬無償移轉之一種，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅（司法院釋字第173號）。詳言之，共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值減少，倘受有補償時，屬於有償移轉，應向取得土地價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。倘未受補償時，屬於無償移轉，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅。例如：甲、乙二人共有A地，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有B地，應有部分各二分之一。A、B二地分割時之公告土地現值各為1,000萬元，A、B二地之甲、乙二人的前次移轉現值各為300萬元，前次移轉至本次移轉之物價指數120%。分割後，甲取得A地全部，乙取得B地全部。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅？（若有給付差額，甲繳納B地土地增值稅28萬元，乙繳納A地土地增值稅28萬元；若未給付差額，甲繳納A地土地增值稅28萬元，乙繳納B地土地增值稅28萬元）計算過程如下：

  1. 就A地而言：甲分割前土地價值：[圖片1]甲分割後土地價值：1,000乙分割前土地價值：[圖片2]乙分割後土地價值：0因此，就乙之價值減少部分課徵土地增值稅。

  2. 前次移轉現值：300x120%=360

  3. 本次移轉現值：[圖片3]

  4. 土地漲價總數額：500-360=140

  5. 土地增值稅：140x20%=28有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人乙繳納土地增值稅28萬元。未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人甲繳納土地增值稅28萬元。

  6. 就B地而言：甲分割前土地價值：[圖片4]甲分割後土地價值：0乙分割前土地價值：[圖片5]乙分割後土地價值：1,000因此，就甲之價值減少部分課徵土地增值稅。

  7. 前次移轉現值：300x120%=360

  8. 本次移轉現值：[圖片6]

  9. 土地漲價總數額：500-360=140

  10. 土地增值稅：140x20%=28有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人甲繳納土地增值稅28萬元。未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人乙繳納土地增值稅28萬元。

例如：甲、乙二人共有A地，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有B地，應有部分各二分之一。A地面積100平方公尺，甲之前次移轉現值每平方公尺6萬元，乙之前次移轉現值每平方公尺8萬元，前次移轉至本次移轉之物價指數110%，本次移轉現值（即分割時之公告土地現值）每平方公尺10萬元。B地面積500平方公尺，甲之前次移轉現值每平方公尺2.5萬元，乙之前次移轉現值每平方公尺2萬元，前次移轉至本次移轉之物價指數108%，本次移轉現值（即分割時之公告土地現值）每平方公尺3萬元。分割後，甲取得A地全部，乙取得B地全部。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅？（若有給付差額，甲繳納B地土地增值稅15萬元，乙繳納A地土地增值稅12萬元；若未給付差額，甲繳納A地土地增值稅12萬元，乙繳納B地土地增值稅15萬元）計算過程如下：

  1. 就A地而言：甲分割前土地價值：[圖片7]甲分割後土地價值：10x100=1,000乙分割前土地價值：[圖片8]乙分割後土地價值：0因此，就乙之價值減少部分課徵土地增值稅。

  2. 前次移轉現值：[圖片9]

  3. 本次移轉現值：[圖片10]

  4. 土地漲價總數額：500-440=60

  5. 土地增值稅：60x20%=12有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人乙繳納土地增值稅12萬元。未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人甲繳納土地增值稅12萬元。

  6. 就B地而言：甲分割前土地價值：[圖片11]甲分割後土地價值：0乙分割前土地價值：[圖片12]乙分割後土地價值：3x500=1,500因此，就甲之價值減少部分課徵土地增值稅。

  7. 前次移轉現值：[圖片13]

  8. 本次移轉現值：[圖片14]

  9. 土地漲價總數額：750-675=75

  10. 土地增值稅：75x20%=15有給付差額（即受有補償）：屬於有償移轉，相當於買賣，應由原所有權人甲繳納土地增值稅15萬元。未給付差額（即未受補償）：屬於無償移轉，相當於贈與，應由取得所有權人乙繳納土地增值稅15萬元。

附帶說明的是，分割屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論（遺產及贈與稅法§5②）。甲分割前土地價值共1,250萬元，分割後土地價值共1,000萬元；乙分割前土地價值共1,250萬元，分割後土地價值1,500萬元。倘乙有給付250萬元之差額，則無贈與稅；倘乙未給付250萬元之差額，等同甲贈與250萬元予乙，因此贈與人甲應繳納贈與稅。

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土地登記線上聲明

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各位同學好

今日專欄為各同學說明有關土地登記的新措施：「線上聲明」（109年3月實施）＝替代當事人免親自到場的方式之一

原本土地登記規則第40條規定，申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。

但考量現代人繁忙無法親自到場，為簡政便民，而於土地登記規則第41條規定，有相關情形得免親自到場，一般最常使用的方式，是一年有效的印鑑證明，或有的案件採地政士簽證、契約公證等方式。

然而，印鑑證明亦需要先至戶籍所在地之戶政事務所申請，仍有些不便。因此，為簡政便民，從今（109）年3月起，民眾申辦不動產登記可採用「線上聲明」措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，確認本次登記之真意，即可不必再親自到地政事務所核對身分或申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。因此，考試時有關「得免親自到場」的「其他」情形，得增加寫此一新措施。

土地登記線上聲明的流程：

  1. 當事人以自然人憑證於指定網站－數位櫃臺，登錄不動產標的、辦理事項、取得權利人及委託之代理人姓名、聲明期限等相關聲明登記資訊，以表示義務人處分的真意。

  2. 由開業地政士或律師等專業代理人，核對當事人身分後，以其自然人憑證驗證聲明。

3. 登記申請書記明線上聲明序號或檢附驗證後之線上聲明登錄表，併同其他土地登記應附文件由代理人向登記機關送件。網路聲明搭配實體案件，登記機關受理後會據以確認當事人真意，以兼顧便民與權益保障。

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不動產交換之稅負

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交換是互易之一種。所稱互易，指當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權（民法§398）。所謂交換，指當事人雙方約定互相移轉不動產。交換包括土地與土地之交換、土地與建物之交換、建物與建物之交換等三種。至於不動產以外之物（如汽車、古董等）與不動產之交換，則屬於買賣範疇，非屬於本單元之交換範疇。

• (一) 土地與土地之交換：土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅（土地稅法施行細則§42Ⅰ）。例如：甲之A地與乙之B地交換。A地面積800平方公尺，前次移轉現值每平方公尺6,000元，本次移轉現值（即交換時之公告土地現值）每平方公尺12,500元，前次移轉至本次移轉之物價指數130%。B地面積500平方公尺，前次移轉現值每平方公尺10,000元，本次移轉現值（即交換時之公告土地現值）每平方公尺30,000元，前次移轉至本次移轉之物價指數150%。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅？（甲繳納A地之土地增值稅752,000元，乙繳納B地之土地增值稅1,500,000元）計算過程如下：

  1. 甲應繳納A地之土地增值稅：

  2. 前次移轉現值：6,000x800x130%=6,240,000

  3. 本次移轉現值：12,500x800=10,000,000

  4. 土地漲價總數額：10,000,000-6,240,000=3,760,000

  5. 土地增值稅：3,760,000x20%=752,000

  6. 乙應繳納B地之土地增值稅：

  7. 前次移轉現值：10,000x500x150%=7,500,000

  8. 本次移轉現值：30,000x500=15,000,000

  9. 土地漲價總數額：15,000,000-7,500,000=7,500,000

  10. 土地增值稅：7,500,000x20%=1,500,000

附帶說明的是，交換屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5II）。準此，甲以10,000,000元之A地交換乙之15,000,000元之B地。倘甲有給付5,000,000元之差額，則無贈與稅；倘甲未給付5,000,000元之差額，等同乙贈與5,000,000元予甲，因此贈與人乙應繳納贈與稅。

• (二) 土地與建物之交換：土地與建物交換，土地部分向原土地所有權人課徵土地增值稅，建物部分向取得建物所有權人課徵契稅。交換契稅為其契價2%（契稅條例§3V）。交換有給付差額價款者，其差額價款應以買賣契稅稅率（6%）課徵（契稅條例§6Ⅱ）；交換未給付差額價款者，其差額價款應以贈與契稅稅率（6%）課徵。例如：甲之A地與乙之B屋交換。A地面積800平方公尺，前次移轉現值每平方公尺6,000元，本次移轉現值（即交換時之公告土地現值）每平方公尺12,500元，前次移轉至本次移轉之物價指數130%。B屋面積500平方公尺，房屋評定標準價格每平方公尺30,000元。甲、乙二人各應繳納多少土地增值稅及契稅？（甲繳納A地之土地增值稅752,000元及B屋之契稅500,000元）計算過程如下：

  1. 甲應繳納A地之土地增值稅

  2. 前次移轉現值：6,000x800x130%=6,240,000

  3. 本次移轉現值：12,500x800=10,000,000

  4. 土地漲價總數額：10,000,000-6,240,000=3,760,000

  5. 土地增值稅：3,760,000x20%=752,000

  6. 甲應繳納B屋之契稅：甲以10,000,000元之A地交換乙之15,000,000元之B屋，差額5,000,000元，其契稅由付款而取得建物之一方繳納（本例由甲方繳納）。

  7. 交換有給付差額：契價：30,000x500=15,000,000交換契稅：10,000,000x2%=200,000買賣契稅：5,000,000x6%=300,000合計：200,000+300,000=500,000

  8. 交換未給付差額：契價：30,000x500=15,000,000交換契稅：10,000,000x2%=200,000贈與契稅：5,000,000x6%=300,000合計：200,000+300,000=500,000

附帶說明的是，交換屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5II）。準此，甲以10,000,000元之A地交換乙地之15,000,000元之B屋。倘甲有給付5,000,000元之差額，則無贈與稅；倘甲未給付5,000,000元之差額，等同乙贈與5,000,000元予甲，因此贈與人乙應繳納贈與稅。

• (三) 建物與建物之交換：建物與建物交換，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。（契稅條例§6Ⅰ）交換契稅為其契價2%（契稅條例§3V）。交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率6%課徵（契§6Ⅱ）。交換未給付差額價款者，其差額價款應以贈與契稅稅率6%課徵。例如：甲之A屋與乙之B屋交換。A屋面積800平方公尺，房屋評定標準價格每平方公尺12,500元。B屋面積500平方公尺，房屋評定標準價格每平方公尺30,000元。甲、乙二人各應繳納多少契稅？（甲繳納B屋之契稅500,000元，乙繳納A屋之契稅200,000元）計算過程如下：

  1. 甲應繳納B屋之契稅：甲以10,000,000元之A屋交換乙之15,000,000元之B屋，差額5,000,000元，就差額部分之契稅由付款而取得建物之一方繳納（本例由甲方繳納）。

  2. 交換有給付差額：契價：30,000x500=15,000,000交換契稅：10,000,000x2%=200,000買賣契稅：5,000,000x6%=300,000合計：200,000+300,000=500,000

  3. 交換未給付差額：契價：30,000x500=15,000,000交換契稅：10,000,000x2%=200,000贈與契稅：5,000,000x6%=300,000合計：200,000+300,000=500,000

  4. 乙應繳納A屋之契稅：

  5. 契價：12,500x800=10,000,000

  6. 交換契稅：10,000,000x2%=200,000

附帶說明的是，交換屬於財產之移動，如以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分，以贈與論，課徵贈與稅（遺產及贈與稅法§5II）。準此，甲以10,000,000元之A屋交換乙之15,000,000元之B屋。倘甲有給付5,000,000元之差額，則無贈與稅；倘甲未給付5,000,000元之差額，等同乙贈與5,000,000元予甲，因此贈與人乙應繳納贈與稅。

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占有契稅

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占有契稅，應由占有不動產依法取得所有權之人（即占有人）估價立契，申報契稅（契§9，｢契｣代表契稅條例，以下同）。占有契稅為其契價百分之六（契§3Ⅰ）。所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準（契§13Ⅰ）。

茲分下列四種情形說明：

• (一) 占有人無權占有未登記土地而時效取得土地所有權：由於未登記土地尚未規定地價，而未開徵土地增值稅，故應課徵契稅（契§2但書）。

• (二) 占有人無權占有已登記土地而時效取得地上權：已登記土地有開徵土地增值稅，故免徵契稅（契§2但書）。又，土地增值稅之課徵時機為土地所有權移轉及設定典權，因此設定地上權，不徵土地增值稅。

• (三) 占有人無權占有未登記土地及未登記建物而時效取得土地及建物所有權：就土地而言，由於未登記土地尚未規定地價，而未開徵土地增值稅，故應課徵契稅（契§2但書）。就建物而言，占有人因占有建物而取得建物所有權，應課徵契稅。因此，占有人應繳納土地及建物之契稅。

• (四) 占有人無權占有已登記土地上之未登記建物而時效取得建物所有權：占有人因占有建物而取得建物所有權，應課徵契稅。須特別強調此種情形，占有人之時效利益不及於土地，占有人取得建物所有權後，對土地之占有仍屬無權占有，因此土地所有權人得主張民法第767條訴請拆屋還地。

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共有優先購買要件之案例解析(四)

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各位同學好

土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」今日針對共有土地優先購買要件中所謂的「同一價格」優先承購予以說明：

[案例]假設甲乙丙三人分別共有A地，應有部分均等，今甲因缺錢急售其應有部分(1/3)，並與K訂定買賣契約，其契約內容為價金新台幣500萬元，且須於申辦土地登記前一日匯款全額價金，否則解除契約。試問乙與丙接獲甲該出賣契約詢問是否優先購買時，能否主張以同一價格500萬購買，但因無法一次全額支付，而表示須採分期付款？其優先購買權是否有效？

[說明]

  1. 所謂同一價格，於學說及實務上，多解釋為「同一條件」，除買賣價格外，有關買賣標的、價金給付方式、期限、瑕疵擔保等其他條件皆須相同(最高法院台上第853號判例、100年台再第46號)。亦即優先購買權人須表示接受出賣應有部分之共有人與第三人所訂契約之一切條件。

  2. 倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅(86年台上字第3122號民事判決、98年台上字第1285號)。

3. 如其他共有人未遵期以原所訂之同樣條件簽約，並依約一次付清價金，而以不願接受原所訂價金交付期限、方式等條件，擅加予變更，其優先承購權已喪失，於法洵無違誤(最高法院102年台上字第141號民事判決)。

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土地法第104條與土地法第73條之1競合之實例研習

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甲以其一宗土地之特定部分設定地上權於乙，乙隨即興建房屋一棟。數年後，甲死亡，其繼承人一直未辦理繼承登記。國有財產署遂依土地法第73條之1將其土地公開標售，最後由丙得標。此時，乙主張依土地法第104條主張優先購買該土地之全部，而非該土地之特定部分，是否有理？

【解答】

• (一) 土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」所稱同樣條件，指出賣之同一條件。準此，地上權人乙得就該土地全部主張優先購買權。

• (二) 土地法第73條之1第3項前段規定：「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」準此，合法使用人乙就其使用範圍有優先購買權。換言之，乙僅得就該土地之特定部分主張優先購買權。

• (三) 上開兩項規定競合時，由於同屬土地法，經查土地法第104條訂定時間在前，土地法第73條之1訂定時間在後，因此依新法優於舊法或後法優於前法原則，優先適用土地法第73條之1。亦即，乙僅得就其設定地上權範圍之土地主張優先購買權。

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