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租賃專法修法方向

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為讓租客穩定安居，房東出租更放心，推動租屋市場朝長期穩定發展，內政部近來通過「租賃住宅市場發展及管理條例」部分條文修正草案，其中修法三大重點方向，茲整理說明如下，高普考同學應特別關注此修法動態：

• (一) 保障3年租期

  1. 規範租客享有3年租期保障，除非房東有自用需求或遇有欠租、毀損等法定情形，否則不得拒絕續租。

  2. 房東若因自用收回，須於租期屆滿6個月前通知，並規範收回後1年內不得再出租，違反規定將處罰則並須補償租客3個月租金。

• (二) 限制續約租金漲幅

規範房東續約雖可調漲租金，但須於租期屆滿6個月前通知，且漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率，確保租金調整合理。

此部分不動產估價師應結合不動產經濟學提過的限制房租之圖形分析，高普考則應著重限制租金之可能效果與影響。

• (三) 強化租賃雙方權益保障

  1. 承租人保障 明定房東不得以任何形式禁止租客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用，違反者相關約定無效並處以罰則。

  2. 出租人保障 (1)增訂「租霸下車條款」，若租客惡意欠租、妨礙安寧秩序或從事非法活動等，房東得提前終止租約。 (2)對於經公證的租賃契約，租賃期間若租客欠租已符合法定終止條件卻仍拒絕搬遷，房東可逕送強制執行。

資料來源：租賃條例修法三大方向 內政部：保障租賃雙方權益 租客安心住、房東放心租

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WTP與WTA之應用

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• (一) 不動產成交之條件：

不動產交易中，買方購買不動產所願意支付之最高價格（Willingness to Pay, WTP）大於賣方出售不動產所願意接受之最低價格（Willingness to Accept, WTA），雙方才會成交。成交價格（Transaction Price, TP）落在WTP與WTA之間。析言之：

  1. 買方願付最高價格小於賣方願受最低價格，雙方不會成交。如圖①所示，D代表買方在不同價格下購買意願之強弱。S代表賣方在不同價格下出售意願之強弱。D與S在第一象限無交點，表示買賣雙方不會成交。

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圖① 買賣雙方不會成交

  1. 買方願付最高價格大於賣方願受最低價格，雙方才會成交。如圖②所示，D與S在第一象限有交點，表示買賣雙方才會成交。成交價格落在WTP0與WTA0之間。假設買方購買意願等於賣方出售意願情況下（即雙方意願皆在W0）成交，則成交價格TP0。總之，不動產成交條件如下： WTA0 ≤ TP0 ≤ WTP0

[圖片2]

圖② 買賣雙方會成交

• (二) 消費者剩餘與生產者剩餘：

買賣雙方成交後，買方擁有消費者剩餘，賣方擁有生產者剩餘。雙方在雙贏之情況下成交，皆大歡喜。消費者剩餘與生產者剩餘皆是一種心理感受。自願交易可以提高買方福利，亦可以提高賣方福利。總之，自願交易可以提高社會福利。

消費者剩餘 = WTP0 - TP0 生產者剩餘 = TP0 - WTA0

• (三) 稟賦效果：

就同一人而言，針對特定不動產，WTA會高於WTP。此稱為稟賦效果（Endowment Effect）。換言之，同一人就失去不動產之痛苦效用，會高於獲得該不動產之快樂效用。亦即「失去」比「獲得」更痛若。例如，現行土地徵收採市價補償，但土地所有權人還是不滿意，這是稟賦效果所造成。

稟賦效果是一種心理因素。土地所有權人持有不動產一段時間後會產生「依戀不捨情感」。時間愈長，依戀不捨情感愈濃厚。基此，就同一人針對特定不動產形成下列關係：

• W. TP + 依戀不捨情感價值 = WTAM 是以，WTA > WTP

上開依戀不捨情感價值，即是稟賦效果。總之，站在徵收者立場，希望採「市價」補償；但站在被徵收者立場，希望採「高於市價」之補償。

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消保法有關保證書之相關概念

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• (一) 消保法第25條有關書面保證書之規範

企業經營者對消費者保證商品或服務之品質時，應主動出具書面保證書。

前項保證書應載明下列事項：

  1. 商品或服務之名稱、種類、數量，其有製造號碼或批號者，其製造號碼或批號。

  2. 保證之內容。

  3. 保證期間及其起算方法。

  4. 製造商之名稱、地址。

  5. 由經銷商售出者，經銷商之名稱、地址。

  6. 交易日期。

其中，應注意商品或服務價格並不屬於保證事項，例如：「保證最便宜」、「保證買貴退差價」，皆非保證書應載明事項。

• (二) 規範主體(對象)

提供書面保證書之企業經營者是否限於商品製造商?抑或經銷商、零售商? 依上開法條文義，其規範之主體為「企業經營者」，又衡諸交易實務，經銷商或零售商為促銷商品而主動提供品質保證者，亦不乏其例，為保護消費者，似毋需為限縮解釋。因此，有關書面保證書之規範對象為「企業經營者」，不以商品製造商為限。(院臺消保字第1080016285號)

• (三) 書面保證書之效力

企業經營者對消費者就商品或服務之品質提供保證，為一獨立之擔保契約，業者應依其保證內容負擔保責任。(消保法字第0970007367號)

• (四) 未出具保證書之效力

依據消費者保護法施行細則第26條規定，企業經營者未依規定出具書面保證書者，仍應就其保證之品質負責。

例如：業者保證書上記載著「要加蓋經銷商印章」「須將保證回函寄回」、「須自行上網登錄」，「否則保證書無效」等除外條款者，已經違反消保法所記載的定型化契約，及違反公平互惠原則，且不論是否出具書面保證書，仍應就其保證品質負責。

• (五) 違反規定之處罰

企業經營者違反上述規定時，依消費者保護法第56條規定，經主管機關通知改正而逾期不改正者，處新臺幣二萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得連續處罰。

• (六) 成屋履約保證是否屬書面保證書

仲介業者提供「成屋履約保證」之服務，其性質主要是付款（價金）保證，故是否完全符合消保法所稱書面保證書之擔保「品質」似有疑義，惟針對保證買方能順利完成不動產登記似也仍可算是仲介服務之品質，以及部分履約保證契約中，亦涉及保證不會漏水、海砂屋等瑕疵，以此而言，尚可符合書面保證書之意義與目的。

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房地之產權型態

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民法所稱「物」，於不動產上，指一宗土地或一棟建物。一個地號，稱為一宗土地。一個建號，稱為一棟建物。

• (一) 土地之產權型態：

  1. 單獨所有：一宗土地由一個人所有。

  2. 共有：一宗土地由數人共同擁有。共有方式又分為分別共有與公同共有。 (1)分別共有：亦稱持分共有；共有人以其應有部分（即持分）劃分權利範圍。 (2)公同共有：共有人基於公同關係共有一物，而無應有部分劃分權利範圍。公同關係之成立有三： 法律規定：如民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。 法律行為：如民法第668條規定，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。 習慣：如祭祠公業之財產由派下現員全體公同共有。

• (二) 建物之產權型態：

  1. 單獨所有：一棟建物由一個人所有。

  2. 共有：一棟建物由數人共同擁有。共有方式又分為分別共有與公同共有。

  3. 區分所有： (1)民法之定義：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民§799Ⅰ）。 (2)公寓大廈管理條例之定義：區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權（寓§3）。 (3)區分所有建物之構成：區分所有建物由專有部分與共有部分構成。 專有部分：

  4. 民法之定義：專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者（民§799Ⅱ）。

  5. 公寓大廈管理條例之定義：專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者（寓§3）。

  6. 專有部分之登記面積：專有部分，即為建築改良物登記簿謄本之主建物面積（即室內面積）及附屬建物面積（如陽台面積）。

共有部分：

  1. 民法之定義：共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物（民§799Ⅱ）。

  2. 公寓大廈管理條例之定義：共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（寓§3）。

  3. 共有部分之登記面積：共有部分面積，俗稱公共設施面積，即為建物改良物登記簿謄本之共有部分面積。另，公共設施在民法稱為共有部分，在公寓大廈管理條例稱為共用部分。共有部分之性質如下： (A)屬於從物：區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀（登§81）。 基上，共有部分單獨編列一個或數個建號，因此代表一個或數個物。共有部分為專有部分之從物。亦即，專有部分為主物，共有部分為從物。主物之處分，及於從物（民§68II）。共有部分隨同專有部分讓與而讓與，亦隨同專有部分提供擔保而擔保。 (B)分為大公與小公：共有部分面積俗稱公共設施面積。公共設施面積又分為「大公」與「小公」。前者指全體區分所有權人皆需共同使用之公共設施（如機電設備空間、水箱水塔等），而登記為全體區分所有權人持分共有。後者指僅部分區分所有權人實際使用之公共設施（如當層樓梯、電梯空間），而登記為各相關區分所有權人持分共有。 (C)不得分割：區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物不可或缺，其性質屬於民法第823條第1項但書規定因物之使用目的不能分割者，故不得辦理分割（司法院釋字第358號解釋）。須注意者，此不得分割，指標示分割，不包括權利分割。

• (三) 房地之產權型態：

房地產品以透天房屋及公寓大廈最為普遍。

  1. 透天房屋：透天房屋又分為「真透天」與「假透天」二種。 (1)真透天：透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權亦為單獨所有。 (2)假透天：亦稱為持分透天；透天房屋持有人對建物產權為單獨所有，對基地產權為持分共有。

  2. 公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地（寓§3）。亦即公寓大廈各戶持有人對建物產權為區分所有，對基地產權為持分共有。

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【註】 民：民法。 登：土地登記規則。 寓：公寓大廈管理條例。

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聯合行為之規範

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• (一) 定義指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。

• (二) 原則禁止事業採取聯合行為。

• (三) 例外事業不得為聯合行為。但有下列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，經申請主管機關許可者，不在此限：

  1. 為降低成本、改良品質或增進效率，而統一商品或服務之規格或型式。

  2. 為提高技術、改良品質、降低成本或增進效率，而共同研究開發商品、服務或市場。

  3. 為促進事業合理經營，而分別作專業發展。

  4. 為確保或促進輸出，而專就國外市場之競爭予以約定。

  5. 輸入為加強貿易效能，而就國外商品或服務之輸入採取共同行為。

  6. 因經濟不景氣，致同一行業之事業難以繼續維持或生產過剩，為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為。

  7. 為增進中小企業之經營效率，或加強其競爭能力所為之共同行為。

  8. 其他為促進產業發展、技術創新或經營效率所必要之共同行為。

主管機關收受前項之申請，應於三個月內為決定；必要時得延長一次。 主管機關為前條之許可時，得附加條件或負擔。 許可應附期限，其期限不得逾五年；事業如有正當理由，得於期限屆滿前三個月至六個月期間內，以書面向主管機關申請延展；其延展期限，每次不得逾五年。 主管機關對於許可及其有關之條件、負擔、期限，應主動公開。

• (四) 不動產經紀業者涉及違法聯合行為之態樣例示

  1. 共同決定服務報酬收費標準，或協議限制服務報酬之調整。

  2. 共同劃分經營區域。

  3. 共同劃分交易對象。

  4. 共同阻礙或排除其他競爭者或潛在競爭者參與競爭，例如協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣。

  5. 共同約束開發物件必須與委託人簽訂專任委託契約，致使不動產經紀業者及委託人選擇委託契約型態之自由受到限制。

  6. 共同約束專任委託契約之期間，致使不動產經紀業者縱未積極努力撮合，委託人卻因受限於契約而無法另行委託其他不動產經紀業者。

  7. 共同約束收取斡旋金之票期，致使斡旋金票期趨於一致。

  8. 共同約束實施聯賣之不動產物件開發方擁有一定的專賣期間，致使已尋得交易相對人之其他不動產經紀業者受限於專賣權之規定而無法成交。

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離差計算方法之差異

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茲舉一個例子說明：

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• (一) 總調整率不得大於30%之離差計算方法的差異：

  1. 政府單位之計算方法： (1×1.03×1.01×0.98)−1=2%

  2. 民間不動產估價師事務所之計算方法： 0%+3%+1%+│−2%│=6%

  3. 結論： 民間不動產估價師事務所之計算結果高於政府單位。因為前者之調整率不會發生正負相抵銷，後者之調整率會發生正負相抵銷。

• (二) 總調整率不得大於30%與三件以上比較標的分別賦予權重之離差計算方法的差異：

  1. 總調整率不得大於30%之離差計算方法： 0%+3%+1%+│−2%│=6%

  2. 三件以上比較標的分別賦予權重之離差計算方法： (1)細項之離差計算： 2%+│−1%│+3%+0%+｜−5%｜+3%=14% (2)小項之離差計算： │−4%│+1%+14%+2%+｜−3%｜=24% (3)大項之離差計算： 0%+3%+0%+1%+24%=28% (4)最後計算出此一比較標的之離差為28%。

  3. 結論： 總調整率不得大於30%之離差僅就大項調整率計算。然，三件以上比較標的分別賦予權重之離差計算是從細項離差計算得到小項離差，再由小項離差計算得到大項離差。

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公寓大廈管理條例-起造人相關義務

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依照公寓大廈管理條例，起造人相關義務，依照其辦理順序，茲整理如下：

• (一) 申請建造執照檢附相關文件

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。(公寓§56)

• (二) 領得建造執照始得銷售

公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。(公寓§58)

• (三) 依規定測繪辦理建物登記

公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記(公寓§56)：

  1. 獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

  2. 建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

  3. 附屬建物以其外緣為界辦理登記。

  4. 有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

• (四) 移交共用設施設備

起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。(公寓§57)

• (五) 不得將共用部分讓售於特定人

公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。(公寓§58)

• (六) 提列公共基金

起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列公共基金。依規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明。(公寓§18)

• (七) 召開會議

  1. 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

  2. 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。(公寓§28)

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離差於不動產估價上之應用

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• (一) 離差之意義：

離差，指比較標的之價格形成因素，離勘估標的之價格形成因素的遠近。倘比較標的之價格形成因素，離勘估標的之價格形成因素較近，表示離差小，則選用此一比較標的較佳。相反地，倘比較標的之價格形成因素，離勘估標的之價格形成因素較遠，表示離差大，則選用此一比較標的較差。

• (二) 離差於不動產估價上之應用：

  1. 不動產估價技術規則第25條規定，試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

  2. 不動產估價技術規則第26條規定，經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。

  3. 不動產估價技術規則第27條規定，不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、「各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度」，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。

  4. 不動產估價技術規則第15條第1項規定，不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，「考量價格形成因素之相近程度」，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。

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市地重劃前後地價查估

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政府依法實施市地重劃時，應估計重劃前後地價，請說明該地價之用途為何？在查估重劃前各宗土地地價時，應先調查之土地資料為何？又在查估重劃後各街廓之路線價或區段價時，應參酌那些影響因素估計之？

• (一) 估計重劃前後地價之用途

  1. 計算公共設施用地負擔之標準 實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。

  2. 計算費用負擔之標準 實施市地重劃時，工程費用、重劃費用與貸款利息由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。

  3. 土地交換分配之標準 重劃區內之土地扣除折價抵付共同負擔之土地後，其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人。

  4. 變通補償之標準 重劃分配結果，實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價；實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價。另，應分配土地之一部或全部因未達最小分配面積標準，不能分配土地者，得以現金補償之。

• (二) 查估重劃前各宗土地地價應先調查之土地資料

重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。

• (三) 查估重劃後各街廓之路線價或區段價應參酌之影響因素

重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。

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