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共有土地處分之適用情形(二)

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各位同學好

根據土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

其中，所謂處分為何意？亦即何種處分行為方能適用多數決？

根據土地法第34條之1執行要點規定，本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。因而本次專欄針對「信託行為」不適用多數決之理由予以整理說明（105地特三等考題）：

  1. 依目的而言：依信託法第一條規定，稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。因此，信託係以委託人與受託人間具有強烈信賴關係為其基礎，而以多數決方式，他不同意共有人並無該信賴基礎，與信託之本旨不符，故不適用之。信託之目的係以為他人管理財產而設，且移轉時既未取得對價或補償，與土地法第34條之1係基於所有權社會化，為促進土地利用而規範，兩者意旨略有不同(林旺根老師)。

2. 依立法而言：土地法第34條之1增訂時間早於信託法公布施行，故當初訂定範圍並不包含信託行為。(高欽明老師)

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遺贈之稅負

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所稱遺贈，指遺贈人生前立遺囑，就不動產贈予受遺贈人；俟遺贈人死亡時，發生效力之法律行為。因此，遺贈人死亡後，就遺贈不動產移轉之稅負說明如下：

首先，以繼承人及受遺贈人為遺產稅之納稅義務人（遺§6Ⅰ②），繳稅後辦理繼承登記於繼承人名下。繼承移轉僅課徵遺產稅，免徵土地增值稅及契稅。

接著，以受遺贈人為土地增值稅之納稅義務人（土稅§5Ⅰ②），繳稅後辦理所有權移轉登記於受遺贈人名下。因繼承取得之土地再行移轉之原地價以繼承開始時該土地之公告現值（土稅§31Ⅱ），而遺贈土地申報移轉現值之審核標準以遺贈人死亡日當期之公告現值為準（土稅§30Ⅰ③）。辦理遺贈所有權移轉登記時，倘所申報之移轉現值為遺贈人死亡日當期之公告現值（即繼承開始時該土地之公告現值），則土地增值稅為零；倘所申報之移轉現值高於遺贈人死亡日當期之公告現值（即繼承開始時該土地之公告現值），則就其差額計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。

值得一提的是，遺贈所有權移轉僅課徵土地增值稅，不徵贈與稅及契稅。因為遺贈非屬贈與，故不徵贈與稅。又，遺贈非屬契稅之課徵時機（契稅之課徵時機僅買賣、贈與、占有、設典、交換、分割等六種），故不徵契稅。

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共有土地處分之適用情形(一)

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各位同學好

根據土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

其中，所謂處分為何意？亦即何種處分行為方能適用多數決？

根據土地法第34條之1執行要點規定，本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。因而本次專欄針對「共有物權利分割」不適用多數決之理由予以整理說明（105地特四等考題）：

  1. 就目的而言：共有物分割後可能導致土地細分，未必與土地法第34條之1欲達成促進土地利用之目的相符。

  2. 就共有物分割方法而言：依民法規定包括全體共有人協議、法院判決確定、訴訟上和解或調解成立或依土地法第34條之2經由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會作成調處結果且無訴請司法機關。因此，從共有物分割方法而言，多數見解認為，除全體協議外，如協議不成，任何人尚得透過調處、裁判等方式達成分割目的，不致嚴重影響共有物之利用。

3. 就他共有人權益而言：共有物分割涉及土地權利變更，又其涉及權利範圍、位置等重要權利內容變更，由於分割後各共有人各自單獨取得其分割後土地，如分割以多數決方式行之，則可能影響部份共有人權利，例如多數共有人分割後使少數共有人土地形成袋地，使價值分配形成不公平情形(高欽明，2019)。換言之，應有部分較多之共有人利用有利於己之方式申請共有物分割，將損害於他共有人之權利(黃暖方，2003)。

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債權物權化

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耕地三七五租約屬於租賃權，他項權利屬於物權。物權效力原本大於債權效力，惟三七五租賃因物權化結果，而與物權立於同等地位，此即債權物權化。因此，判斷三七五租賃與他項權利（如抵押權）之優先性，應視三七五租約之訂立日期與他項權利之登記日期而定。

倘三七五租約之訂立日期先於他項權利之登記日期，則三七五租賃之效力優先於他項權利；倘三七五租約之訂立日期後於他項權利之登記日期，則他項權利之效力優先於三七五租賃。再者，倘三七五租賃之效力優先於抵押權，則承租人優先受償（即受償補償地價減除土地增值稅後餘額三分之一）；如有餘額，始由抵押權人受償。倘抵押權之效力優先於三七五租賃，則抵押權人優先受償；如有餘額，始由承租人受償。

此外，三七五租賃與一般租賃同屬於租賃權，雖然兩者皆具有「買賣不破租賃」之效力（詳見民法第425條及耕地三七五減租條例第25條）；然，法律對三七五租賃與一般租賃之承租人保護仍有所區隔。前者（如平均地權條例第63條）保護程度遠大於後者（如平均地權條例第63條之1）。總之，三七五租賃之效力與物權立於同等地位，而一般租賃之效力尚不及物權。

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再轉繼承概念與遺產稅問題

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各位同學好

今日專欄為各位說明有關再轉繼承之意涵、土地登記與遺產稅等問題：

• 一、再轉繼承之意涵

再轉繼承與代位繼承概念容易混淆，茲分別說明如下：再轉繼承：指繼承人於被繼承人死亡後死亡，該繼承人死亡時已先取得繼承權，其繼承權再由該繼承人之配偶、子女等再轉繼承其應繼分。例如爺爺死亡時，爸爸尚存，但卻也隨即死亡，而有其繼承人繼承其原繼承部分。代位繼承：民法第1140條規定「所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分」，亦即繼承人於被繼承人死亡前死亡。例如爺爺死亡時，爸爸已先死亡，而由其子女代位繼承。

• 二、再轉繼承之遺產稅與土地登記之問題

案例：假設甲死亡後留有一筆不動產，其有三位繼承人乙、丙、丁，三人已超過六個月未去辦繼承登記，而後乙不幸車禍身亡，由乙的繼承人A與B再轉繼承。今丙、丁已協調好要辦理繼承登記，但A與B卻以沒空為由，拒絕繳交遺產稅及辦理繼承登記，試問丙、丁該如何是好？

首先，地政士同學要考的遺產及贈與稅法第41-1條規定，繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。再者，根據內政部88年12月2日台內地字第8814343號函，再轉繼承人不願申報或繳納遺產稅者，得准由其他繼承人（申請人）檢附被繼承人之遺產稅繳清證明書或免稅證明書或同意移轉證明書辦理與再轉繼承人公同共有之繼承登記，惟登記機關應於未會同申請登記之再轉繼承人之登記簿所有權部其他登記事項欄註記「未繳清遺產稅，不得繕發所有權狀」，並將該再轉繼承人所繼承之不動產資料移送國稅局依法核定並追繳其遺產稅。至於延遲辦理土地登記之罰鍰部分，可參內政部100年4月7日內授中辦地字第1000724148號令：「…繼承登記有再轉繼承情形者，已死亡之原繼承人所延遲時間不予計算，故再轉繼承人未逾期申請者，則不列為登記罰鍰之裁處對象；其仍逾期申請者，自原繼承人死亡之時起，按其逾期月數計算罰鍰」

因此，本案例之丙、丁得按其應繼分繳交部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，取得主管稽徵機關核發同意移轉證明書，再去地政事務所繳納罰緩與規費後，辦理丙、丁、A、B公同共有繼承登記，等到四人談妥後，以及A、B繳納遺產稅款後，方得進行遺產分割。

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兩價並存與兩價分離

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土地之課稅地價有二，一為公告地價，另一為公告土地現值，統稱為兩價。兩價應同時存在，且分開訂定。其理由如下：

• (一) 公告地價趨近收益地價：課徵地價稅之稅基為申報地價。申報地價是地主依據公告地價百分之二十範圍內申報。因此，地價稅之稅基源自於公告地價。地價稅為持有稅，課徵地價稅應考量地主負擔租稅之能力。地主負擔租稅之能力來自於土地所產生之收益。能夠反映土地收益大小之地價，稱為收益地價。因此，查估公告地價應趨近收益地價，而非市場地價。

• (二) 公告土地現值趨近市場地價：課徵土地增值稅之稅基為土地漲價總數額。現行土地漲價總數額，並非地主按照買賣契約實價申報，而是地主參考公告土地現值，在不低於公告土地現值下申報。因此，土地增值稅之稅基源自於公告土地現值。土地增值稅為移轉稅，課徵土地增值稅應考量稅去地主手中之不勞而獲（即漲價歸公精神）。稅去地主手中之不勞而獲應採實際成交價格。如無法採實際成交價格，亦應要求申報土地移轉現值趨近市場地價。又，申報土地移轉現值不得低於公告土地現值。因此，查估公告土地現值應趨近市場地價，而非收益地價。

• (三) 結論：公告地價應趨近收益地價，俾考量地主負稅能力，用以課徵地價稅。公告土地現值應趨近市場地價，俾去除不勞利得，用以課徵土地增值稅。因此，兩價並存且兩價分離。

一般而言，市場地價含有期待價格（即泡沫價格），故市場地價大於收益地價，因此公告土地現值往往大於公告地價。

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土地登記涉及私權爭執之駁回

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今日專欄為各位同學說明有關土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。……。」此規定所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之意涵。

登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，係屬私權爭執，而所謂「涉及私權爭執」範圍甚廣，舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者均包括在內，例如：

  1. 申請時效取得地上權登記，於收件後公告前土地權利關係人以書面或檢附有關訴訟文件提出異議，經登記機關審查結果涉及私權爭執者。

  2. 權利人及義務人會同申請土地、建物移轉、設定登記，於收件後登記完畢前，當事人之一方以雙方意見不一致發生糾紛，以書面提出異議者。

  3. 優先購買權人有爭執者：

  4. 部分共有人依土地法第34 條之1 第1 項規定出賣共有土地或建築改良物申請移轉登記時，出賣人依「土地法第34 條之1執行要點」第8 點第1 款規定，附具切結書或於登記申請書適當欄簽註「依土地法第34 條之1 第1 項至第3 項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」字樣，他共有人於收件後登記完畢前，對優先購買權有所爭執並以書面提出異議，經審查結果其切結或簽註不實，優先購買權人依法並未視為已放棄優先購買權者。

  5. 共有人依土地法第34 條之1 第4 項規定出賣其應有部分申請移轉登記時，出賣人依土地登記規則第97 條第1 項規定，附具切結書或於登記申請書適當欄簽註「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，他共有人於收件後登記完畢前，對優先購買權有所爭執並以書面提出異議，經審查結果其切結或簽註不實，優先購買權人依法並未視為已放棄優先購買權者。

  6. 申請人申請繼承移轉登記，於收件後登記完畢前，被遺漏之合法繼承人以書面提出異議主張繼承權者。

5. 申請人檢具遺囑申請繼承移轉登記，於收件後登記完畢前其他合法繼承人對遺囑之真偽有爭執或主張遺囑之內容違反民法有關特留分規定者。

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實價登錄與申報課稅之勾稽

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平均地權條例第47條第5項規定：「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」準此，實價登錄資料，得為課稅依據。現階段以作為申報所得稅之勾稽為主。茲分房地合一所得稅及個人綜合所得稅二方面說明：

• (一) 房地合一所得稅：買賣案件實價登錄之申報責任由買賣雙方負責，並於申請所有權移轉登記時一併辦理申報。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格，以增加貸款金額，則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格，以逃漏稅捐，則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。房地合一所得稅採實價課稅，個人應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報（所得稅法§14-5）。個人未依規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價格（所得稅法§14-6）。準此，稽徵機關對於個人所申報之成交價額，得採實價登錄資料加以勾稽，以符合時價。

• (二) 個人綜合所得稅：個人出租房地，應申報租賃所得，併入個人綜合所得，課徵所得稅。惟租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄，而屋主自己出租卻不必實價登錄，造成屋主選擇自己出租，低報租賃所得或甚至未申報，藉此逃漏所得稅。因此，現行租賃案件實價登錄存在漏洞，難以發揮全面勾稽作用。未來應修法改為租賃案件之申報責任回歸到租賃雙方，且不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租皆要求實價登錄。

總之，實價登錄由買賣雙方於申請所有權移轉登記時共同向地政機關申報成交價額，房地合一所得稅由賣方於完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內向稽徵機關申報成交價額。雖然兩者之申報時機及申報機關不同，惟兩者之申報成交價格應該一致。因此，兩者可以相互勾稽，以求申報價格之確實。

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有關繼承登記之申請文件

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各位同學好

此次普考土地登記概要剛好考到上課提到，有關繼承登記有人拋棄繼承時之應檢附文件，茲再次幫同學整理說明如下：

※首先，根據土地登記規則第119條第1項第5款規定，繼承人如有拋棄繼承，應依下列規定辦理：

  1. 繼承開始時在中華民國74年6月4日以前者，應檢附拋棄繼承權有關文件；其向其他繼承人表示拋棄者，拋棄人應親自到場在拋棄書內簽名。

  2. 繼承開始時在中華民國74年6月5日以後者，應檢附法院准予備查之證明文件。

※配合民法第1174條規定繼承人得拋棄其繼承權。前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。拋棄繼承後，應以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限。

※暨根據繼承登記法令補充規定第1點繼承開始（即被繼承人死亡日期或經死亡宣告確定死亡日期）於台灣光復以前者（民國三十四年十月二十四日以前），應依有關台灣光復前繼承習慣辦理。繼承開始於台灣光復後（民國三十四年十月二十五日以後）至七十四年六月四日以前者，依修正前之民法親屬、繼承兩編及其施行法規定辦理。繼承開始於民國七十四年六月五日以後者，應依現行民法親屬、繼承兩編暨其施行法規定辦理。

因此，可分為以下三個時段說明：

  1. 繼承開始於臺灣光復前 (34.10.24以前)日據時期台灣省人財產繼承習慣分為家產繼承與私產繼承兩種。家產為家屬（包括家長在內）之共有財產；私產係指家屬個人之特有財產。家產繼承因戶主喪失戶主權而開始；私產繼承則因家屬之死亡而開始。（繼承登記法令補充規定第2點）

  2. 繼承開始於臺灣光復後至民國七十四年六月四日以前 (34.10.25-74.6.4)繼承開始於臺灣光復後至民國七十四年六月四日以前，繼承人拋棄其繼承權，應依修正前民法第一千一百七十四條規定於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院、親屬會議或其他繼承人為之。所謂「知悉」其得繼承之時起二個月內拋棄繼承權，該期間之起算，係指知悉被繼承人死亡且自己已依民法第一千一百三十八條規定成為繼承人之時，始開始起算主張拋棄繼承之期間。申請登記時應檢附拋棄繼承權有關文件。其向其他繼承人表示拋棄者，拋棄人除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。（繼承登記法令補充規定第89點第1項）

  3. 繼承開始於民國七十四年六月五日以後 (74.6.5-至今)繼承開始於民國七十四年六月五日以後，而繼承人有拋棄繼承權者，應依照修正後民法第一千一百七十四條規定，應以書面向法院為之。申請繼承登記時，應檢附法院核發繼承權拋棄之證明文件。至於拋棄繼承權者是否以書面通知因其拋棄而應為繼承之人，非屬登記機關審查之範疇。（繼承登記法令補充規定第89點第2項）

繪圖整理如下：

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工程受益費與土地增值稅之比較

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工程受益費，亦稱準土地增值稅。由此可知，兩者性質近似。又，為避免重複課稅，課徵土地增值稅計算土地漲價總數額時，應將已繳工程受益費扣除。工程受益費（以新築或拓寛道路工程為例）與土地增值稅之不同如下：

• (一) 歸屬不同：工程受益費屬於規費，土地增值稅屬於租稅。

• (二) 原因不同：工程受益費係因推行工程建設，就直接受益之土地及改良物課徵之。土地增值稅係因人口增加、社會進步、經濟繁榮、公共建設等，就土地所產生之自然增值課徵之。

• (三) 理論不同：工程受益費係基於「受益者負擔」之精神。土地增值稅係基於「漲價歸公（即不勞利得歸公）」之精神。

• (四) 徵收標的不同：工程受益費之徵收標的為土地及定著於該土地之建築改良物。土地增值稅之徵收標的僅限於土地，不包括建築改良物。

• (五) 徵收範圍不同：工程受益費之徵收範圍僅限於實施工程受益範圍內之土地及其改良物。土地增值稅之徵收範圍為一切所有土地。

• (六) 課徵基礎不同：工程受益費之課徵基礎為工程實際所需費用。土地增值稅之課徵基礎為土地漲價總數額。

• (七) 費率稅率不同：工程受益費之徵收數額不得超過該項工程實際所需費用80%（最低為0%）。土地增值稅之稅率結構為20%、30%、40%之累進稅。

• (八) 課徵時機不同：工程受益費之課徵時機為各該工程開工之日起至完工後一年內開徵。土地增值稅之課徵時機為土地移轉或設定典權時徵收。

• (九) 收入用途不同：工程受益費用於實際工程所需費用（包括工程興建費、工程用地之徵購費及公地地價、地上物拆遷補償費、工程管理費、借款之利息負擔）（工程受益費徵收條例§3）。土地增值稅用於供育幼、養老、救災、濟貧、衛生、扶助身心障礙等公共福利事業、興辦社會住宅、徵收公共設施保留地、興辦公共設施、促進農業發展、農村建設、推展國民教育及實施平均地權之用（平均地權條例§51）。

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