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預告登記之意義、申辦及繼承之處理

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• 一、意義

首先，根據土地法第79條之1規定：聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之： (一)關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 (二)土地權利內容或次序變更之請求權。 (三)附條件或期限之請求權。

預告登記為限制登記的一種，係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權或他項權利之登記。其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。因此，辦理預告登記後，登記名義人如欲處分土地（包含移轉、設定他項權利等），是必須經過請求權人同意後，方得為之。

一般實務上運用的不少，例如：

  1. 預防一屋二賣。主要是有的交易時間拖的比較久，為免登記名義人遇到出更高價者，而先行售出（登記簿所有權部之其他登記事項欄註記：本筆土地在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人）

  2. 父母登記在子女名下，預防子女偷賣或抵押

  3. 合宜住宅避免人口戶轉售投機（內政部營建署明定合宜住宅承購人於簽訂買賣契約時，需簽具「預告登記同意書」，同意自取得所有權登記之日起5年內（龜山A7）或10年內（板橋浮洲），除繼承或依法強制信託外，不得將住宅及其基地出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人。如有違反，願以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人中華民國(管理機關：內政部營建署)，據以向地政機關辦理預告登記）

• 二、申請方式

附同意書者，由請求權人單獨登記。屬得跨直轄市、縣（市）土地登記案件。

• 三、申請文件

• (一) 登記申請書。 (二)登記清冊。(同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者，免附登記清冊) (三)登記名義人同意書。 (四)申請人身分證明文件。 (五)登記名義人身分證明文件及印鑑證明。 (六)權利書狀。 (七)其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

其中，同意書中應敘明請求權人之姓名、請求權之類別、同意其預告登記之土地或建物之詳細座落地號及權利範圍，同意人應具名並加蓋印鑑章。（同意書無公定格式，可參如下圖示：）

[圖片1]

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• 四、申請規費

預告登記免登記費。

• 五、處理期限

一～二天。

• 六、處理流程

收件→審查→登簿(登錄)→發狀還件→異動→歸檔

• 七、登記簿

預告登記並不會於權狀上顯示，故如欲瞭解不動產有無被預告登記，必須申請登記簿謄本確認，其多於所有權部之其他登記事項欄註記：[圖片4]

• 八、效力

• (一) 預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。學說上認為屬相對無效說，亦即如對登記請求權無妨礙者，應為有效。 例如，甲(登記名義人)與乙(請求權人)設定預告登記後，甲今天欲要在土地上另行設定抵押權，只要經過乙同意，即認對請求權無妨礙，是可以設定抵押的(參限制登記作業補充規定第2點)。 (二)預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。係因公法上處分具公益性，故大於私法上禁止處分效力。

• 九、一方死亡

• (一) 登記名義人死亡 民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人承受原登記名義人受處分限制之義務。

• (二) 預告登記之請求權人死亡 民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人取得原屬被繼承人之預告登記請求權。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質，與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同，於請求權人死亡時，繼承人亦承繼該債權之請求權，無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益，除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，倘繼承人認為有實際需要時，得由繼承人依土地登記規則第119條規定，檢具登記申請書件向該管登記機關提出申請，經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因，並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。（內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函）

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不動產之涵義

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下列法律就不動產加以定義：

• (一) 民法第66條：「稱不動產者，謂土地及其定著物，不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」準此，民法所稱不動產，包括土地與定著物二種。茲分述如下：

  1. 土地：土地以地籍線界定其範圍，編定地號而為獨立之物。

  2. 定著物：指固定附著於土地之物。有的定著物可以獨立為物，有的定著物不能獨立為物。前者如建築物、游泳池、加油亭等，後者如橋樑、隧道、軌道等。得獨立為物者，可以編定建號，單獨為交易之標的物；不得獨立為物者，屬於土地之一部分，不可以編定建號，不可以單獨為交易之標的物。

此外，土地上之農作物及附著於土地之礦，均非定著物。農作物尚未與土地分離者，為土地之一部分，故屬於土地。附著於土地之礦，為土地之一部分，故屬於土地。 不動產之定義以民法第66條為主，其他法律如有擴大或縮小其涵義，始有重新定義之必要。如不動產經紀業管理條例、不動產證券化條例等是。

• (二) 不動產經紀業管理條例第4條第1款至第3款規定：「一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。二、成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」準此，預售屋因尚未興建，故非屬民法之不動產；但不動產經紀業管理條例擴大不動產之涵義，將其涵括在內。

• (三) 不動產證券化條例第4條第1項第1款規定：「不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值，土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。」準此，不動產範圍包括土地、定著物及能增加土地及其定著物價值之依附設施。由此可知，土地及定著物之依附設施仍屬不動產之範圍，故不動產證券化條例所定義不動產範圍較民法為廣。

此外，下列二種情形，雖對不動產之定義法無明文規定，但由其相關條文，可以略知其不動產之範圍：

  1. 不動產登記：不動產登記，即土地登記。土地法第37條第1項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」準此，不動產登記所稱不動產包括土地與建築改良物。又，建築改良物，指附著於土地之建築物或工事（土§5Ⅱ）。此工事，限於可登記之標的物，如無牆之鋼架建物、游泳池、加油站(亭)、高架道路下里民活動中心等（建物所有權第一次登記法令補充規定第9點）。由此可知，不動產登記所稱不動產較民法定義之不動產為狹。

2. 不動產估價：不動產估價師法第14條第1項規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」又，不動產估價技術規則第114條規定：「權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。」準此，農作改良物得為單獨之估價標的物。又，所稱權利，範圍廣泛，除他項物權（包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權及抵押權等七種）與債權（指租賃權）外，尚包括權利價值轉換（包括市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換等三種）。由此可知，不動產估價所稱不動產較民法定義之不動產為廣。

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  • 於 Real Estate
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私有土地所有權之絕對消滅

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指標的物未滅失，但所有權本身終局的歸於消滅，他人並未因而取得其權利，抑或雖取得但係新生權利之取得（即原始取得）。情形如下：

• (一) 民法

  1. 拋棄：物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅(民§764I)。

  2. 無人繼承：繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明(民§1177)。親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承(民§1178I)。第一千一百七十八條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫(民§1185)。於歸屬國庫後，私有所有權消滅。

  3. 被時效取得：民法§769規定，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；民法§770規定，以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。進而原本的私有所有權消滅，由時效取得之權利人取得新權利。

• (二) 土地法

首先，根據土地法第10條規定，私有土地之所有權消滅者，為國有土地。亦即所有權歸復於國家所有。例如下列情形：

  1. 逾期未辦總登記：逾登記期限無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記(土§57)。

  2. 逾期未辦繼承登記：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利。如經五次標售而未標出者，登記為國有並喪失占有權。(土§73-1)

  3. 測量後超額之土地：聲請登記土地權利之確定登記面積，應按原有證明文件所載四至範圍以內，依實際測量所得之面積登記之。前項證明文件所載四至不明或不符者，如測量所得面積未超過證明文件所載面積十分之二時，應按實際測量所得之面積予以登記，如超過十分之二時，其超過部分視為國有土地，但得由原占有人優先繳價承領登記(土§62、63)。

  4. 被土地徵收：被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止(土徵§21I)。

5. 被照價收買（有爭議）。

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一個地號或建號代表一個物

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民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」準此，土地及定著物皆屬於不動產。然，是否為獨立之物，應視土地登記而定。

土地法第37條第1項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」準此，土地登記之對象為土地及建築改良物。因此，農作改良物非土地登記之對象，其為土地之一部分，不能獨立為物。另，建築改良物為附著於土地之建築物或工事（土§5Ⅱ）。因此，建築物得為登記對象，而為獨立之物。至於工事是否為獨立之物？倘工事可以為登記之對象，經登記並編定建號，則為獨立之物，如游泳池、加油亭、高架道路下里民活動中心等是；倘工事不能為登記之對象，則為土地之一部分，而非獨立之物，如橋樑、軌道、隧道等是。

土地有地號，建物有建號。一個地號，代表一宗土地，為獨立之物，得單獨為交易之標的物。一個建號，代表一棟建築改良物，為獨立之物，得單獨為交易之標的物。

須特別一提的是，區分所有建物所屬共有部分，雖編定為一個建號，然其性質屬於從物，故依「主物之處分及於從物」原理，而為下列規範：

  1. 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。（登§81Ⅰ）

  2. 區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。（登§81Ⅱ）

3. 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。（登§94）

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公寓頂樓設置鐵門妨礙其他層住戶使用屋頂平台

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各位同學好

今日專欄討論有關公寓大廈之問題：如公寓頂樓住戶A於樓梯間設置鐵門，妨礙其他層住戶至樓頂平台，請問可能違反哪些規定？

• 一、違反公寓大廈管理條例第16條第2項前段規定住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。而依據同法第49條第4款規定，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。再者，依公寓大廈管理條例第22條第2款規定，主管機關裁處罰鍰後，仍不改善或續犯者，經管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

• 二、違反中華民國刑法第189條之2第1項後段規定（公共危險罪）阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。因而致人於死者，處七年以下有期徒刑；致重傷者，處五年以下有期徒刑。其中，應注意阻塞須達到難以通行的程度，且致生危險，倘若只是通行不便利，僅能依前述公寓大廈管理條例之規定處理。

• 三、民法第767條所有物妨礙排除請求權因屋頂平台係屬共有部分，故其他層之所有權人得主張民法第767條，對於妨害其所有權者，得請求除去之。亦即得請求頂樓住戶拆除違法加裝之鐵門。

• 四、民法第184條侵權行為因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

• 五、民法第179條不當得利無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。倘若頂樓有出租情形，其他層所有權人得以請求返還不當得利。

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申報移轉現值之審核

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直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考（平§46）。

申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅（土稅§30Ⅱ）。析言之：(一)報之處理：申報之移轉現值低於公告土地現值者，政府得照其申報移轉現值收買；倘政府不願收買，亦得以公告土地現值為準計算土地增值稅。(二)高報之處理：申報之移轉現值超過公告土地現值者，以其自行申報之移轉現值為準，計算土地增值稅。(三)不報之處理：申報人未申報移轉現值者，則不能移轉土地。

此外，土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依下列規定：(一)申報人於訂定契約（指公契或物權契約；非指私契或債權契約）之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。(二)申報人逾訂定契約（指公契或物權契約；非指私契或債權契約）之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。(三)遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。(四)依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。(五)經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。(六)經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。（土稅§30Ⅰ）

上開第(一)項至第(四)項申報人可以報低，第(一)項至第(三)項申報人可以報高。總之，第(一)項至第(三)項申報人可以報低，亦可以報高。第(四)項申報人只可以報低，但不可以報高。第(五)項及第(六)項由主管機關直接認定，不必申報。

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分管契約是否為公信力保護對象

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各位同學好

今年普考土地登記概要第四題考到一相當不錯之概念：

有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記，依土地登記規則第155條之1第1項規定，係由登記機關於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。試問：此項登記，是否為土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象？

• (一) 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第820條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有人依該民法第826-1條第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。其登記之目的係用以對抗第三人，約束其必須按該約定使用。

• (二) 土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護對象之說明

  1. 依本法所為之登記，有絕對效力(土§43)。因此，為確保交易安全，依民法§759-1，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

  2. 不動產物權變動以登記為公示方法，對於因信賴登記之第三人，縱使登記所表現的物權與實質權利不符，亦應予以保護，即法律仍承認具有與真實權利存在相同之法律效果，以維護交易安全。

  3. 然而，並非指剝奪真正權利。

  4. 司法院院字第1919號解釋：土地法所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴。

  5. 司法院院字第1956號解釋：在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記時，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求權，自無疑義。

  6. 土地登記具公信力之要件如下

  7. 須原登記有不真實之情事。

  8. 需登記名義人與第3人間具有效之法律行為。

  9. 第三人取得權利須為善意。

  10. 登記事項限於權利相關之登記事項：如所有權、限制物權、擔保物權。而純粹事實相關之登記事項則非公信力保護對象。如土地面積、地價、地目、使用編定等。

  11. 效力發生時期，已完成法定登記程序，計入登記簿為準，即土登§6之登記完畢。

• (三) 有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記是土地法第43條所定登記公信力（絕對效力）保護之對象。雖然登記公信力（絕對效力）保護對象原則係限於權利相關之登記事項，但關於共有不動產使用管理之約定（民法第826條之l)，雖屬債權契約性質，且其約定事項係登載於登記簿之標示部，並以共有物使用管理專簿方式公示之；但因其為附隨於不動產物權，已構成對於不動產行使權利(使用收益或限制)之內容。故是項約定之登記，縱僅生對抗效力，惟基於交易安全之考量，於解釋上亦宜認為屬公信力保護之範圍。（該說明可參底下之參考書目）

因此，分管契約只要符合上述要件，即原登記之分管與真實情況不符，而登記名義人與第三人是有效法律行為，且該第三人為善意，並且登記完畢，此時雖分管契約有誤，但該善意第三人得主張受公信力保護。

【參考書目】：陳立夫，(2011)，《土地法研究（二）》，新學林出版，頁119～120。

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申報地價之審核

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直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如下：

• (一) 分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。(二)依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。(三)計算宗地單位地價。(四)公告及申報地價，其期限為三十日。(五)編造地價冊及總歸戶冊。（平§15）

直轄市或縣（市）政府對於轄區之土地，規定地價後每二年重新規定地價一次，但必要時得延長之，據以編製公告地價表，於一月一日公告，作為土地所有權人申報地價之參考。如民國105年、107年、109年均有重新規定地價。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價（平§16）。析言之：

• (一) 低報之處理：申報之地價未滿公告地價80%者，政府得照其申報地價收買；倘政府不願收買，亦得以公告地價80%為其申報地價。(二)高報之處理：申報之地價超過公告地價120%者，以公告地價120%為其申報地價。(三)不報之處理：土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。

此外，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報（平施§21）。

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斡旋金與要約書之差異

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各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關不動產經紀相關法規之概念：斡旋金與要約書之差異

• 一、意義

• (一) 斡旋金（斡旋金契約）（實務又稱要約保證金、議價保證金、協調金、出價金、意願金、附停止條件之定金等）斡旋金制度並無法律明文規定，係習慣上當買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，並先行支付一筆款項（斡旋金），展現購買不動產之誠意，委託該經紀業者於所定議價期間（一般為3至7天）向賣方進行議價，逾期如未能議價成功，該斡旋金契約即失效。倘若賣方同意買方出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。

• (二) 要約書：要約書係買方依民法第154條提出記載願意承購不動產意思表示之書面要約，交由不動產經紀業向賣方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件進行磋商。要約書如經賣方簽章同意並送達買方時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法合意外，雙方應履行簽立不動產買賣契約書之一切義務。應注意買方於要約期限內是有撤回權的，除非賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人（仲介公司或商號）送達買方，那就代表議價成功。相對而言，要約書約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力。

• 二、相同

兩者皆為買方委託經紀業就某不動產交易標的向賣方議價之委託契約，其上載明議價期間及願付價格等。

• 三、相異

  1. 操作方式：斡旋金買方須先支付一筆款項，一般為出價的2%，或5～10萬；要約書則尚未經賣方承諾前，無須支付其他任何款項。

  2. 議價成功之效力：斡旋金於議價成功後，將轉為定金，接著再簽訂買賣契約書；要約書待賣方同意後，簽訂買賣契約書並支付定金。

  3. 議價失敗之效力：斡旋金於議價失敗後，需全額退還；要約書則為契約無效。

  4. 議價成功後又反悔之效力：斡旋金於雙方議價成功後，已轉為定金，依據民法第249條規定，如買方反悔，則可沒收該筆定金(第2款)，相對如是賣方反悔不賣，則加倍返還其所受之定金(第3款)；要約書於賣方簽章同意後，任一方反悔將須賠償另一方，賠償金額依該簽定條件賠償，通常為買方出價的3%。

  5. 優點：斡旋金展現購買誠意，提升賣方議價意願；要約書不需先行支付款項即得議價，避免資金問題。

  6. 缺點：斡旋金易發生經紀業詐騙，捲款潛逃；要約書則是賣方較不易信任買方購買意願，易發生輕率要約卻事後反悔之訴訟問題。

＃民法第249條定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

• 四、兩者選擇

斡旋金需先支付一筆款項，但易發生經紀人捲款潛逃問題，故為避免斡旋金糾紛，內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。

行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法之虞。即事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

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配偶剩餘財產差額分配之稅負

內文

配偶一方死亡或夫妻離婚，造成法定財產制關係消滅。法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產及慰撫金不列入計算（民§1030-11）。

被繼承人之配偶依民法第1030條之1規定主張配偶剩餘財產差額分配請求權者，納稅義務人得向稽徵機關申報自遺產總額中扣除。納稅義務人未於稽徵機關核發稅款繳清證明書或免稅證明書之日起一年內，給付該請求權金額之財產予被繼承人之配偶者，稽徵機關應於前述期間屆滿之翌日起五年內，就未給付部分追繳應納稅賦（遺§17-1）。由此可知，主張剩餘財產差額分配請求權可以節省遺產稅。

主張剩餘財產差額分配請求權而造成不動產移轉，免徵遺產稅，不徵贈與稅及契稅，但應課徵土地增值稅。因為配偶主張剩餘財產差額分配請求權是拿回自己的財產，非屬繼承，亦非屬贈與，故不應對此財產課徵遺產稅及贈與稅。又，剩餘財產差額分配非屬契稅之課徵時機（契稅之課徵時機僅買賣、贈與、占有、設典、交換、分割等六種），故不徵契稅。然，剩餘財產差額分配而造成土地移轉，仍應課徵土地增值稅。

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