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預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項部分規定修正整理

內文

各位同學好

本日專欄為各位說明有關109年12月25日內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項部分規定」，其中涉及土地持分面積計算之內容：

※原本規定：壹、應記載事項四、房地出售面積及認定標準(一)土地面積：買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺(＿坪)，應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺(＿坪)占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺(＿坪)比例計算(註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明)，如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。

※修正規定：壹、應記載事項四、房地出售面積及認定標準(一)土地面積：買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以專有部分面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部專有部分總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：或以其他明確之計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。

根據民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」惟其計算基地應有部分權利之基礎，為「區分所有人之專有部分面積」，並不包含因購買約定專用而取得之「專用權」面積部分，例如購買地下室法定停車位之專用權，由於專用權人並未額外取得區分所有建築物之專有部分，自無從就該約定專用部分，主張依民法第七百九十九條第四項規定分配基地權利範圍，為避免就購買共有部分之停車位誤解得主張再行分配登記土地權利範圍，爰刪除第一款「如有停車位應敘明車位權利範圍」。

簡單來說，區分所有權人某甲之土地持分，應以其「專有部分」（包含主建物與附屬建物）佔全部區分所有建物專有部分的比例計算，而預售物的法定停車位是以共有部分登記，購買後屬於約定專有，僅取得專用權，非取得專有部分而不會有獨立權狀，故不會因為某甲多買幾個車位，其土地持分就跟著變多。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

共有土地之分割與合併（上）

內文

茲分土地登記、土地增值稅及土地法第34條之1多數決等三方面說明。

• (一) 土地登記：

  1. 共有土地分割：共有土地分割如涉及標示變更（即標示分割）及權利變更（即權利分割），應先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記。如甲、乙二人共有一筆A地，應有部分各二分之一，今擬將A地分割為B地及C地，B地歸甲所有，C地歸乙所有。辦理過程如下：

[圖片1]

首先，申請土地複丈，將A地一筆地號分割為B地與C地二筆地號，並辦理標示變更登記。辦竣後，B地及C地之權利範圍分別為甲應有部分二分之一，乙應有部分二分之一。接著，辦理所有權移轉登記，B地之乙的二分之一移轉於甲，C地之甲的二分之一移轉於乙。最後，甲取得B地之所有權全部，乙取得C地之所有權全部。綜上，共有土地分割如涉及標示變更及權利變更，應分兩階段辦理登記。亦即，先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記（詳土地登記規則第105條）。須注意者，共有土地分割如僅涉及標示變更而未涉及權利變更，則僅辦理標示變更登記；如僅涉及權利變更，而未涉及標示變更，則僅辦理所有權移轉登記。

  1. 共有土地合併：共有土地合併，不問有無涉及權利變更，僅辦理標示變更登記。如甲、乙二人共有一筆A地，應有部分各二分之一，丙、丁、戊三人共有一筆B地，應有部分各三分之一，今擬將A地與B地合併為C地，應有部分各五分之一。辦理過程如下：

[圖片2]

上例，共有土地合併涉及標示變更（即標示合併）及權利變更（即權利合併），因無法分兩階段辦理登記，故僅辦理標示變更登記，無須辦理所有權移轉登記。

文章圖片

圖片1

圖片2

土地徵收補償

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本次地特三等考題第四題，本次專欄予以解析之。

甲於民國85年與乙合意，就乙所有之A地設定地上權登記完竣；之後，甲於A地上建築合法房屋一棟，嗣又在A地其餘空地上增建違建房屋一棟及種植果樹多棵。最近，A地經都市計畫個案變更，被劃定為道路預定地，並即將開闢道路。試問：當主管機關不得已而有必要採行徵收方式取得A地所有權以開闢道路時，依土地徵收條例之規定，關於甲之地上權及其於A地上所有之房屋與果樹應如何處理之？

擬答：

• 一、甲之地上權根據土地徵收條例第36條規定，被徵收之土地或建築改良物原設定之他項權利因徵收而消滅。其款額計算，該管直轄市或縣(市)主管機關應通知當事人限期自行協議，再依其協議結果代為清償；協議不成者，其補償費依第26條規定辦理（予以提存）。因此，甲之地上權應先由乙與甲協議並依協議結果由縣市主管機關代為清償，協議不成的話，則予以提存。

• 二、A地合法房屋一棟首先，根據土地徵收條例第5條第1項，徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。其次，土地徵收條例第31條第1項則規定，建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。因此，甲之A地合法房屋一棟，應予一併徵收，並按徵收當時重建價格予以補償。

• 三、A地違章房屋一棟依土地徵收條例第5條第1項第3款規定，建築改良物建造時，依法令規定不得建造者，不予一併徵收。因此，違章房屋依建築法令規定不許存在，應予拆除，故非屬徵收標的範圍，該建築改良物之所有權人就建築改良物之本身，並無正當之繼續存在利益，並非憲法第15條保障之財產權，其因徵收而被拆除，係維持法秩序應然結果，而無所有權特別犧牲之問題。因此，該違章房屋得先由甲先行拆遷，縣市有自動拆遷獎勵金（屬獎勵性質，非屬徵收補償）；如不拆遷者，則逕予拆除，且不核給徵收補償。

• 四、A地之果樹多棵首先，根據土地徵收條例第5條第1項，徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。再者，土地徵收條例第31條第2項規定，農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。因此，A地果樹以被徵收時與其孳息成熟時期相距一年以內或外予以判斷，一年以內，按成熟時之孳息估定補償；一年以外，則按種植及培育費用，並參酌現值估定補償之。此外，倘若農作改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者，其不相當部分將不予一併徵收。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

不動產所有權移轉之預告登記

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優先購買權分為意定優先購買權與法定優先購買權二種。前者係由當事人約定成立之優先購買權，後者係由法律明文規定之優先購買權（如土地法第34條之1第4項、第104條、第107條等是）

意定優先購買權僅具有債權效力，而無物權效力。不動產所有權移轉之預告登記，其作用係將意定優先購買權之債權效力提升為物權效力。換言之，未經預告登記之意定優先購買權不得對抗第三人，經預告登記之意定優先購買權得以對抗第三人。

總之，預告登記屬於債權登記，藉由登記達成債權物權化之效果。

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三類謄本申請資格

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此次地特四等有考到三類謄本，今日專欄即說明有關土地登記三類謄本之申請資格：

第一類：登記名義人或其他依法令得申請者例如：因強制執行事件或法院訴訟需要，持憑法院通知文件者

第二類：任何人

第三類：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人例如：

• (一) 依土地法第三十四條之一規定就共有不動產處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權之共有人：得申請同一地(建)號之他共有人之謄本，並檢附切結書或契約書正本。但區分所有建物之基地為共有者，不適用之。

• (二) 依民法第八百二十三條第一項或第八百二十四條第一項規定請求分割共有不動產之共有人：得申請同一地(建)號之他共有人之謄本，並檢附切結書正本。但區分所有建物之基地為共有者，不適用之。

• (三) 依民法第四百二十六條之二、第九百十九條或土地法第一百零四條規定出賣基地或房屋之所有權人：基地所有權人，得申請建物所有權人、地上權人、典權人之謄本，並檢附買賣契約書正本；房屋所有權人，得申請基地所有權人之謄本，並檢附最近一期之房屋稅繳款書、稅籍證明或設籍之戶籍證明文件等及買賣契約書正本。但房屋已辦理登記者，僅檢附買賣契約書正本。

• (四) 依農地重劃條例第五條規定出售耕地之所有權人：得申請同一地號之他共有人、毗連耕地之所有權人之謄本，並檢附買賣契約書正本。

• (五) 公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人：得申請同一公寓大廈所有權人之謄本，並檢附主管機關同意備查文件(有註明主任委員或管理負責人者)及公寓大廈管理組織報備證明或其他足資證明之文件正本，於申請書並應載明執行之法令依據。

• (六) 都市更新單元內所有權人、都市更新籌備會（小組）代表人或（預定）實施者：得申請同一更新單元範圍內及其毗鄰土地之所有權人之謄本，並依下列規定辦理：

  1. 所有權人：檢附擬劃定或已劃定更新單元內土地及建物登記簿所載所有權人數均超過十分之一之所有權人同意書或所持有土地及建物面積均超過總登記面積十分之一之所有權人同意書（載明更新單元範圍、土地及建物登記面積及全體土地及建物所有權人數）。

  2. 都市更新籌備會(小組)代表人：檢附直轄市、縣(市)主管機關核准籌組文件正本，並載明更新單元範圍。

  3. 都市更新（預定）實施者：檢附受各級主管機關委託之委託書、都市更新會立案證書、都市更新事業概要核准文件（有註明預定實施者）或都市更新事業計畫核定文件正本，並載明更新單元範圍。

• (七) 債權人：得申請債務人之謄本，並檢附法院核發之債權憑證正本。但已設定抵押權者，免附債權憑證正本。

• (八) 訴訟繫屬中之當事人：得申請相對人之謄本，並檢附法院發給已起訴證明等相關證明文件正本。

• (九) 其他經目的事業主管機關或登記機關認定具有法律上通知義務或權利義務得喪變更之關係者：得申請相對人之謄本，並檢附相關證明文件正本。

參考資料：核發土地登記及地價資料謄本注意事項

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未辦竣登記再轉手買賣之處罰及稅負

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土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地，其處罰及稅負如下：

• (一) 處罰：土地未辦竣移轉登記，承買人再轉手出售給第三人，分別由地政機關與稅捐機關予以處罰：

  1. 地政機關：土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰（平均地權條例第81條）。地政機關處罰其未辦理登記，以貫徹強制登記之目的。

  2. 稅捐機關：土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰（土地稅法第54條第2項）。稅捐機關處罰其逃漏土地增值稅，以貫徹人民納稅之義務。

• (二) 稅負：土地買賣未辦竣移轉登記，承買人再轉手出售給第三人。承買人所出售的是「權利」（即土地登記請求權），並非「土地」。承買人所獲取利益為出售「權利」之所得，並非出售「土地」之所得。因此，不徵土地增值稅及房地合一所得稅，但應課徵綜合所得稅。

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說明登記對抗主義的意義及情形

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• (一) 債權約定物權化(內部關係公示化)：

  1. 分管約定或決定：不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。(民§826-1)

  2. 流抵約定：約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。(民§873-1)

  3. 絕賣條款：典權附有絕賣條款非經登記，不得對抗第三人。(民§913II)

  4. 信託登記：以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。(信§4)

• (二) 用益物權設定目的及使用方法登記：

  1. 地上權(民§836-2)：地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。

  2. 農育權(民§850-3)：農育權準用民§836-2。

  3. 不動產役權(民§859-2)：不動產役權準用民§836-2。

• (三) 事實行為登記：

  1. 地上權(民§836-1)：土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。

  2. 農育權(民§850-9)：農育權準用民§836-1。

3. 不動產役權(民§859-2)：不動產役權準用民§836-1。

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預售屋轉售之稅負

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一般房地出售應繳納土地增值稅、契稅及房地合一所得稅。然，民眾購買預售屋，在尚未辦理產權登記前，轉手再出售於第三人，其所出售的是「權利」（指不動產登記請求權），並非「房地」；所獲取利益為出售「權利」之所得，並非出售「房地」之所得。因此，預售屋轉售不徵土地增值稅、契稅及房地合一所得稅，而是課徵綜合所得稅。

最近，房地產回溫，部分地區炒作「紅單交易」。紅單轉售之稅負同上。

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策略性更新地區

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今日專欄為各位整理有關策略性更新地區之相關概念

首先，請各位同學參考下列新聞：新北市中和區保二總隊都更案招商 全國首件策略性都更案【新聞來源：中時新聞網】（由新北市政府同意國家住都中心自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者，實施都市更新事業）

• 一、劃定目的策略性更新地區內之都市更新事業計畫面積達一定規模以上者，得突破現行都市更新容積獎勵限制，對於促進都市更新事業，達成都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益之目標。

• 二、劃定地區根據都市更新條例第8條規定，有下列各款情形之一時，各級主管機關得視實際需要，劃定或變更策略性更新地區，並訂定或變更都市更新計畫(都更§8)：(1)位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。（中和保二總隊即依此款劃定）(2)位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。(3)基於都市防災必要，需整體辦理都市更新者。(4)其他配合重大發展建設需要辦理都市更新者。

• 三、容積獎勵依據都市更新條例第65條第1項後段，各級主管機關依第八條劃定或變更策略性更新地區，屬依第十二條第一項規定方式辦理（公辦都更），且更新單元面積達一萬平方公尺以上者，其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積，不受都市計畫法第八十五條所定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。

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土地登記損害賠償

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土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」準此，倘造成損害之原因可歸責於受害人，地政機關不負賠償責任；倘造成損害之原因不可歸責於受害人，地政機關應單獨負起無過失賠償責任。茲舉例說明如下：

• (一) 損害之原因可歸責於受害人：詐騙集團甲謊稱可以高額貸款，乙遂將其土地權狀、印鑑章及身分證等文件交付於甲辦理貸款，甲擅將其土地出售於善意之丙；甲取得價款後，不知去向。此時，丙依土地法第43條取得土地所有權，不受影響。受害人乙不應將土地權狀、印鑑章及身分證等文件交付於甲，故損害之原因可歸責於受害人，地政機關不負損害賠償責任。

• (二) 損害之原因不可歸責於受害人：乙長年旅居國外，詐騙集團偽造乙之相關證件，將乙之土地出售於善意之丙；甲取得價款後，不知去向。此時，丙依土地法第43條取得土地所有權，不受影響。受害人乙之土地權狀、印鑑章及身分證等文件均妥為保管，未交付給任何人，故損害原因不可歸責於受害人，地政機關應負損害賠償責任。

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