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更生登記

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今日專欄為各位同學說明有關比較特別的「更生登記」。

• 一、更生之概念

依「消費者債務清理條例」第3條規定，債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生或清算程序，清理其債務。其立法意旨，主要是使陷於經濟上困境之消費者，得分別選擇依該條例所定「重建型債務清理程序（更生）」或「清算型債務清理程序（清算）」清理債務，藉以妥適調整其與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人獲得公平受償，並謀求消費者經濟生活之更生機會，從而健全社會經濟發展。

其中，「更生」是指負債但無力按時足額清償給付者，聲請經法院裁定認可後，於六年期間內（最多可延長至8年）扣除必要生活支出後，盡力償還並依更生條件全部履行完畢，已申報之債權未受清償部分及未申報之債權，原則上均視為消滅（消清§53）。而所謂「盡力清償」係更生方案履行期間可處分所得總額，扣除自己及依法應受其扶養者所必要生活費用後之餘額，逾十分之九（或五分之四）已用於清償（消清§64-1）。

• 二、更生登記

依據同法第48條：「法院裁定開始更生程序後，就債務人之財產依法應登記者，應通知該管登記機關為登記。法院裁定開始更生程序後，對於債務人不得開始或繼續訴訟及強制執行程序。但有擔保或有優先權之債權，不在此限。」同法施行細則第25條規定：「法院裁定開始更生程序後，應即通知債務人之財產登記機關為更生登記。監督人亦得持開始更生程序之裁定，向前項登記機關聲請為更生登記。法院於必要時或更生程序終結時，應即通知第一項之登記機關塗銷更生登記。更生登記無禁止債務人移轉或處分其財產之效力。」

更生登記係法院裁定開始更生程序後，對於債務人不得開始或繼續訴訟及強制執行程序，為保護交易安全，避免造成債權人或第三人遭受不利益，如債務人之財產依法應登記者，應由法院通知該管登記機關為登記。

消費者債務清理條例第48條第1項及其施行細則第25條規定，應將更生資訊公開化，俾利更生程序之進行，故登記機關於接獲法院囑託，或監督人持更生程序裁定辦理更生登記時，因本項登記係屬註記性質，請以「註記」為登記原因將更生登記之事實註記於其他登記事項欄（所有權或他項權利），登記完畢後，該標的如已有他項權利設定或經另案辦理查封登記時，應將權利人姓名、住址、設定日期、金額等登記情形及查封案號函復裁定法院；至法院囑託辦理塗銷該更生登記時，請以「塗銷註記」為登記原因辦理該更生登記註記之塗銷登記。前項註記之訴訟標的並無限制移轉之效力，故該標的辦理移轉時，應將該註記內容予以轉載。

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公共設施保留地之規定地價

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甲有一筆被指定為「公園」之公共設施保留地。今甲將該地臨時建築作攤販集中場，惟政府卻以其毗鄰商業用地查估其公告地價，課以地價稅。甲不服地價查估方式，主張應以較低價格為之，試問甲之主張有無道理？

【解答】

• (一) 公共設施保留地之地價查估方式：依平均地權條例施行細則第63條規定，公共設施保留地以毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。因此，甲所有之公共設施保留地係按毗鄰商業用地地價查估其公告地價，因而公告地價偏高，致地價稅加重。

• (二) 甲之主張不無道理：

  1. 就「情」而言：甲所有之公共設施保留地，於土地持有期間，限制其高度使用，政府並未給予補償。今，反而加重其地價稅，於情不通。

  2. 就「理」而言：甲所有之公共設施保留地，於土地持有期間，僅能作臨時建築使用，未能作高度使用。今，以毗鄰最有效使用之商業用地地價查估僅能低度使用之公共設施保留地，於理未合。

3. 就「法」而言：平均地權條例施行細則第63條規定：「直轄市或縣（市）主管機關依本條例第四十六條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依下列規定辦理：……」準此，本法條係查估土地現值（即公告土地現值）之依據，而非規定地價或重新規定地價（即公告地價）之依據。故以毗鄰非公共設施保留地之區段地價查估公共設施保留地之公告地價，於法無據。

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因疫情人於國外欲出售國內不動產如何辦理土地登記

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本週專欄為時事題，應為今年重要考題，請同學注意！

模擬案例： 甲因新冠肺炎（COVID-19）疫情暫時滯留於國外無法返國，但因急需用錢，而需盡快請親友乙協助其出售台灣之不動產給丙，請問甲、乙、丙該如何申辦土地登記？

擬答：

• (一) 申請方式

以代理申請方式處理。而根據申請土地登記應附文件法令補充規定第39點：「旅居海外國人授權他人代為處分其所有國內之不動產，如未檢附國內核發之印鑑證明或其授權書，應檢附我國駐外館處驗證之授權書，以配合登記機關之查驗。」因此，有以下兩種方式申辦土地登記方式：

  1. 持出國前已申請好的印鑑證明+印鑑章、權狀等申辦資料：倘若甲出國前已先將印鑑證明、印鑑章、權狀等資料交給信賴的親友乙代為保管，並委託其代辦土地登記等事宜，則較簡便以一般代理申請方式處理，不需要特別從國外寄授權書。惟風險較高，乙會有不依照甲意思處理之風險。

  2. 郵寄海外授權書：倘若出售不動產是臨時於海外決定，且相關資料並未先交付給乙。此時則需由所有權人本人（甲）持有效之身分證明文件親自向旅居當地我國駐外單位申請授權書簽證，授權國內親友乙辦理買賣所有權移轉登記，並將授權書與相關資料郵寄回國。惟此方式較耗費時間且不便。

• (二) 申請文件

  1. 申請書，依公定格式填寫，代理人應於其上簽章。至於委託人簽章，根據土地登記規則第38條規定，代理申請登記檢附之委託書具備特別授權之要件者，委託人得免於登記申請書內簽名或蓋章。該委託書應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍。

  2. 買賣契約書（權利人：丙；義務人：甲；代理人：乙）（授權乙簽訂）。

  3. 甲的土地、建物所有權狀。（如找不到，則先授權乙申辦權狀補給登記）

  4. 被授權人乙身分證明及印鑑證明；授權人甲身分證明（國民身分證影本、戶籍謄本、戶口名簿影本、護照影本等）。（參內政部84台內地字第8486638號函）

  5. 其他：

  6. 授權書，注意事項如下

  7. 授權事項為授權國內親友代為辦理有關不動產處分事宜者，務須於房地標示及權利範圍欄內逐一列明所處分之房地標示（即特別授權）。

  8. 授權事項填寫代理本人就前開（土地、建物）辦理出售、征收稅款等手續及其他有關權利變更處分等行為。

  9. 授權人應持有效之身分證明文件親至我駐外館處辦理。授權人無法親至駐外館處申辦者，可先親自將授權書送請當地公證人或其他公證機關於授權書內之「當地公證程序欄」認證後，連同足資證明其中外文姓名為同一人之有效身分證件，委託他人或以郵寄方式申辦。惟我駐外館處倘無該公證人或公證機關之簽字或鈐印樣本可供比對，得要求授權人先送經該公證人或公證機關之上級或主管機關驗證，直至授權書上之驗證官員簽字或鈐印，我駐外館處有樣本可供比對。至授權人親自至我駐外館處申辦者，其授權書無須先送經當地公證人或其他公證機關認證，但須繳驗有效之身分證明文件。

  10. 土地增值稅、契稅繳納收據。

3. 登記規費收據。

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收回權

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土地徵收條例第9條規定：「被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄巿或縣（巿）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，……」所稱本條例另有規定，所指情形為何？所稱其他法律另有規定，所指情形為何？

【解答】

• (一) 土地徵收條例另有規定：

  1. 土地徵收條例第51條第2項規定，直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時，應公告三十日，並通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之價額，發還其原有土地。未於一定期間繳清者，不發還其土地，並不得依第9條規定申請收回該土地。

  2. 土地徵收條例第58條第2項及第3項規定，徵用期間逾三年，或二次以上徵用，期間合計逾三年者，需用土地人應於申請徵用前，以書面通知；土地或土地改良物所有權人於收到通知書之日起三十日內，得請求需用土地人徵收所有權，需用土地人不得拒絕。依前項規定請求徵收土地或土地改良物所有權者，不得再依第9條規定申請收回其土地或土地改良物。

• (二) 其他法律另有規定：

都市計畫法第83條規定，依本法規定徵收之土地，其使用期限，應依照其呈經核准之計畫期限辦理，不受土地法第219條之限制。不依照核准計畫期限使用者，原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。

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登記錯誤時申請更正登記之限制

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各位同學好

今日專欄討論有關於「登記錯誤時申請更正登記之限制」－應以不妨害原登記之同一性暨不涉及私權之爭執者為限

參考判決： 最高法院95年度台上字第83號民事判決(95.01.19) 臺灣高等法院95年度重上更(一)字第23號判決(97.07.08) 最高法院97年度台上字第1986號裁定(97.09.19)

模擬案例： 甲有相鄰兩筆土地，分別為70地號（面積75平方公尺）與70-1地號（面積103平方公尺），於民國40年將70-1地號土地租予乙建屋，並約定設定地上權，惟同年辦理地上權設定登記時，該地上權契約與登簿卻誤載該地上權座落於70地號，並登記完畢。 經過50年後，乙積欠地租已數年，經甲催告後，仍拒絕給付，故甲通知終止租約並撤銷地上權，進而訴請拆屋還地。乙則主張：系爭房屋係基於地上權法律關係占有使用系爭土地，因該地上權設定誤載於70號土地上，與事實不符，爰反訴請求命甲同意向地政事務所聲請更正，將地上權登記於70-1號土地上，其登記事項除面積應依實際使用之103平方公尺登載外，其餘悉如原70號土地上之地上權登載。試問乙得否主張其地上權登記錯誤(座落於70地號)，請求甲同意辦理更正登記(70-1地號)？

判決重點： 系爭房屋坐落之70-1號土地，並無兩造主張之地上權設定登記，縱如兩造所稱是登記錯誤所致，然於變更登記前，難認乙於系爭土地(70-1地號)上有地上權存在，或該誤登於70號土地之地上權為真正。

登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性暨不涉及私權之爭執者為限。如利害關係人就登記所示之私法上法律關係有所爭執，即應循民事訴訟程序以資解決，不得依上開規定為更正之聲請。查兩造就系爭土地上有原判決附圖所示之面積103平方公尺之地上權存在，雖不爭執，然該地上權面積與登載於70號土地上之75平方公尺不同，已失其同一性。

甚至姑不論乙是否得就本件地上權為更正登記之請求，縱認得為請求，然因其所有之系爭房屋既因未給付地租，遭甲終止契約，已為無權占有70-1號土地，即原地上權設定之原因關係已不存在，乙已無地上權登記請求權，則其請求甲應同意更正地上權登記，即失所據。

最終判決結果，甲本於所有權作用、侵權行為暨不當得利之法律關係，乙應拆屋還地、給付積欠租金及占有之不當得利並辦理地上權塗銷登記。

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房價高漲與房市泡沫(下)

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• 六、抑制房價高漲之原則

• (一) 提前部署：抑制房價高漲應防患於未然。當房價高漲開始滋生時，立即採取措施加以撲滅，切勿等到積重難返，再採取抑制措施，則為時已晚，事倍功半。

• (二) 政府介入：房價高漲是市場失靈現象，無法靠市場機制自我調節。此時，唯有靠政府力量，始有平息的可能。

• (三) 多管齊下：採取抑制房價高漲之措施應多管齊下，如從金融面採取選擇性信用管制、從租稅面採取囤房稅、從行政面採取追查購屋資金來源等。唯有政府下猛藥，始有抑制房價高漲之效果。

• (四) 打擊需求：抑制房價高漲，如果從供給面，增加房地供給，緩不濟急，徒勞無功。因此，最有效的方法就是從需求面，打擊投機需求。

• (五) 及時實施：政府採取抑制房價高漲措施常發生五種落後現象，即認知落後、行政落後、決策落後、執行落後及效驗落後。經過五種落後，房價已高不可攀，此時採取抑制措施，雖可止住房價上漲，但房價已回不去了。

• 七、抑制房價高漲之方法

抑制房價高漲之方法，短期措施為抑制投機需求，中期措施為增加房地供給，長期措施為健全不動產制度。

• (一) 短期－抑制投機需求採取抑制投機需求（如選擇性信用管制、提高房地投機者之持有稅及移轉稅、追查購地及購屋資金來源、禁止不實廣告等），以降低房價。

• (二) 中期－增加房地供給採取以量制價（如推動市地重劃、加速都市更新、開發新市區等），以降低房價。

• (三) 長期－健全不動產制度抑制房價高漲最根本方法就是健全不動產制度（如落實國土計畫、均衡區域發展、健全不動產稅制、管控不動產金融、精進實價登錄等）。

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更正登記要件：不妨礙原登記之同一性

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各位同學好

今日專欄說明有關更正登記的要件之一「不妨礙原登記之同一性」概念，參最高行政法院48年判字第72號判例，後續專欄也會再補充幾個案例，讓同學對更正登記的類型與處理方式更為清楚：

該判例提及重點：

土地法第四十三條所規定之絕對效力，係就對於第三人之關係而言。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記之無效或撤銷而被追奪。並非謂一經為總登記後，即不能復為權利變更之登記。

土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第六十九條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。

原告主張本件土地應由本件各原告繼承而公同共有，其登記為黃某等二人自臺灣省日據時期即共同繼承，係屬錯誤，顯係就登記所示之私法關係，有所爭執。自應依民事訴訟程序，訴請法院審判，不得依土地法第六十九條之規定而為更正登記之聲請，以改變原登記所示之法律關係，而妨害原登記之同一性。況原告聲請更正登記，係請求回復未為繼承登記前之原狀，是其名為聲請更正登記，實係要求塗銷黃某等之繼承登記，尤不屬上開土地法規定更正登記之範圍。

曾老師補充說明：根據「更正登記法令補充規定」申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。因此，本案例係認為繼承人錯誤，而欲申請更正登記，惟更正後，其權利主體將與原本申辦繼承登記之相關文件不符，包含繼承系統表、戶籍謄本等，故有違登記同一性，而不能以更正登記方式辦理。

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房價高漲與房市泡沫(中)

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• 四、房價高漲難以抑制之原因

• (一) 房屋供給量難以大幅增加：房屋生產受限於土地，亦受限於資本，難以大幅增加。況房屋供給須經一段興建期間，故其供給存在時間落後，故以增加房屋供給量來抑制房價高漲，不但緩不濟急，而且微不足道。

• (二) 房價漲上去就難以跌下來：蒜頭、米酒、衛生紙等價格，漲上去後，經過市場調節，最終還是會跌下來。但房價不同，漲上去後，就難以跌下來。換言之，房價易漲難跌，漲多跌少。

• (三) 房市在景氣時很容易發生轉嫁現象：

  1. 政府加重課徵持有稅（如地價稅、房屋稅等），目的在使房地投機者因重稅而釋出房地。然，房地持有稅增加，易帶動房租上漲，而使弱勢家庭之承租者更加不利。

  2. 政府加重課徵移轉稅（如契稅、土地增值稅、房地合一所得稅等），目的在使房地投機者出售房地無利可圖。然，房地移轉稅增加，易帶動房價上漲，而使房價高漲問題更加嚴重。

• 五、房價高漲之影響

• (一) 居住正義：「住」是民生之基本需求。政府有義務使全體國民居住於適宜的住宅。然，房價過高，造成經濟弱勢者買不起房子，甚至租不起房子。

• (二) 貧富差距：房價高漲，使有房子的人（即有產階級）愈有錢，無房子的人（即無產階級）愈沒有錢，貧富差距擴大。

• (三) 動搖國本：房價高漲，年輕人望屋興嘆，因而不敢結婚生子。「少子化」已成為我國最嚴重的國安問題。綜觀世界各國，政府如果無法有效抑制房價高漲，在下次選舉時，就可能發生政黨輪替。

• (四) 衝擊經濟：房市泡沫，相當於通貨膨脹；房市破滅，相當於通貨緊縮。房市泡沫愈吹愈大，終有一天破滅。此時家庭將減少消費、增加儲蓄，企業將減少投資、增加現金，銀行將減少放款、增加催收。這些調整，將導致需求萎縮，經濟衰退。

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土地徵收未辦理所有權移轉之公信力問題

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各位同學好

今日專欄談「土地徵收未辦理所有權移轉登記之公信力問題」－參臺灣高等法院109年度上字第1011號民事判決、最高法院101年度台上字第1412號民事判決（相關考題：109年高考土地法規第二題）

案例：甲之A地號土地（系爭土地）已先行依都市計畫變更為道路用地，並於民國70年12月1日由市政府公告徵收，而徵收補償費已由甲於71年1月8日領訖（即已符合補償完竣），但市政府卻未囑託辦理所有權移轉登記為其所有。而後甲之繼承人乙、丙於87年5月5日辦理分別共有繼承登記，並在同年10月15日一併出售給善意第三人K。而後，市政府於110年12月2日發現並主張該系爭土地應辦理塗銷登記（K之所有權），回復為市政府所有。試問市政府主張是否有理？丙得否主張受土地法第43條規定之保護？

該兩判決看法之彙整：

  1. 土地登記有絕對效力（公信力）之規定與意涵按土地法第四十三條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為保護人第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與民法第七百五十九條之一第二項規定「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。

  2. 絕對效力（公信力）之要件各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得稱之。若法律行為之標的係不融通物，因違反禁止之規定（民法第七十一條），致整個法律行為成為絕對無效者，即不生「善意取得」而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無土地法第四十三條及民法第七百五十九條之一第二項規定之適用。

  3. 公共交通道路（不融通物）之私有交易違反強制禁止規定按公共交通道路用地不得為私有，觀諸土地法第14條第1第5款至明。又土地法第14條第1項第5款明文公共交通道路之土地，不得為私有，此之不得為私有，係指公共交通道路之土地如已為公有，則不得變為私有而言。其立法意旨乃係因公共交通道路土地屬於公共需用地，為顧及社會公共利益，依循土地政策之要求，宜歸國家所有，由政府機關管理經營之，故特明定為不得私有，其性質上即屬於不融通物。系爭土地既經市政府合法徵收，並已給付原所有權人補償費，而由市政府原始取得系爭土地，成為公有之道路交通用地，則自斯時起系爭土地已屬土地法第14條第1項第5款所限制之不融通物，不因其是否辦理徵收登記而有不同。

綜此，土地法第43條對善意第三人之保護，固不因原始取得人係私人基於私法關係，或國家基於公法關係取得而有所不同，然上訴人於本件無土地法第43條之適用，並非因被上訴人因徵收而原始取得系爭土地之故，而係系爭土地為不融通物所致。因此，本件系爭土地已徵收補償完竣成為公有公用財產，且性質上屬不融通物（不具融通性），而不適用善意取得之情形，故市政府塗銷其所有權有理由，丙不得主張受土地法第43條規定之保護。

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房價高漲與房市泡沫(上)

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• 一、房市泡沫之意涵

過多貨幣造成民生物價的上漲，稱為通貨膨脹。過多資金造成股票與房地產等資產價格上漲，稱為股市泡沫與房市泡沫。因此，股市泡沫與房市泡沫，亦屬於通貨膨脹概念。其計入通貨膨脹範圍，稱為廣義通貨膨脹。

• 二、房價高漲之類型

房價高漲依其形成原因可分為需求拉動型與成本推動型二種。 現今房價高漲起先是由於台商回流及資金氾濫所帶來之需求拉動型。如圖所示，由房屋需求曲線D與房屋供給曲線S之交點，決定房價P0。嗣由於資金寬鬆，房屋需求曲線由D右上移至D′。由房屋需求曲線D′與房屋供給曲線S之交點，決定房價P1。房價由P0上漲至P1。

[圖片1]

接著，由於建材及人工價格上漲，所帶來之供給推動型。如圖所示，房屋供給曲線由S上移至S′，由房屋需求曲線D′與房屋供給曲線S′之交點，決定房價P2。房價再由P1上漲至P2。

一旦需求拉動與成本推動交織而來，民眾將產生「非理性預期」，最終釀成房價飆漲風暴。

• 三、現今房價高漲之成因

• (一) 資金氾濫：新冠病毒疫情肆虐，造成全球經濟衰退。各國為挽救經濟，紛紛採行貨幣寬鬆量化政策。過剩的資金，造成房價高漲。

• (二) 利率偏低：貨幣寬鬆，導致利率始終處於低檔。購買房地產之資金成本低廉，民眾舉債投資，擴大財務槓桿，造成房市過熱。

• (三) 台商回流：美中貿易戰，全球生產鏈重組。台商積極回台設廠，對工業用地及廠辦大樓之需求增加，波及整體房市。

• (四) 經濟好轉：我國最近出口旺盛，經濟成長率創新高，股價不斷上漲。股市與房市連動，在股市所賺到的錢，部分投入房市，因而房市也出現榮景。

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