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永續發展目標SDGs

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各位同學好

最近永續發展目標SDGs受到很多討論，研究所也有考到，跟高普考之土地政策、土地利用概要有關，請各位也準備起來：

2015年9月25日，聯合國193個會員國通過了2030年永續發展議程的17項永續發展目標(Sustainable Development Goals, SDGs)，其中又涵蓋了169項細項目標、230項指標，指引全球共同努力、邁向永續。這17項目標包含（與我們考試較為相關者以紅色標記）：

目標1：消除各地一切形式的貧窮目標2：消除飢餓，達成糧食安全，改善營養狀況及促進永續農業目標3：確保健康及促進各年齡層的福祉目標4：確保包容、公平之優質教育，以及提倡終身學習目標5：實現性別平等，並賦予婦女權力目標6：確保所有人都能享有水及衛生及其永續管理目標7：確保所有人都能負擔得起、可靠的、永續的及現代化的能源目標8：促進包容且永續的經濟成長，達到全面且有生產力的就業，使每一個人都能獲得適當工作目標9：建立具有韌性的基礎建設，促進具包容性且永續的工業，並推動創新目標10：減少國內及國家間的不平等目標11：促使城市與人類居住具包容、安全、韌性及永續性目標12：確保永續消費及生產模式目標13：採取緊急措施應對氣候變遷及其影響目標14：保育及永續利用海洋與海洋資源，以確保永續發展目標15：保護、維護及促進陸域生態系統的永續使用，永續管理森林，對抗沙漠化，終止及逆轉土地劣化，並遏止生物多樣性的喪失目標16：促進和平且包容的社會，以落實永續發展；提供司法管道給所有人；在所有階層建立有效的、負責的且包容的制度目標17：強化永續發展執行方法及活化永續發展全球夥伴關係

精簡記法：目標1：終結貧窮目標2：消除飢餓目標3：健康與福祉目標4：優質教育目標5：性別平權目標6：淨水及衛生目標7：可負擔的潔淨能源目標8：合適的工作及經濟成長目標9：工業化、創新及基礎建設目標10：減少不平等目標11：永續城鄉目標12：責任消費及生產目標13：氣候行動目標14：保育海洋生態目標15：保育陸域生態目標16：和平、正義及健全制度目標17：多元夥伴關係

橫向聯結永續發展的三個面向─社會、經濟和環境

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參考資料：

  1. 國立臺東大學 綠色國際大學-聯合國17項永續發展目標(SDGs)

  2. 財團法人農業科技研究院農業政策研究中心編譯-聯合國2030永續發展目標(SDGs)簡介

  3. AIT-聯合國永續發展目標(SDGs)說明

4. SDGs 懶人包》什麼是永續發展目標SDGs？17項目標一次掌握

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父母移轉不動產給子女之租稅分析

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父母將不動產移轉給子女，實務上最常見者為買賣、贈與及繼承等三種方式。茲就課稅內容說明如下：

• (一) 買賣：父母將不動產出售予子女，應課徵土地增值稅、契稅及所得稅。

  1. 土地增值稅：按累進稅率20%、30%、40%課徵。如為自用住宅用地，可適用「一生一次」或「一生一屋」稅率10%之優惠；另，自用住宅用地尚可適用「重購退稅」之優惠。

  2. 契稅：買賣契稅之稅率6%。

  3. 所得稅：

  4. 交易民國104年12月31日以前取得之房地，僅限建物課徵所得稅，土地免稅，表價課稅，且併入個人綜合所得，採合併課稅。綜合所得稅為稅率5%～40%之累進稅。

  5. 交易民國105年1月1日以後取得之房地，建物及其土地皆須課稅，實價課稅，且不併入個人綜合所得，採分離課稅。房地合一所得稅按持有期間長短，分別適用稅率15%、20%、35%、45%之比例稅。如為自住，可適用400萬元以內免稅，超過400萬元按稅率10%課稅。

應注意者，父母出售不動產予子女，可能會被視為贈與，加課贈與稅。

• (二) 贈與：父母將不動產贈與子女，應課徵土地增值稅、契稅及贈與稅。

  1. 土地增值稅：按累進稅率20%、30%、40%課徵。無「一生一次」、「一生一屋」之適用，亦無「重購退稅」之適用。

  2. 契稅：贈與契稅之稅率6%。

  3. 贈與稅：贈與人每人每年220萬元免稅額，按累進稅率10%、15%、20%課徵。

應注意者，父母死亡前二年內之不動產贈與子女，應計入遺產，課徵遺產稅。

• (三) 繼承：父母將不動產移轉給子女，若採繼承方式，僅課徵遺產稅，免徵土地增值稅及契稅。遺產稅：遺產稅免稅額1,200萬元，按累進稅率10%、15%、20%課徵。

應注意者，若採贈與或繼承方式將不動產移轉於子女，日後子女出售房地時，其原始取得成本採贈與或繼承時之公告土地現值及房屋評定現值，致房地合一所得稅偏高。

綜上，父母移轉不動產給子女，以何種方式較節稅，不能一概而論，應視個案而定。

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債權效力優先購買權請求損害賠償之依據

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各位同學好

今日專欄說明有關債權效力優先購買權請求損害賠償之依據。

首先，依據土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而學說與實務上大多認為該優先購買權具有「債權效力(或性質)」，其概念為：僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係，如未通知而逕將應有部分出售予他人，並已辦竣土地權利變更登記時，他共有人不得主張該買賣契約對其無效而塗銷其依法所為之登記；如受有損害，僅得依法請求損害賠償。

而此處有一爭點在於，是依哪一法條及學理來請求損害賠償？茲整理說明如下：

• (一) 依侵權行為請求損害賠償

*民§184：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。土地共有人…未依…規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。（最高法院民事大法庭109年度台上大字第2169號裁定）

• (二) 依債務不履行請求損害賠償

*民§226：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

他共有人之優先承購權，於出賣人與第三人「訂立買賣契約時」，即因法律規定而存在，該已存在之權利不因出賣人故意不通知或怠為通知，並將共有土地移轉登記與第三人所有，而趨於消滅或不得行使。他共有人「行使」優先承購權後，因出賣人之移轉行為而無法履行債務，不論該權利性質係屬請求權或形成權，均應使出賣人負損害賠償責任。…他共有人行使優先承購權後，仍與出賣人成立買賣關係，土地應有部分雖已移轉為第三人所有，如無法履行，乃為主觀不能，而非客觀不能。出賣人應為其先行之不當行為，負給付不能之損害賠償責任，始符合誠信原則。除債務不履行責任外，侵權行為規定是否能使他共有人獲得損害賠償？亦為應思考之問題。…惟查，有權利而無法行使，始有受害可能；倘他共有人因其「共有人」身分之喪失而不符取得優先承購權之要件，又何能認其權利受有侵害？（不同意見書1）

權利人行使優先購買權，與義務人就標的物成立買賣契約，對義務人前與第三人成立買賣契約之效力並無影響，而形成二重買賣之結果。於優先購買權僅具債權效力之情形，該二買賣契約效力等同，並無優劣之分，無論義務人對何者履行出賣人之給付義務，該受履行者之債權均獲清償，而未獲清償者，即得依債務不履行規定請求賠償。…惟權利人於原共有關係存在時，即取得優先承購權，於義務人與第三人訂立買賣契約時，其行使條件已成就，不以受通知為必要，且買賣契約不因義務人主觀自始不能致無法締結或影響其效力，是標的土地所有權縱已移轉，亦無礙優先承購權之存在及行使。…權利人之所以無法取得標的土地，實係因義務人逕自移轉土地所有權予第三人所造成，核其性質，乃義務人無法履行出賣人之給付義務，自屬給付不能。（不同意見書2）

綜上，兩者似都有理，但目前大法庭建立統一見解為依「侵權行為」請求損害賠償。

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非都市土地編定為鹽業用地之土地稅課徵

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• (一) 土地稅法第22條第1項規定：「非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。……」準此，非都市土地依法編定農業用地，課徵田賦，不徵地價稅。又，田賦自民國76年停徵迄今，因此上開農業用地等同免徵持有稅。所稱非都市土地依法編定之農業用地，指依區域計畫法編定之農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及國家公園區內由國家公園管理機關會同有關機關認定合於上述規定之土地（土稅施§21）。

• (二) 土地稅法第39條之2第1項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」所定農業用地，其法律依據及範圍如下：

  1. 農業發展條例第3條第11款所稱之耕地。

  2. 依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。

  3. 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。

  4. 依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

  5. 依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前三款規定之土地。（土稅施§57）

• (三) 綜上，課徵田賦所適用之農業用地，於非都市土地編定為農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、水利用地、生態保護用地及國土保安用地。另，不課徵土地增值稅所適用之農業用地，於非都市土地編定為農牧用地、林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地及國土保安用地。二者相差在，前者有鹽業用地，後者無鹽業用地。換言之，鹽業用地持有時，屬於農業用地，因此課徵田賦（田賦於民國76年停徵迄今），不徵地價稅。但鹽業用地出售時，非屬於農業用地，因此應課徵土地增值稅。

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地方創生政策

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各位同學好

今日專欄整理有關地方創生政策之內容：

• (一) 地方創生之背景

面對我國總人口減少、高齡少子化、人口過度集中大都會（尤其人口減少縣市遠大於增加縣市），以及城鄉發展失衡等問題。因此，在未來施政方向有關「均衡臺灣」方面，行政院將根據地方特色，發展地方產業，讓人口回流，青年返鄉，解決人口變化，積極推動「地方創生」政策。

• (二) 地方創生之目標

因過度都市化的結果，已造成鄉村因人口的減少、老化，出現城鄉發展失衡的問題。為解決上述問題，政府參考日本「地方創生」推動經驗，自105年起推動「設計翻轉 地方創生」計畫，期透過盤點地方既有「地、產、人」的資源優勢、確立地方特有的獨特性與核心價值，及導入「創意（設計力）、創新（生產力）、創業（行銷力）」的輔導機制，為地方注入產業發展動能。簡單而言，就是希望地方能結合地理特色及人文風情，讓各地能發展出最適合自身的產業。地方創生推動目的，主要係依地方特色發展地方經濟，緩和人口過度集中六都之趨勢，因此，計畫將以未來維持總人口數不低於2,000萬人為願景，逐步促進島內移民，並配合首都圈減壓，期望2022年地方移入人口等於移出人口，2030年地方人口能夠回流，達成「均衡臺灣」的目標。

• (三) 地方創生之策略

  1. 企業投資故鄉

  2. 科技導入

  3. 整合部會創生資源

  4. 社會參與創生

  5. 品牌建立

6. 法規調適

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維護土地登記公信力之左右手－登記絕對效力與登記損害賠償

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土地法第43條登記絕對效力，僅限於所有權、他項權利等權利狀態之不實，不及於面積、地價、編定種類等客觀事實狀態之不實。因此，唯有賴土地法第68條登記損害賠償彌補此一缺漏。析言之：

• (一) 當登記錯誤、遺漏或虛偽屬於所有權或他項權利之不實，則善意第三人受土地法第43條絕對效力之保護，而真正權利人受土地法第68條損害賠償之保障。

• (二) 當登記錯誤、遺漏或虛偽屬於面積、地價、編定種類等客觀事實狀態之不實，則善意第三人不受土地法第43條絕對效力之保護，但受土地法第68條損害賠償之保障。

總之，登記損害賠償可說是土地登記公信力之最後一道防線。其賠償對象，不是善意第三人，就是真正權利人。換言之，登記損害賠償在保護善意第三人與真正權利人。

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開發許可之變更

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今日專欄來談談土地利用法規（區域計畫法及其施行細則、非都市土地使用管制規則）－開發許可之變更。

開發許可制係允許民間開發單位主動提出土地使用變更申請，但其開發行為須獲得政府規劃單位的審查同意，且須自行開發基地內之公共設施，並繳交開發影響費，才能取得開發許可。

就開發許可之目的而言，非都市土地開發許可係為興辦位於非都市土地之開發事業，而需申請變更原編定非都市土地分區（附隨地其使用地類別亦將變更），並經審議後許可其開發計畫內容及分區變更。

當開發許可核准後，並需依照核准的開發計畫使用，如有變動應申請開發計畫變更，可分為以下三種：

• (一) 應申請變更開發計畫者

區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，申請人有下列各款情形之一，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質者，應依第13條至第20條規定之程序，即申請、審議、核准之程序，申請變更開發計畫(非§22I)：

  1. 增、減原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍。

  2. 增加全區土地使用強度或建築高度。

  3. 變更原開發計畫核准之主要公共設施、公用設備或必要性服務設施。

  4. 原核准開發計畫土地使用配置變更之面積已達原核准開發面積二分之一或大於二公頃。

  5. 增加使用項目與原核准開發計畫之主要使用項目顯有差異，影響開發範圍內其他使用之相容性或品質。

  6. 變更原開發許可或開發同意函之附款。

  7. 變更開發計畫內容，依相關審議作業規範規定，屬情況特殊或規定之例外情形應由區域計畫委員會審議。（如非都市土地開發審議作業規範總編第二十六點基地聯絡道路寬度、第二十七點第二款交通改善計畫，或專編第一編住宅社區第五點第二項山坡地住宅社區街廓形狀等）

• (二) 應製作變更內容對照表者

前項以外之變更事項，申請人應製作變更內容對照表送請直轄市或縣（市）政府，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質，由直轄市或縣（市）政府予以備查後通知申請人，並副知目的事業主管機關及區域計畫擬定機關（非都市土地使用管制規則第22條第2項）。其屬於變更內容性質單純之簡化程序。

• (三) 應重新申請使用分區變更者

經區域計畫擬定機關核發開發許可、開發同意或依原獎勵投資條例編定之案件，變更原經目的事業主管機關核准之興辦事業計畫性質且面積達第11條規模者，申請人應依同規則第三章規定程序重新申請使用分區變更（非§22-2），亦即包含申請、審議、核准、完成開發義務及辦理分區與使用地變更編定異動登記。

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登記絕對效力對真正權利人之保障

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土地法第43條登記絕對效力，在確保登記公信力，意謂善意第三人因信賴登記所取得之權利，具有不可推翻之效力。然，在保護善意第三人之同時，並非犠牲真正權利人之權益。司法院院字第1919號解釋：「……惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，……」道理在此。

對真正權利人之保障方法如下：

• (一) 塗銷登記：在未有第三人取得權利之新登記時，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求權（司法院院字第1956號解釋）。塗銷登記之方法有二：

  1. 登記機關逕為塗銷：依土地登記規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之

  2. 登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。

  3. 純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。（登§144Ⅰ）

  4. 法院判決塗銷：依土地登記規則登記之土地權利，除土地登記規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記（登§7）。

• (二) 損害賠償：在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求（司法院院字第1956號解釋）。又，土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」準此，地政機關單獨負起無過失賠償責任，以保障真正權利人。

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協議價購之土地增值稅

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此次專欄提醒最近土地稅法修正的第39條條文，有關協議價購土地增值稅免徵之規定。

• (一) 原土地稅法第39條第3項規定，依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用免徵之規定。

• (二) 平均地權條例第42條規定，依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者，免徵土地增值稅；

在此次110年修法前，兩者是有衝突的，因為兩個協議價購的價格並不相同，原土地稅法是規定公告土地現值，而平均地權則是按徵收補償地價。

依現行土地徵收條例第三十條規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，而非以往的公告土地現值；同條例第十一條第一項及第四項規定，需用土地人申請徵收土地前，應先與所有權人協議價購取得，由需用土地人依市價與所有權人協議。因此，平均地權條例係用補償地價（市價為準）予以補償，而原土地稅法之規範會與土地徵收條例之市價補償有所衝突。

• (三) 此次110年修法終於配合修正為：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。」

此次修法文字實際上與平均地權條例文字還是有所出入，因為土地徵收補償「市價」係地價評議委員會所評定的，其與協議價購之雙方合意的「市價」，屬於不同概念，故最終總統公布的文字，並沒有按補償地價售與需用土地人之文字，因為如此會受限於土地所有權人必須按照地評會的市價賣給需用土地人才能免徵，如果高於反而不行免徵之問題。

同學此次考試應特別注意！

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民法919條與土地法第104條之優先購買權之平衡

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甲有一筆土地，甲出典於乙，乙轉典於丙，丙於土地上興建房屋。今，甲將該地出賣於丁，則何人有優先購買權？

【解答】

• (一) 依民法919條規定，出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。準此，甲將該地出賣於丁時，典權人乙有優先購買權，轉典權人丙無優先購買權。

• (二) 依土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。準此，甲將該地出賣於丁時，典權人乙結合為其占有該地之使用人（即轉典權人）丙，始符合具有典權關係，且在該地上有房屋，因而二人均有優先購買權。又，土地法第104條規定，其順序以登記之先後定之。典權登記在先，轉典權登記在後，因此乙優先於丙而行使。

• (三) 私見認為，僅乙有優先購買權，丙無優先購買權。其理由如下：

  1. 甲與乙之間有典權關係存在，因此甲出賣土地於丁時，乙有優先購買權。然，甲與丙之間無法律關係（即無地上權、典權或租賃權）存在，因此甲出賣土地於丁時，丙無優先購買權。

2. 同一案例，若適用民法第919條之結果，乙有優先購買權，丙無優先購買權。若適用土地法第104條之結果，乙、丙二人均有優先購買權。此不符合法律之衡平原則。故宜回歸民法第919條之本質，而不宜擴張解釋土地法第104條之意涵。

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