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更正登記之意義、樣態、要件與應備文件

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各位同學好，今日專欄說明有關「更正登記」之意義、樣態、要件、應備文件，茲整理如下：

• (一) 更正登記之意義登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏，向該管登記機關申辦更正所為之登記。

• (二) 更正登記之樣態

  1. 核准更正：登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。

  2. 逕行更正：但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

• (三) 更正登記之要件

  1. 形式要件

  2. 登記人員、利害關係人申請。

  3. 須登記錯誤、遺漏已登記完畢。

  4. 須書面向上級機關申請核准。

  5. 須經有利害關係之第三人同意。

  6. 實質要件

  7. 須登記有錯誤、遺漏。

  8. 須不妨礙原登記之同一性：更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。換言之，係指登記錯誤之更正，僅能更正為「記入登記資料之事項」與「登記原因證明文件所載內容」相符為止，不能超出「登記原因證明文件所載之內容」範圍。

• (四) 更正登記之應備文件

• I. 由利害關係人申請：

  1. 登記申請書及登記清冊。

  2. 登記原因證明文件：錯誤或遺漏之證明文件。

  3. 所有權狀或他項權利證明書。

  4. 申請人身分證明（其能以電腦處理達成查詢者，得免申請人提出）。

  5. 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：

  6. 第三人同意書（例如抵押權人同意書：因抵押權登記錯誤或遺漏所為之更正，如影響次順位抵押權人權益者，應經該次順位抵押權人之同意）。

  7. 保證書或切結書（有錯誤或遺漏原因證明文件及地政機關作業疏忽所致者免附）。

• I. I.由登記機關逕為辦理：

  1. 土地建物逕為更正測量登記案件簽辦單。

  2. 原登記申請案件影本。

  3. 土地（或建物）登記資料。

4. 更正前後土地複丈圖、面積計算表或建物測量成果圖（原測量或抄錄錯誤時檢附）。

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不融通物不受土地法第43條之保護

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甲有一筆道路用地，經台北市政府徵收，發給補償費完竣，惟未辦理登記。不久，甲將該道路用地出售於乙，並移轉登記完畢。嗣台北市政府發現後，主張其移轉登記無效，應辦理塗銷登記，回復為台北市所有。試問台北市政府主張是否有理？乙得否主張土地法第43條加以保護？

【解答】

• (一) 甲之道路用地，經台北市政府徵收，發給補償費完竣，雖未辦理登記，依民法第759條規定，台北市已取得該道路用地之所有權。

• (二) 道路用地屬於土地法第14條不得私有之土地。如已成為公有，則不得再移轉為私有。因此，甲將該道路用地出售並移轉於乙，違反法律禁止規定，移轉登記無效。故台北市政府主張移轉登記無效，應辦理塗銷登記，回復為台北市所有，其主張有理。

• (三) 乙主張土地法第43條，善意第三人因信賴登記而取得之權利，具有不可推翻之效力。查土地法第43條之成立要件，除須為善意第三人及原登記物權有不實情事外，尚須依有效之法律行為，始足當之。然，道路用地為土地法第14條規定之其中土地，屬於不融通物。因此，以不融通物為交易標的所為之法律行為，無效。據此，乙不受土地法第43條之保護。

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成屋與預售屋之實價登錄相關規定

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今日專欄彙整有關成屋與預售屋買賣之實價登錄相關規定如下：

• 一、成屋申報規定

權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。(平§47II)

• 二、預售屋申報規定

銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查(平§47-3I)。

銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項(平§47-3V)。又該書面契據，不得轉售予第三人(平§47-3VI)。

  1. 自建自銷銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，不在此限。(平§47-3II)

  2. 代銷經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內，將委託代銷契約相關書件報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查；並應於簽訂買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。(不動產經紀業管理條例§24-1II)

• 三、實價登錄制度之查詢、課稅與查核之規定

  1. 申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。(平§47III)

  2. 已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。(平§47IV)

  3. 直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向權利人、義務人（交易相對人）、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕(平§47VI)。惟查核，不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。(平§47VII)

• 四、違反實價登錄規定之處罰

• I. 成屋申報規定

  1. 未共同申報登錄未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。

  2. 未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰。

  3. 申報登錄價格及交易面積以外資訊不實申報登錄價格及交易面積以外資訊不實，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

  4. 規避、妨礙或拒絕查核金融機構、權利人、義務人、地政士或不動產經紀業違反規定，規避、妨礙或拒絕查核。由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

• I. I.預售屋申報規定

  1. 未依限申報登錄或價格、交易面積資訊不實違反規定，未依限申報登錄資訊或申報登錄價格、交易面積資訊不實，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。

  2. 價格及面積以外資訊不實違反規定，申報登錄價格及面積以外資訊不實，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰。

  3. 規避、妨礙或拒絕查核金融機構、交易當事人違反規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

  4. 預售前未以書面備查由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

  5. 違反預售屋買賣定型化契約範本銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

6. 違反定金收據相關規定、不得轉售第三人由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣十五萬元以上一百萬元以下罰鍰。

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融通物與不融通物

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融通物，指得為交易標的之物。不融通物，指不得為交易標的之物。如以不融通物為交易標的物，法律行為無效。

土地法第14條第1項規定：「左列土地不得為私有：一、海岸一定限度內之土地。二、天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。五、公共交通道路。六、礦泉地。七、瀑布地。八、公共需用之水源地。九、名勝古蹟。十、其他法律禁止私有之土地。」準此，土地法第14條之十種土地如已成為公有，就不得再移轉為私有，故屬於「不融通物」。

土地法第14條第2項規定：「前項土地已成為私有者，得依法徵收之。」準此，土地法第14條之十種土地，如已成為私有，政府得依法徵收。政府尚未依法徵收前，仍為私有，並得移轉於本國人及外國人（但水源地不得移轉於外國人），故屬於「融通物」。

總之，土地法第14條之十種土地，如尚為私有，則為「融通物」；如已為公有，則為「不融通物」。

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市地重劃與區段徵收之公告禁止

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• (一) 市地重劃公告禁止土地、建物變動

根據平均地權條例第59條：

  1. 重劃地區選定後，直轄市或縣(市)政府，得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制左列事項：

  2. 土地移轉、分割或設定負擔。

  3. 建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

  4. 前項禁止或限制之期間，不得超過一年六個月。

• (二) 區段徵收僅公告禁止建物變動

根據土地徵收條例第37條：

  1. 區段徵收範圍勘定後，該管直轄市或縣 (市) 主管機關得視實際需要，報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

  2. 前項禁止期間，不得超過一年六個月。

當初土地徵收條例第37條立法說明：「按平均地權條例第53條第3項規定，有關區段徵收範圍選定後之禁止事項，尚包括土地移轉、分割、設定負擔等事項，基於保障被徵收土地所有權人之權益，減少其土地參加區段徵收時所受到之限制，土地徵收條例本條未將該等事項列為禁止事項。」

因此，顯示區段徵收係刻意排除土地變動之公告禁止事項。

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與登記有關之第三人

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申請土地登記，除登記權利人與登記義務人外，與土地登記有權利義務關係之第三人，稱為與登記有關之第三人。

申請土地登記，倘影響第三人權益，則應經第三人同意；倘未影響第三人權益，則僅須通知第三人，無須經第三人同意。

• (一) 需經第三人同意：諸如

  1. 以數宗土地權利為共同擔保，申請設定抵押權登記時，已限定各宗土地權利應負擔之債權金額者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更限定債權金額申請權利內容變更登記者，亦同。前項經變更之土地權利應負擔債權金額增加者，應經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意（登§114-1）。

  2. 抵押權因增加擔保債權金額申請登記時，除經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意辦理抵押權內容變更登記外，應就其增加金額部分另行辦理設定登記（登§115Ⅱ）。

  3. 同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應符合下列各款規定

  4. 因次序變更致先次序抵押權擔保債權金額增加時，其有中間次序之他項權利存在者，應經中間次序之他項權利人同意。

  5. 次序變更之先次序抵押權已有民法第870條之1規定之次序讓與或拋棄登記者，應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意（登§116Ⅰ）。

  6. 因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記（登§143Ⅱ）。

• (二) 須通知第三人，但無須經第三人同意：諸如

  1. 同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應由次序變更之抵押權人會同申請；申請登記時，申請人並應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人，並簽名（登§116Ⅱ）。

2. 同一標的之普通抵押權，因次序讓與申請權利內容變更登記者，應由受讓人會同讓與人申請；因次序拋棄申請權利內容變更登記者，得由拋棄人單獨申請之。前項申請登記，申請人應提出第34條及第40條規定之文件，並提出已通知債務人、抵押人及共同抵押人之證明文件（登§116-1）。

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房地合一稅取得日之認定

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各位同學好

根據房地合一課徵所得稅申報作業要點（110.06.30）第4點，房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有特殊情形，幫各位同學抓出幾個考試比較有可能考的情形如下：

• (一) 出價取得：

  1. 因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。

  2. 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣契約之日。

  3. 本法第四條之四第二項規定之房屋使用權，為權利移轉之日。

  4. 本法第四條之四第二項規定之預售屋及其坐落基地，為訂定買賣契約之日。

  5. 本法第四條之四第三項規定之符合一定條件股份或出資額，其屬證券交易稅條例所稱有價證券者，為買賣交割日；屬上開有價證券以外者，為訂定買賣契約之日。

• (二) 非出價取得：

  1. 興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。

  2. 因區段徵收或徵收前先行協議價購領回抵價地，為所有權人原取得被徵收或協議價購土地之日。

  3. 經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所有權人原取得重劃前土地之日。

  4. 實施者依都市更新條例規定實施都市更新事業所取得之房屋、土地，為都市更新事業計畫核定之日。

  5. 新建建築物起造人依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定完成重建所取得之房屋、土地，為重建計畫核准之日。

  6. 原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，分配取得之土地，為所有權人原取得合建、參與都市更新或重建前土地之日。

  7. 配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地，為配偶之他方原取得該房屋、土地之日。

  8. 繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。

  9. 因分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

  10. 以房屋、土地為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該房屋、土地者，亦同：

  11. 受益人如為委託人，為委託人取得該房屋、土地之日。

  12. 受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地為信託財產者，該追加之房屋、土地，為追加之日。

3. 信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。

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依土地法第34條之1多數決於自己土地設定不動產役權

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民法第859條之4規定：「不動產役權，亦得就自己之不動產設定之。」準此，倘共有人依土地法第34條之1第1項規定，採多數決於自己土地設定不動產役權，是否可行？答案為不可行，理由如下：

• (一) 依土地法第三十四條之一執行要點第3點規定，設定不動產役權以有償為限。因此，倘共有人依土地法第34條之1採多數決於自己土地設定不動產役權，係以無償為之，故非法所許。

• (二) 倘需役地與供役地之共有人相同，同意之共有人代理不同意之共有人，將供役地設定不動產役權予需役地之同意共有人。此違反民法第106條禁止自己代理之規定。

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房地合一稅減除多報繳之土地增值稅計算

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各位同學好

之前房地合一2.0前一陣子剛修正，我總複習及線上修法講座有提到，如果土地增值稅有多報時，該如何計算之概念。而後6月30日財政部訂定發布的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」其計算公式跟我說的算法是相同概念，茲說明如下：

假設甲此次出售房地，市價為1400萬，該筆土地當期公告土地現值為150萬，惟考量幫後手（買方）墊高公告土地現值，本次甲實際繳納的土地增值稅，是以高於公告土地現值的契約價200萬進行申報。倘若物價指數150%，原始取得成本為800萬，本次並未提示費用，請問甲應納所得稅額為多少？(原地價為80萬)

首先，依土地稅法第30條訂定契約，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅：(一)申報移轉現值1.土地漲價總數額：200－(80×150%)＝80萬2.土地增值稅：80×20%＝16萬因此，已繳納的土地增值稅為16萬元。

惟房地合一稅規定，稅基（所得額）僅能依據所得稅法第14條之4第三項規定，扣除依土地稅法規定以公告土地現值計算之土地漲價總數額：(二)當次公告現值1.土地漲價總數額：150－(80×150%)＝30萬2.土地增值稅：30×20%＝6萬因此，如以公告土地現值計算的話，本次土地增值稅應該只需繳6萬即可。而房地合一稅計算所得額只能扣30萬，而不能扣此次實際報繳的80萬。

換言之，16萬－6萬＝10萬，該差額10萬元等於是我此次出售多繳的一筆費用，故所得稅法第14條之4第一項規定「屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額」，也就是超過公告土地現值的漲價所計算的土地增值稅，可列為成本費用。

房地合一稅＝成交價－原始取得成本－費用－土地漲價總數額－多繳土地增值稅＝1400－800－30－30－10＝530萬元

又依據目前最新修正發布(110.6.30)的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第16點規定：「個人除得按前點規定減除費用外，得再減除當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，其計算方式如下：[ (交易時申報移轉現值－交易時公告土地現值）/ 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額) ] × 已納土地增值稅

以本題案例計算＝[(200－150)/80]×16＝10萬元與前述說明是相同的。

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高報土地移轉現值之房地合一所得稅計算實例

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甲為中華民國境內居住之個人，民國109年3月買入一間店面，土地面積10平方公尺，建物面積50平方公尺，買入總價1,000萬元，買入時之申報土地移轉現值每平方公尺3萬元。不久，甲於民國110年7月賣出，賣出總價1,200萬元，賣出時之公告土地現值每平方公尺3.2萬元，申報土地移轉現值每平方公尺5萬元。民國109年3月至民國110年7月之物價指數102。試問甲出售該店面應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅？

【解答】

• (一) 土地增值稅：(5-3×102%)×10=19.4（土地漲價總數額）19.4×20%=3.88（土地增值稅）

• (二) 房地合一所得稅：

  1. 依公告現值計算之土地漲價總數額：(3.2－3×102%)×10=1.4

  2. 列入成本費用扣除之土地增值稅：[（交易時申報移轉現值－交易時公告土地現值）/ 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額] × 已納土地增值稅=[(5×10－3.2×10)÷19.4]×3.88=3.6

  3. 因交易而支付之必要費用：未提示費用證明文件以成交價3%計，並以30萬元為限。1,200×3%=36

  4. 房地合一所得（稅基）：(1,200－1,000)－1.4－3.6－30=165

  5. 房地合一所得稅：民國109年3月至民國110年7月，持有期間1年4個月，稅率45%。165×45%=74.25

答：甲應繳納土地增值稅3.88萬元及房地合一所得稅74.25萬元。

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