回復原狀請求權之態樣有下列二種：
• (一) 民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」準此，物上請求權有返還請求權、除去妨害請求權及防止妨害請求權三種。其中，拆屋還地之返還請求權，即回復請求權或回復原狀請求權。
• (二) 土地法第12條規定：「私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。」準此，浮覆地之復權請求權，即回復請求權或回復原狀請求權。
• (三) 兩者比較：
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各位同學好
今日專欄談土地法第34條之1第1項有關共有不動產多數決之目的，茲說明如下：
• 一、條文規範首先，依據土地法第34條之1第1項，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，主要在規範多數決之行使，與同條第4項共有人應有部分出售，他共有人之優先購買權之規範目的有所不同。
• 二、目的多數決之目的係便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益(釋字第562號)。避免土地這樣的稀有資源在不利的產權結構下，無法透過交易而發揮最大的資源效益(蘇永欽)。
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不動產估價師法第9條第22項規定：「前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。」司法院釋字第809號解釋文指出：「尚未牴觸憲法第23條比例原則與憲法第15條保障人民工作權之意旨並無違背」。
• (一) 理由：不動產估價師法第9條第22項規定：「前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。」司法院釋字第809號解釋文指出：「尚未牴觸憲法第23條比例原則與憲法第15條保障人民工作權之意旨並無違背」。其理由如下：
憲法第15條規定人民之工作權應予保障，人民有從事工作、選擇及執行職業之自由。按對職業自由之限制，因其限制內容之差異，在憲法上有寬嚴不同之容許標準。關於從事工作之方法、時間、地點、內容等執行職業自由之限制，立法者如係為追求公共利益，所採取限制手段與目的之達成間有合理關聯，即符合比例原則之要求，而與憲法第15條保障人民執行職業自由之意旨無違。
不動產估價師所從事之業務與公共利益及人民之財產有密切關係，與一般營利事業追求商業利潤有所不同，國家非不得對其為相當之管制。是如管制之目的係為追求公共利益且手段與目的之達成間具有合理關聯，即與憲法第23條比例原則無違。
鑑估標的價格之決定係不動產估價師之執行業務之核心，估定價格所形成過程則具體呈現於估價報告書，則基於專門職業人員執行業務所具之專屬不可替代性，應親自執行並對其服務親負其責之特質，不動產估價作業中，與鑑估標的價格之決定及估價報告書之製作有密切相關部分，均應由不動產估價師親自執行，以確保不動產估價品質。
考量不動產估價師之執行業務並無地區之限制，為使不動產估價師之管理事權統一，並使估價師從事估價業務之權責與名實相符，乃禁止不動產估價師設立分事務所，限制其等僅於一處設立事務所，以利管理並避免借照執業，從而維護不動產估價品質，以保障委託人財產權益及不動產交易安全，並穩定金融市場秩序，其目的係追求公共利益，洵屬正當。
不動產估價師僅能於一處開業設立事務所，使主管機關檢查不動產估價師業務之管理事權統一，得更有效進行不動產估價師是否依法執行業務之檢查。
不動產估價作業須勘估標的狀態，其估價所需專業知識通常與估價標的所在之人文民情有密切關係，不動產估價師設立分事務所，雖可能更便利其業務之執行，惟難免增加其為執行估價業務之便宜，而將受託之業務違法交由他人執行之誘因，系爭規定禁止不動產估價師設立分事務所有助於減少上開誘因。是就避免不動產估價師親自執行估價業務等違規行為而言，亦難無預防之效。
（上開參見：司法院釋字第809號解釋理由書）
• (二) 檢討：
限制不動產估價師分事務所之設立，雖攸關行政管理之效能，然不動產估價師一處開業全國執業既為立法之意旨，則立法者即應注意衡酌不動產估價師行業之發展及社會大眾對不動產估價師專業信任度之提升，並參酌其他專門職業人員關於事務所與分事務所設立規定之沿革等因素，就系爭規定適時檢討（司法院解釋第809號解釋理由書）。
不動產估價師事務所以一處為限，將難以形成大型事務所，使不動產估價技術發展受限。另，市場上小型事務所林立，惡性競爭，對不動產估價之長遠發展有不利影響。
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各位同學好
不動產有關於不實廣告之規範，分別於不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法等皆有，茲分列如下，是不動產經紀人申論題型的重要準備方向：
所稱廣告，指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網路或其他方法，使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。
• 一、不動產經紀業管理條例
經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。
• 二、公平交易法
事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。
廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任。所稱廣告薦證者，指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。
事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。
違反規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
• 三、消費者保護法
企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。
刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。
損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。
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• (一) 註記登記之效力註記登記之效力有二種，一種為行政處分，如土地登記規則第155條之1及第155條之2之註記登記；另一種為事實行為（觀念通知），如土地徵收條例施行細則第24條及土地登記規則第144條第2項之註記登記。茲比較如下：
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• (二) 註記登記之除去政府囑託登記機關所為之註記登記，如違法侵害土地所有權人之所有權，影響土地所有權之圓滿狀態（如依據土壤及地下水污染整治法第21條「污染整治場址」之註記登記、依據土地徵收條例施行細則第53條「未繳清差額地價」之註記登記等是），受害人民得請求除去其註記登記。
註記登記屬於負擔行政處分：受害人民得主張該行政處分違法，依行政訴訟法第4條規定提起「撤銷訴訟」，以排除其侵害。
註記登記屬於事實行為：受害人民得主張該事實行為違法，依行政訴訟法第8條第1項規定提起「給付訴訟」，請求行政機關作成行政處分以外之其他非財產上給付，以排除其侵害行為。
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今日專欄說明「註記登記」之意義與法律性質
• 一、意義
土地登記機關往往將法定登記事項以外之特定事項登載於不動產登記簿其他登記事項欄（即所謂「註記」），使其內容得以公開於外部。亦即在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。
• 二、法律性質
註記登記之性質與主登記及附記登記之性質不同，主登記及附記登記因發生登記之法律效力，其性質屬行政處分。但有關註記登記之性質，是否屬於行政處分，在學說與實務上則有爭議：
事實行為（非行政處分）
耕地三七五租約應由出租人會同承租人向鄉（鎮、市、區）公所申請登記；另鄉（鎮、市、區）公所辦畢租約登記後，通知地政事務所於登記簿予以註記。但此項租約登記係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，並非須經登記，始能生效。此項租約性質係為債權關係，就本質上其租約登記，非屬土地登記之範疇。準此，耕地三七五租約註記，其性質為事實行為，並未發生法律效果。
有關土地徵收之註記登記，係基於該土地被納入土地徵收計畫而為之登記，且整個土地徵收計畫須先經主管機關核准，亦即該註記登記係依附於土地徵收此一行政處分，僅屬其後之行政行為，應不屬行政處分，從而其相對人依法不得對之提起行政救濟。因此，登記機關所為之註記，僅是對於已發生法律效果之行政行為為資訊揭露，促使第三人於交易上或登記人員於登記審查上之注意，並未新創法律效果，從而屬事實行為。
按註記登記應屬於行政上之事實行為，因其係在土地登記簿之標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記資料之登記，僅係客觀事實之記載，對內在促使嗣後登記人員注意，對外，則為提供資訊，使第三人知悉其事實，避免遭受不利益。由於註記登記與不動產物權得喪變更之主登記，以及限制登記或他項權利內容變更登記之附記登記不同，並不發生任何登記之效力，即不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力，亦未對外直接發生法律效果，故其性質以解為係事實行為較妥。
因其是事實行為，故對之不得提起訴願或撤銷訴訟。惟依行政機關囑託方式而為之註記登記，得以囑託前之行政措施為標的，提其訴願或撤銷訴訟。至若登記機關逕為之註記登記，雖亦不得對之提起訴願或撤銷訴訟，但土地所有權人如認該註記登記違法，影響土地所有權之圓滿狀態，損害其權利，得向行政法院提起一般給付訴訟，請求除去該註記，以資救濟。
以下係在不動產登記簿之其他登記事項欄以註記方式予以登記，並於登記完畢時，對外直接發生法律效力：
依土地法第79條之1第1項規定對土地權利辦理預告登記，一經登記完畢，登記名義人對於不動產權利所為之處分即受限制。
依民法第826條之1第1項與土地登記規則第155條之1第1項規定辦理之共有不動產使用管理登記，以及依民法第841條之2與土地登記規則第155條之2規定辦理之土地使用收益限制登記。而此等登記之辦理，係於不動產登記簿上為註記登記，並附以共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿方式公示；其一經登記完畢，不僅使發生對抗第三人之效力；且實質上其為附隨於不動產物權，已構成對於不動產行使權利（使用收益或限制）之內容，亦即發生物權內容變更之效果。
此種註記登記之法律性質屬行政處分，故得以提起訴願或撤銷訴訟。
對於不動產登記簿上之註記，應個別判定其法律性質，尚不得一概論之。若註記仍足以對外發生一定之法律效果，即難謂非行政處分，至登記機關於土地登記簿上所為之註記究為行政處分或為事實行為，端視作成註記之原因事實是否足以使註記發生法律效果而定。
此外應注意，註記之發動方式，應有土地登記規則關於申請登記、囑託登記或逕為登記規定之適用；於是，登記機關對於不動產登記簿上之註記，仍須有法律或法規命令之依據始得為之。
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• (一) 土地法第104條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
• (二) 土地法第107條：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。
• (三) 土地法第73條之1第3項：未辦理繼承登記之土地，經國有財產署依規定標售土地或建築改良物，於標售前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。其中，繼承人及合法使用人之優先購買權屬於物權性質。
• (四) 耕地三七五減租條例第15條：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。
• (五) 農地重劃條例第5條：農地重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：
出租耕地之承租人。
共有土地現耕之他共有人。
毗連耕地之現耕所有權人。
上開，第1款之優先購買權屬於物權性質。
• (六) 地籍清理條例第12條第1項：地籍清理時，由直轄市或縣(市)主管機關依規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
地上權人、典權人、永佃權人。
基地或耕地承租人。
共有土地之他共有人。
地籍清理條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
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今日專欄說明有關區段徵收與都市計畫之關連性。
區段徵收屬開發方式，原則應符合都市計畫指導，兩者關係如下：
• (一) 原則
都計變更：區段徵收範圍勘定後，應配合辦理變更都市計畫者，直轄市或縣(市)政府應依都市計畫法規定辦理通盤檢討變更。但符合規定得辦理迅行變更。(區徵實§7)
新訂擴大：區段徵收範圍勘定後，應配合辦理新訂或擴大都市計畫者，直轄市或縣(市)政府應先依規定層報核可後，再依都市計畫法定程序辦理之。(區徵實§8)
區段徵收範圍勘定後，應配合辦理迅行變更、新訂或擴大都市計畫者，應於一年六個月內發布實施主要計畫，並於主要計畫發布實施後六個月內發布實施細部計畫。(區徵實§11)
• (二) 例外：先行區段徵收
下列土地之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法規定之限制。(土徵§4II)
新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。
都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。
非都市土地實施開發建設，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者。
其他依法得為區段徵收，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者。
下列土地之開發，需用土地人得會同有關機關研擬開發範圍，並檢具經上級目的事業主管機關核准之興辦事業計畫書，報經中央主管機關核定後，先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。(土徵§4III)
農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。
非都市土地實施開發建設，未涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者。
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• (一) 土地法第34條之1第4項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。他共有人於接到通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
• (二) 土地法第73條之1第3項：未辦理繼承登記之土地，經國有財產署依規定標售土地或建築改良物，於標售前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。其中，其他共有人之優先購買權屬於債權性質。
• (三) 土地徵收條例第59條第1項：私有土地經依徵收計畫使用後，依法變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
• (四) 農地重劃條例第5條：農地重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：
出租耕地之承租人。
共有土地現耕之他共有人。
毗連耕地之現耕所有權人。
上開，第2款及第3款之優先購買權屬於債權性質。
• (五) 地籍清理條例第12條第1項：地籍清理時，由直轄市或縣(市)主管機關依規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
地上權人、典權人、永佃權人。
基地或耕地承租人。
共有土地之他共有人。
地籍清理條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
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一般人對居住需求，隨個人財富的累積，逐步向上攀登，有如攀爬階梯般，因此稱為「住宅階梯」，如圖所示。
起初，剛入社會就業的年輕人，承租房屋。經過十年左右，累積一些自備款，配合銀行貸款，由「租」轉變為「買」，因而購置郊區中古屋。嗣經過十年左右，累積一些資金足以進行換屋，因而購置郊區新成屋（包括預售屋）或市區中古屋。再經過十年左右，累積更多財富足以追求自己的理想，提升居住品質，因而購置市區新成屋（包括預售屋）。
總之，住宅階梯之攀登是居住產權由租改為買，居住地點由郊區遷至市區，居住屋齡由舊換成新，居住面積由小變成大。
[圖片1]
值得一提的是，住宅階梯攀登的同時，就產生住宅下濾現象。
政府在住宅市場之努力目標有二：
• (一) 維持住宅階梯之順暢及縮短攀登時間。(二)照顧經濟或社會弱勢者之居住需求。
