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耕地租用(佃)到農業用地租賃

內文

各位同學好

今日專欄說明有關耕地租用（耕地租佃）到農業用地租賃之概念：

（一）耕地租用：依據土地法第106條規定，為「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。所稱耕作，包括漁牧」。

（二）耕地租佃：按44最高法院台上字第611號判例，耕地三七五減租條例所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用。 依耕地三七五減租條例第1條，耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。因此，原則上耕地租佃部分優先適用耕地三七五減租條例之規定。 包含租、押金限制、耕地租約應登記、租約至少6年、期滿收回規定等。

（三）農業用地租賃：於社會變遷、產業結構的改變下，原地主與佃農關係已不如往前，農業生產與經營方式也有所不同，以往嚴格保護佃農之耕地三七五減租條例已較不符時代所需，故於民國89年1月28日當日農業發展條例修正施行生效後，改變為「農業用地租賃」，指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者。並且規定「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」

此外，包含農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式；租賃關係之消滅；收回農業用地之補償，全都排除以往三七五減租、土地法或平均地權條例等規定，回歸到一般私法自治、契約自由的情境，以促使地主願意多出租，而有助於推動小地主大專業農、吸引青農企業化經營等政策，增加農業生產力與競爭力。

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信託行為

內文

債權行為屬於負擔行為，即發生債的關係請求給付之行為。物權行為屬於處分行為，即發生標的物得喪變更之行為。如買賣或買賣契約屬於債權行為，買賣所有權移轉登記屬於物權行為。同理，信託或信託契約屬於債權行為，信託登記屬於物權行為。

債權行為與物權行為之效力分開。亦即，縱債權行為有效，物權行為未必有效。茲舉一例說明：

甲、乙具有原住民身分，丙、丁不具有原住民身分。甲將一筆原住民保留地A地信託予丙，並以乙為受益人，則甲、丙間就A地所為之信託契約效力如何？又，甲將一筆原住民保留地B地信託予乙，並以丁為受益人，則甲、乙間就B地所為之信託契約效力如何？

【解答】

• (一) 甲、丙間之信託契約效力：山坡地保育利用條例第37條第2項規定：「原住民取得原住民保留地所有權，如有移轉，以原住民為限。」所稱移轉，指物權行為，不包括債權行為。因此，甲、丙間就A地所為之債權行為有效，物權行為無效。本題甲、丙間就A地所為之信託契約屬於債權行為，故信託契約仍然有效，只不過無法辦理信託登記於丙名下。

• (二) 甲、乙間之信託契約效力：信託法第5條規定：「信託行為，有左列各款情形之一者，無效：……四、以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。」所稱信託行為，包括債權行為及物權行為。本題甲、乙間就B地所為之信託契約屬於債權行為，故信託契約無效。

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土地權利契約信託登記之應備文件

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各位同學好

土地權利契約信託登記之應備文件，茲整理如下：

• (一) 登記申請書（土登§34）

• (二) 登記原因證明文件（土登§34）

公定之信託契約書正、副本。

信託財產歸屬權利人非委託人時應貼印花稅票。

• (三) 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書（土登§34）

• (四) 申請人身分證明（土登§34）

  1. 自然人 身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本。

  2. 法人 (1)法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本 申請人為公司法人者。（土登§42 II） (2) 法人登記證明文件及其代表人之資格證明 申請人為公司法人以外之法人（如公法人；財團法人；非公司之社團法人；工會、農會等明定為法人之人民團體；經辦理法人登記之政黨）者。（土登§42 I）

另申請人身分證明能以電腦處理達成查詢者，得免提出。（土登§34）

• (五) 其他文件

  1. 委託書（土§37-1、土登§37）

  2. 委託人印鑑證明（委託人未能親自到場核對身分時，且所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限）（土登§41）

  3. 贈與稅繳清或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書（他益信託時） 信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人，依本法規定，課徵贈與稅。（遺產及贈與稅法§5-1 I、42）

  4. 主管機關許可之證明文件 公益信託之設立及其受託人，應經目的事業主管機關之許可。許可之申請，由受託人為之。（信託法§70）

5. 主管機關核准或同意備查之證明文件（委託人為財團法人、祭祀公業法人時）（土登§42 III）

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遺產分割

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民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」又，民法第829條規定：「公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。」另，民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」準此，這三則法條有無矛盾之處？

【解答】

• (一) 民法第829條係指公同關係存續中，不得請求分割「公同共有物」。民法第1164條係指繼承人得隨時請求分割「遺產」。二者所分割之標的未盡相同。

• (二) 公同關係存續中，不可請求分割公同共有物，但可以請求分割遺產。

• (三) 遺產經分割後，公同關係消滅，進而可以分割公同共有物。因此，這三則法條並無矛盾。

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典權不回贖是原始取得或繼受取得？

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• (一) 原始取得(又稱固有取得、最初取得)

指非基於他人既有權利之讓與，而是創設取得所有權（權利的絕對發生），且不繼受前手權利瑕疵。

• (二) 繼受取得(又稱傳來取得、轉手取得)

指依據他人既有權利之讓與而取得所有權（權利的相對發生），而繼受前手權利瑕疵。

典權謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。該取得所有權係上述原始取得或繼受取得？

學說上有所爭議：

• (一) 認為屬原始取得者，理由：

  1. 依法律規定而取得所有權

  2. 典權變為所有權，本質已有所不同

• (二) 認為屬繼受取得者，理由：

  1. 典權人取得所有權是來自典權之設定

  2. 依法律規定而取得物權之情形未必屬於原始取得。例如：繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。(民§1148)

3. 原典物上既有之其他權利人，原則上不因典權人取得所有權而受影響

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地價動態穩定

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自2020年迄今，地價不斷上漲，政府亦採取各種金融、租稅及行政等手段予以抑制。換言之，地價高漲是土地市場失靈之現象，因此政府介入並干預市場，矯正市場失靈，以免積重難返。

抑制地價高漲之目標是達成「地價動態穩定」。地價動態穩定，係指就短期而言，避免地價暴漲與暴跌；就長期而言，地價隨經濟表現、所得提高、社會進步等而緩漲。

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時效取得地上權登記之應備文件

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各位同學好

今日專欄說明有關時效取得地上權登記之應備文件

土地總登記後，占有人依民法第772條規定之相關規定，主張時效完成，經檢附相關申請文件，向該管登記機關申辦時效取得地上權之登記。其應備文件如下：

• (一) 土地登記申請書依公定格式填寫。

• (二) 登記清冊申請書之附件，填寫占有土地之標示資料。

• (三) 登記原因證明文件： 土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。(土登§118 I)

  1. 主觀意思之證明文件 以行使地上權意思而占有之證明文件，如： (1)當事人間已有設定地上權之約定，本於該約定先將土地交付占有而未完成登記 (2)已為申請地上權設定登記而未完成登記 (3)已為設定登記但該設定行為具有無效情形 (4)占有人於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件

  2. 客觀占有事實之證明文件（擇一） (1) 占有土地四鄰證明 占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。(時地§6 I) (2) 其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件，如： A.曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 以戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。(時地§5) B.門牌編釘證明。 C.繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 D.繳納水費或電費憑證。

• (四) 占有人身分證明文件 身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本(土登§34)

• (五) 其他文件

  1. 占有範圍位置圖 因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。(土登§108、時地§2)

  2. 四鄰之印鑑證明(土登§41) 該證明人除符合土地登記規則第41條第2款、第6款及第10款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第40條規定程序辦理。(時地§6 III)

3. 委託書(土§37-1、土登§37) 代理申請者檢附。

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區段徵收與都市計畫之關係

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都市計畫分為主要計畫與細部計畫二種。前者就大項公共設施（如主要道路、大型公園、批發市場等）予以規劃配置，以作為都市發展之架構。後者就小項公共設施（如次要道路、里鄰公園、零售市場等）予以規劃配置，以作為實施都市計畫之依據。

區段徵收為一定地區之土地整體開發。土地開發過程須依據細部計畫配置公共設施。因此，先有細部計畫，始有區段徵收。然亦有例外，先有區段徵收，再配合擬定都市計畫（以下簡稱先行區段徵收）。

• (一) 原則：

  1. 區段徵收範圍勘定後，應配合辦理變更都市計畫者，直轄市或縣（市）政府應依都市計畫法第26條規定辦理通盤檢討變更。但符合同法第27條規定者，得辦理迅行變更（區徵§7）。

  2. 區段徵收範圍勘定後，應配合辦理新訂或擴大都市計畫者，直轄市或縣（市）政府應先依規定層報核可後，再依都市計畫法定程序辦理之（區徵§8）。

  3. 區段徵收範圍勘定後，應配合辦理變更、新訂或擴大都市計畫者，主要計畫得與細部計畫併同規劃。但計畫書圖仍應依主要計畫及細部計畫內容分別製作，並分循都市計畫法定程序辦理（區徵§10）。

  4. 區段徵收範圍勘定後，應配合辦理迅行變更、新訂或擴大都市計畫者，應於一年六個月內發布實施主要計畫，並於主要計畫發布實施後六個月內發布實施細部計畫。前項迅行變更、新訂或擴大都市計畫地區，屬鄉街計畫或特定區計畫者，其主要計畫得與細部計畫合併辦理，並於一年六個月內發布實施（區徵§11ⅠⅡ）。

  5. 區段徵收區內都市計畫規劃之街廓或道路無法符合抵價地分配需要者，得在不妨礙原都市計畫或土地使用計畫規劃及道路系統之原則下，增設或加寬為十公尺以下道路。前項增設或加寬之道路，直轄市或縣（市）主管機關應於抵價地分配結果公告確定後，依法辦理都市計畫細部計畫變更（區徵§15）。

• (二) 例外（先行區段徵收）：

  1. 土地徵收條例第4條第1項第1款至第3款之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法第52條規定之限制（徵§4Ⅱ）。

  2. 土地徵收條例第4條第1項第4款或第6款之開發，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者，得依上開之規定辦理（徵§4Ⅳ）。

  3. 先行區段徵收地區，應配合辦理迅行變更都市計畫者，需用土地人應於報請中央主管機關核定開發範圍前，先徵得中央都市計畫主管機關同意依都市計畫法第27條規定辦理；應辦理新訂或擴大都市計畫者，依規定層報核可（區徵§9）。

  4. 先行區段徵收地區，應於區段徵收公告期滿一年內發布實施都市計畫（區徵§11Ⅲ）。

〈註〉

  1. 土地徵收條例，簡稱「徵」。

2. 區段徵收實施辦法，簡稱「區徵」。

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市地重劃與都市計畫之關係

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都市計畫分為主要計畫與細部計畫二種。前者就大項公共設施（如主要道路、大型公園、批發市場等）予以規劃配置，以作為都市發展之架構。後者就小項公共設施（如次要道路、里鄰公園、零售市場等）予以規劃配置，以作為實施都市計畫之依據。

市地重劃為一定地區之土地整體開發。土地開發過程須依據細部計畫配置公共設施。因此，先有細部計畫，始有市地重劃。

市地重劃與都市計畫之關係，現行規定如下：

• (一) 選定之重劃地區尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。但選定重劃之地區，其主要計畫具有細部計畫之內容者，得先依主要計畫辦理重劃，以配合擬定細部計畫（市重§9）。

• (二) 重劃區內都市計畫規劃之街廓無法符合重劃分配需要者，得於不妨礙原都市計畫整體規劃及道路系統之前提下，增設或加寬為八公尺以下巷道。前項增設或加寬之巷道，主管機關應於重劃分配結果公告確定後，通知有關機關依法辦理都市計畫細部計畫變更（市重§28ⅠⅡ）。

• (三) 重劃前供公共通行之既成巷道或私設巷道應予保留者，視為增設巷道，並依上開規定辦理。但該巷道如兼具法定空地性質者，應按重劃前原位置﹑面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔，並得配合重劃工程同時施工（市重§28Ⅲ）。

〈註〉市地重劃實施辦法，簡稱「市重」。

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質權人代位申請登記之應備文件

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民906-1規定：

  1. 為質權標的物之債權，以不動產物權之設定或移轉為給付內容者，於其清償期屆至時，質權人得請求債務人將該不動產物權設定或移轉於出質人，並對該不動產物權有抵押權。

  2. 前項抵押權應於不動產物權設定或移轉於出質人時，一併登記。

其概念為權利質權轉換為抵押權設定登記。因此，根據上述民法規定，土地登記規則配合於第117條之2規定相關申請應注意事項：

  1. 質權人依民法第九百零六條之一第一項規定代位申請土地權利設定或移轉登記於出質人時，應提出第三十四條、第四十條規定之文件及質權契約書，會同債務人申請之。

  2. 前項登記申請時，質權人應於登記申請書適當欄記明確已通知出質人並簽名，同時對出質人取得之該土地權利一併申請抵押權登記。

  3. 前二項登記，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知出質人。

茲整理應備文件如下

• (一) 土地登記申請書

  1. 依公定格式填寫。

  2. 登記原因（不動產物權移轉或設定登記、連件辦理抵押權設定登記）：(1)案件一：不動產物權移轉或設定（視出質人與其債務人之契約為何，如所有權移轉登記買賣或贈與或地上權設定等）。(2)案件二：抵押權登記法定。

  3. 另登記申請書適當欄記明「確已通知出質人」並簽名(土登§117-2 II)。

• (二) 登記原因證明文件：

  1. 不動產物權移轉或設定契約書：依公定格式填寫。

  2. 質權契約書 (土登§117-2 I)

• (三) 質權人、債務人身分證明文件

  1. 自然人身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本

  2. 法人(1) 法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本 申請人為公司法人者。（土登§42 II） (2) 法人登記證明文件及其代表人之資格證明 申請人為公司法人以外之法人（如公法人；財團法人；非公司之社團法人；工會、農會等明定為法人之人民團體；經辦理法人登記之政黨）者。（土登§42 I）

• (四) 債務人之所有權狀或他項權利證明書

• (五) 其他文件

  1. 委託書 (土§37-1、土登§37)

  2. 土地增值稅繳（免）稅證明

  3. 契稅繳（免）稅證明

4. 債務人印鑑證明 (土登§41)

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