跳轉到

Blog

特別犧牲之意義、要件及判斷基準

內文

• (一) 特別犧牲之意涵 司法院釋字第400號解釋：「憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。惟個人行使財產權仍應依法受社會責任及環境生態責任之限制，其因此類責任使財產之利用有所限制，而形成個人利益之特別犧牲，社會公眾並因而受益者，應享有相當補償之權利。」其中，特別犧牲指人民對財產權的自由支配使用權，因公益之故而遭受到超過財產社會義務界限的特別限制或剝奪，而為顧及所有權人權益，基於公共利益限制土地利用時，難免涉及構成財產權人之特別犧牲，則生應予損失補償之問題。

• (二) 特別犧牲之要件 是否構成特別犧牲之要件：

  1. 須屬於行使公權力之行為。

  2. 須對財產或其他權利之侵害。

  3. 侵害須達嚴重程度或已構成特別犧牲。

  4. 須相對人或利害關係人有值得保護之利益。

  5. 須基於公益之必要性。

  6. 須為合法行為。

  7. 補償義務須有法規之依據始得請求。

• (三) 特別犧牲之判斷基準 至於侵害是否達嚴重程度而構成特別犧牲之判斷基準，宜就限制之目的、手段型態、限制程度、損失程度、土地狀況及條件、社會需要（社會情況）、限制期間及有無既得權益等複數要素，綜合地對於財產權限制之個別情形判斷。

參考資料： 陳立夫，2007，土地法研究(一)，台北：新學林出版公司。 陳立夫，2011，土地法研究(二)，台北：新學林出版股份有限公司。 李惠宗，2007，行政法要義（3版），台北：元照出版有限公司。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

關於土地及其改良物方面之特別犧牲

內文

國家機關依法行使公權力致人民之財產遭受損失，若逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家應給予合理補償（司法院釋字第440號解釋）。準此，凡屬個人之一般犧牲者，國家不給予補償；凡屬個人之特別犧牲者，國家始給予補償。

關於土地及其改良物方面之特別犧牲包括下列二種：

• (一) 私人土地或其改良物所有權被剝奪：此即「土地徵收」之意涵。特別犧牲以土地徵收為主，但不限於土地徵收。

• (二) 私人土地或其改良物所有權之使用、收益或處分遭受限制：憲法上財產權保障之範圍，不限於人民對財產之所有權遭國家剝奪之情形。國家雖未剝奪人民之土地所有權，但限制其使用、收益或處分，已逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家亦應予土地所有人相當之補償，始符合憲法保障人民財產權之意旨（司法院釋字第813號解釋理由書）。茲舉四例說明；

  1. 土地徵用：國家因興辦臨時性公共建設工程，得徵用私有土地或土地改良物（徵§58Ⅰ）。所稱徵用，指國家強制使用私人土地或其改良物，用畢即歸還所有權人。因此，土地徵用乃徵用「使用權」，而非徵收「所有權」。

  2. 地上權徵收：需用土地人因興辦土地徵收條例第3條規定之事業，需穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權（徵§57Ⅰ）。又，需用土地人不依徵收規定向主管機關申請徵收地上權者，土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權（司法院釋字第747號解釋）。因此，地上權徵收乃徵收「地上權」，而非徵收「所有權」。

  3. 既成道路或都市計畫道路埋設地下設施物：主管機關對於既成道路或都市計畫道路用地，在依法徵收或價購以前埋設地下設施物妨礙土地權利人對其權利之行使，致生損失，形成其個人特別之犧牲，自應享有受相當補償之權利（司法院釋字第440號解釋）。

  4. 歷史建築所定著之土地：土地所有人如因定著於其土地上之建造物及附屬設施，被登錄為歷史建築，致其就該土地原得行使之使用、收益、處分等權能受到限制，究其性質，屬國家依法行使公權力，致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍之損失，而形成個人之特別犧牲，國家應予相當補償（司法院釋字第813號解釋）。

總之，特別犧牲之範圍不限於土地或其改良物之所有權被剝奪（即土地徵收）。土地或其改良物所有權之使用、收益或處分遭受限制，逾其社會責任所應忍受之範圍，亦屬於特別犧牲之範圍，國家應給予合理補償。如圖所示。

[圖片1]

【註】 徵：土地徵收條例

文章圖片

圖片1

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

111年度台上大字第1958號－理監事選任與重劃會合法性案

內文

114年5月23日做成裁定的台上大字第1958號，係有關自辦市地重劃於選任重劃會執行主體「理事會及監事會」有黑箱作業問題。以下將重要內容簡要摘錄，高普考與不動產估價師同學尤應特別注意：

主文

• 一、民國95年6月22日、101年2月4日發布施行之獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第13條第3項，關於第2項第2款選任理事、監事決議所定之同意比例，係指各別理事及監事之選任獲得同意之比例，不得以會員大會決議之章程或另訂理監事選舉辦法而降低之。未達上開同意比例或無法判斷之選任決 議，除該當不成立外，應屬無效，重劃會未合法成立，不因主管機關已為核定且未撤銷而受影響。

• 二、以規避上開同意比例之目的而通謀虛偽移轉土地所有權者，受移轉登記人之人數及所有土地面積不列入選任決議計算。

理由摘要

㈠自辦市地重劃會係以重劃區內全體土地所有權人為會員，其中包括不同意參與重劃而被迫參與者，其性質有別於一般依自由意思成立或參與之私法自治團體，所從事市地重劃之本質復涉及人民私有土地之取得及重新分配。則會員大會對於選任理事、監事之決議，實係重劃會會員對於各別之理事、監事人選行使同意權，並授權其依市地重劃之程序代為處分財產之行為，其選定自須符合重劃會絕對多數之民意。故會員大會選任理事、監事之系爭同意比例，應本其法條文義及規範目的解釋為係各別理事、監事取得會員同意而得合法當選之比例，且屬強制規定，不能由會員大會以章程或另訂選舉辦法或決議予以調降，未達系爭同意比例或無法判斷之選任決議，除該當不成立外，依民法第71條規定，應屬無效。

㈡自辦市地重劃一旦發動，將使不同意參與重劃者被迫參與自辦市地重劃程序，面臨財產權與居住自由被限制之危險。為確保個人依財產存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，應認系爭同意比例係自辦市地重劃符合憲法要求保障財產權之正當程序。理事、監事選任之決議倘不符合系爭同意比例，重劃會之成立即不符合憲法要求之實質正當性，縱主管機關已依95年及101年獎勵重劃辦法第11條第4項規定為核定，亦不能治癒其瑕疵，民事法院仍得對重劃會是否合法成立之私法行為審判，不受該核定之拘束。

㈢重劃區土地所有權人如係以虛灌人頭方式參與會員大會選任理事、監事之議決，藉以影響決議之結果，進而達到操控或阻擾重劃業務進行之目的，屬脫法行為，受移轉登記人參與議決之行為應屬無效，不得計入議決之人數及面積，以確保重劃區內真正土地權利人之自治決定及憲法要求之正當程序。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

都市更新權利變換之實例研習

內文

有一都市更新案，更新單元內可區分為三塊建築基地A、B及C。

  1. A基地上有一幢二層區分所有建物。1F（以A1表示）為甲所有，房地總價800萬元。2F（以A2表示）為乙所有，房地總價700萬元。基地價值比率90%。

  2. B基地上有一幢三層區分所有建物。1F（以B1表示）為丙所有，房地總價600萬元。2F（以B2表示）為丁所有，房地總價500萬元。3F（以B3表示）為戊所有，房地總價400萬元。基地價值比率80%。

  3. C基地有一透天房屋，為庚所有，房地總價1,000萬元。基地價值比率為60%。

  4. A地之素地總價值1,000萬元，B地之素地總價值1,500萬元，C地之素地總價值1,200萬元，（A+B+C）整體素地總價值4,500萬元。

【解答】

• (一) 各基地之素地總價值：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

• (二) A基地各戶之基地權利價值：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_2

綜上，基地總價值（1,350萬元）大於調整後素地總價值（1,217萬元），故以基地總價值為準。

• (三) B基地各戶之基地權利價值：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_3

綜上，基地總價值（1,200萬元）小於調整後素地總價值（1,824萬元），故以調整後素地總價值為準。

• (四) C基地之基地權利價值：

  1. 基地權利價值： 1,000×60%=600萬元

  2. 調整後素地價值： 1,459萬元

綜上，基地權利價值（600萬元）小於調整後素地價值（1,459萬元），故以調整後素地價值為準。

• (五) 各所有權人之權利價值比率：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_4

• (六) 更新後之房地總值（即更新後總銷售金額）： 更新後興建地上12層、地下3層之住宅大樓，一層一戶。 1F：100萬／坪×65坪=6,500萬元 2F：90萬／坪×65坪=5,850萬元 3F：85萬／坪×65坪=5,525萬元 4F：82萬／坪×65坪=5,330萬元 5F：84萬／坪×65坪=5,460萬元 6F：85萬／坪×65坪=5,525萬元 7F：86萬／坪×65坪=5,590萬元 8F：87萬／坪×65坪=5,655萬元 9F：88萬／坪×65坪=5,720萬元 10F：89萬／坪×65坪=5,785萬元 11F：90萬／坪×65坪=5,850萬元 12F：92萬／坪×65坪=5,980萬元 車位：200萬／個×30個=6,000萬元 合計：6,500+5,850+5,525+5,330+5,460+5,525+5,590+5,655+5,720+5,785+5,850+5,980+6,000=74,770萬元

• (七) 土地所有權人共同負擔比率（即實施者應分配之權利價值比率）： 土地所有權人共同負擔比率

[圖片1] =60%實施者應分配之權利價值：74,770×60%=44,862萬元

• (八) 更新後各所有權人應分配之權利價值： 74,770-44,862=29,908萬元

• T. ABLE_PLACEHOLDER_5

文章圖片

圖片1

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

國土計畫公告實施後之指導效力與變更情形

內文

國土計畫法強調計畫管制精神，由國土功能分區分類指導土地使用項目，以確保計畫穩定性。因此，國土計畫公告實施後所發生的指導效力為何？又何種情形才得以進行國土計畫之變更？

• (一) 公告實施

  1. 全國國土計畫公告實施後，直轄市、縣（市）主管機關應依中央主管機關規定期限，辦理直轄市、縣（市）國土計畫之擬訂或變更。但其全部行政轄區均已發布實施都市計畫或國家公園計畫者，得免擬訂直轄市、縣（市）國土計畫。

  2. 直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後，應由直轄市、縣（市）主管機關通知當地都市計畫主管機關按國土計畫之指導，辦理都市計畫之擬訂或變更。前項都市計畫之擬訂或變更，中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關得指定各該擬定機關限期為之，必要時並得逕為擬定或變更。

  3. 各目的事業主管機關興辦性質重要且在一定規模以上部門計畫時，除應遵循國土計畫之指導外，並應於先期規劃階段，徵詢同級主管機關之意見。中央目的事業主管機關興辦部門計畫與各級國土計畫所定部門空間發展策略或計畫產生競合時，應報由中央主管機關協調；協調不成時，得報請行政院決定之。

• (二) 變更

  1. 定期通檢國土計畫公告實施後，擬訂計畫之機關應視實際發展情況，全國國土計畫每十年通盤檢討一次，直轄市、縣（市）國土計畫每五年通盤檢討一次，並作必要之變更。

  2. 臨時變更有下列情事之一者，得適時檢討變更之：(1)因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞。(2)為加強資源保育或避免重大災害之發生。(3)政府興辦國防、重大之公共設施或公用事業計畫。(4)其屬全國國土計畫者，為擬訂、變更都會區域或特定區域之計畫內容。(5)其屬直轄市、縣（市）國土計畫者，為配合全國國土計畫之指示事項。

  3. 依循全國國土計畫變更全國國土計畫公告實施後，直轄市、縣（市）主管機關應依中央主管機關規定期限，辦理直轄市、縣（市）國土計畫之變更。

  4. 中央主管機關逕為變更直轄市、縣（市）主管機關未依前項規定期限辦理直轄市、縣（市）國土計畫之變更者，中央主管機關得逕為變更。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地開發分析法

內文

• (一) 土地開發分析法之意義：指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。

• (二) 土地開發分析法之應用時機：

  1. 評估建地價格：如住宅用地、商業用地、工業用地等之建地估價。

  2. 評估需經開發改良土地之開發前地價：如山坡地、工業區土地、重劃區土地等之開發前地價評估。

• (三) 土地開發分析法之公式： V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M） 其中： V：土地開發分析價格。 S：開發或建築後預期總銷售金額。 R：適當之利潤率。 C：開發或建築所需之直接成本。 M：開發或建築所需之間接成本。 i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

• (四) 土地開發分析法之估價程序：

  1. 確定土地開發內容及預期開發時間：先確定土地開發之面積、內容及開發時間。

  2. 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料：蒐集營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐、資本利率、建築利潤率等市場行情資料。

  3. 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析：現況勘察勘估標的及其周遭環境之土地利用與開發程度。

  4. 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積：按相關法令規定，在最有效使用下，估算勘估標的之可銷售面積。

  5. 估算開發或建築後總銷售金額：按開發後或建築後可銷售面積，乘以可銷售單價，得到銷售金額。總計各部分之銷售金額，得到總銷售金額。

  6. 估算各項成本及相關費用：估算營造施工費、規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐及其他負擔等成本及費用。

  7. 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率：選擇適當利潤率，並計算資本利息綜合利率。

  8. 計算土地開發分析價格：將上開計算結果，代入土地開發分析法之公式，即得出土地開發分析價格。

• (五) 舉例說明：

有一塊建築基地，土地面積800坪，開發期間3年，可銷售資料如下：

• T. ABLE_PLACEHOLDER_1

相關資料如下：

  1. 營造施工費：18萬／坪。

  2. 規劃設計費：依營造施工費之2%計。

  3. 廣告費與銷售費：依總銷售金額之5%計。

  4. 管理費：依總銷售金額之4%計。

  5. 稅捐及其他負擔：依總銷售金額之1%計。

  6. 資本利息資料如下：(1)一年期定存利率2%，銀行放款利率5%。(2)貸款資金：自有資金：預售收入=3:2:1(3)土地價值：建物價值=5:4

  7. 適當之利潤率：20%。

試以土地開發分析法計算該建築基地之單價及總價？

【解答】

• (一) 總銷售金額（S）： 1F：160×240=38,400 2F以上：100×1,060=106,000 車位：250×75=18,750 合計：38,400+106,000+18,750=163,150

• (二) 直接成本（C）： 18×2,200=39,600

• (三) 間接成本（M）：

  1. 規劃設計費：39,600×2%=792

  2. 廣告費與銷售費：163,150×5%=8,158

  3. 管理費：163,150×4%=6,526

  4. 稅捐及其他負擔：163,150×1%=1,632

  5. 合計：792+8,158+6,526+1,632=17,108

• (四) 資本利息綜合利率（i）：

  1. 資本利息年利率：[圖片1]

  2. 資本利息綜合利率：[圖片2]

• (五) 適當利潤率（R）： 適當利潤率為20%。

• (六) 土地開發分析價格（V）： V=S÷（1+R）÷（1+i）-（C+M） =163,150÷（1+20%）÷（1+7.4%）-（39,600+17,108） =69,883 69,883÷800=87.35

答：該建築基地之單價為87.35萬／坪，總價69,883萬元。

文章圖片

圖片1

圖片2

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

公寓大廈約定專用對繼受人之效力

內文

本週專欄簡要彙整公寓大廈約定專用對繼受人之效力的實務判決一則。

甲與乙簽訂房屋及土地(系爭房地)預定買賣合約，約定總價4,600萬元。甲買受系爭房地時，乙明知無系爭房地門前法定空地10坪之專用權，卻騙稱除所有權狀所載29.49坪外，尚有法定空地可供專用，未違反誠信原則說未據實告知系爭房地所在之大樓管委會決議公告及總幹事明示，隨時可收回法定空地及調整使用空地償金，致甲陷於錯誤，而同意以包含法定空地使用權之對價購買系爭房地，並交付價金，乙係故意詐欺，不法侵害甲之金錢財產權，又未依債之本旨交付買賣標的，違反出賣人應負之告知、說明等附隨義務，且乙就法定空地之使用權應負權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任，進而請求損害賠償。試問出賣人乙主張依公寓大廈管理條例，繼受人甲有向公寓大廈管委會或相關人員查詢法定空地使用權源及狀態之義務，故不需賠償或應減輕賠償，有無理由？

按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。

惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人有事先查證使用權源之義務，況出賣人乙就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有法定空地之專用權，自應就不履行擔保所致甲之損害負全部責任，縱使甲可得依上開規定向大樓管委會或相關人員查詢法定空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現乙並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定甲未查證即與乙訂立系爭買賣契約，及之後因乙不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失。

資料來源：臺灣高等法院 104 年度重上更（二）字第 109 號 判決

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

折現現金流量分析法

內文

• (一) 折現現金流量分析法之意義： 指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

• (二) 折現現金流量分析法之應用時機：

  1. 營運性不動產之價格評估：如觀光飯店、百貨商場、出租辦公大樓等之估價。

  2. 以投資為目的之不動產投資評估：委託者擬投資收益性不動產，採折現現金流量分析法評估不動產價格，供投資決策之參考。

• (三) 折現現金流量分析法之公式：

[圖片1] 其中： P：收益價格。 CFk：各期淨收益。 Y：折現率。 n’：折現現金流量分析期間。 k：各年期。 Pn’：期末價值。

• (四) 折現現金流量分析法之估價程序：

  1. 蒐集資料：蒐集總收入、總費用及折現率等資料。

  2. 推算有效總收入：推算分析期間（分析期間一般為5年或10年）勘估標的之各年總收入，再推算各年閒置及其他原因造成之收入損失，二者相減，就得到分析期間勘估標的之各年有效總收入。

  3. 推算總費用：推算分析期間勘估標的之各年總費用。

  4. 計算淨收益：由各年有效總收入扣除各年總費用，求得分析期間勘估標的之各年淨收益。

  5. 推估期末價值：推估分析期間屆滿後，處分勘估標的所得到之價格。此稱為期末價值。期末價值應扣除處分勘估標的所需之相關費用。

  6. 決定折現率：採加權平均資金成本法決定折現率。

  7. 計算收益價格：將上開計算結果，代入折現現金流量分析法之公式，即得出收益價格。

• (五) 舉例說明： 有一棟收益性不動產，預計持有五年後出售，未來一年至第五年之淨收益分別為100萬元、200萬元、300萬元、400萬元及500萬元，期末價值為6,000萬元，折現率5%，則該不動產收益價格為何？ 【解答】

[圖片2] 答：該不動產之收益價格為5,958萬元。

文章圖片

圖片1

圖片2

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

基地優先購買權之相關議題(二)：未受通知主張塗銷登記多年後，物權效力是否受誠信原則限制？

內文

延續前次基地優先購買權之相關議題(一)，探討優先購買權人在未受通知後，並且該基地已移轉第三人過了多年，甚至還轉了好幾手後，才發現其優先購買權受到侵害，進而訴請塗銷這些移轉的所有權，以行使優先購買權，試問是否妥適？

根據土地法第104條第一項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此為地政考試非常重要的基地優先購買權觀念，至於同條第二項：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」由於該優先購買權可據以對抗第三人，故學者將其歸屬為「物權效力」。

該物權效力，指在優先購買權人（地上權人、典權人或承租人）未受出賣通知時，若出賣人已移轉所有權登記予第三人，因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先承買權人，從而，優先承買權人自得請求第三人即買受人塗銷所有權移轉登記，暨請求義務人即出賣人協同辦理所有權移轉登記。然而，究竟多久內可以主張優先購買而訴請塗銷所有權，法未明訂，參楊智守（2019）提及目前司法實務以是否違反誠信原則作為討論，並分為兩說：

  1. 未違反誠信原則說 承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先承買權之表示，倘出租人未為與買賣契約同意條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先承買權，既不得認其已拋棄優先承買權，亦難認其違反誠信或有權利濫用之情事（最高法院106年度台上字第1263號判決意旨）。

  2. 違反誠信原則說 優先承買權之立法意旨非在使優先承買權人巧取利益，是土地優先承買權人如已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件（例如從買受人、法院判決書、對造答辯狀等來源而知悉買賣同樣條件時），即應於相當期限內行使其權利，若長期不行使，足以引起出賣人與買受人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或嗣後房地價格飆漲後，再主張行使優先承買權時，應認為有違誠信原則。

其中，楊智守法官（2019）於結論中指出，此種優先購買權人訴請塗銷所有權移轉登記，常已距基地初次買賣有段時日，基地所有權甚至更已轉手多次，優先承買權人的相對物權效力一次性翻轉歷次基地所有權轉移效果，造成法秩序不安定，訴訟爭點再次延伸到誠信原則的判斷，最後求之法院職權調整買賣價金亦不太可得，足見基地租賃優先承買權的相對物權效力應有立法調整之必要。

參考資料：楊智守，2019，基地租賃優先承買權之實務問題探討（二）－以法律效果與訴訟主張為中心，司法周刊，第1976期，第2-3版。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下

土地增值稅之免徵、不課徵、記存及不計徵

內文

• (一) 意義：

  1. 免徵：免除土地增值稅負擔。如繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅（土稅§28）。

  2. 不課徵：尚未結算已發生之土地增值稅，俟下次移轉時一併結算並徵收。如配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅（土稅§28-2）。

  3. 記存：結算已發生之土地增值稅，記在帳上，俟下次移轉時一併徵收。如都市更新權利變換，土地所有權人應分配之土地範圍內，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，其土地增值稅減徵40%，並准予記存，於權利變換後再移轉，一併繳納（都更§60）。

  4. 不計徵：土地增值稅之課徵範圍（時機）為所有權移轉及設定典權。不計徵，指不在土地增值稅之課徵範圍內。如市地重劃後，重行分配予原土地所有權人之土地，不計徵土地增值稅。其理由是市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地（平§62）。

• (二) 比較：

  1. 免徵土地增值稅與不課徵土地增值稅之比較： (1)免徵土地增值稅屬於租稅免除，不課徵土地增值稅，屬於租稅遞延。 (2)免徵土地增值稅，其原地價必須重新核定。不課徵土地增值稅，其原地價未更動。 (3)免徵土地增值稅，其納稅義務人不必申請（無租稅申報協力義務）。不課徵土地增值稅，納稅義務人有必須申請者（有租稅申報協力義務），亦有不必申請者（無租稅申報協力義務）。

  2. 不課徵土地增值稅與土地增值稅記存之比較： (1)不課徵土地增值稅，指尚未結算已發生之土地增值稅。土地增值稅記存，指結算已發生之土地增值稅。 (2)不課徵土地增值稅，其原地價未更動。土地增值稅記存，其原地價必須重新核定。 (3)不課徵土地增值稅，其土地漲價總數額繼續累計，累進倍數不斷提高。土地增值稅記存，其土地漲價總數額自記存時起重新計算。

  3. 免徵土地增值稅與不計徵土地增值稅之比較： (1)免徵土地增值稅，指在土地增值稅之課徵範圍內，但給予租稅免除。不計徵土地增值稅，指不在土地增值稅之課徵範圍內，故政府無須稽徵作業。 (2)免徵土地增值稅，其原地價必須重新核定。不計徵土地增值稅，其原地價照舊。

  4. 不課徵土地增值稅與不計徵土地增值稅之比較： (1)不課徵土地增值稅，指在土地增值稅之課徵範圍內，但給予租稅遞延。不計徵土地增值稅，指不在土地增值稅之課徵範圍內，故政府無須稽徵作業。 (2)不課徵土地增值稅，有必須納稅義務人申請者（有租稅申報協力義務），亦有不必納稅義務人申請者（無租稅申報協力義務）。不計徵土地增值稅，人民無納稅義務存在。 (3)不課徵土地增值稅與不計徵土地增值稅，對納稅義務人而言，其租稅效果相同。

【註】 土：土地法。 平：平均地權條例。 土稅：土地稅法。 都更：都市更新條例。

注：本文圖片存放於 ./images/ 目錄下