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公寓大廈裝設鐵窗規定

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各位同學好

今日專欄討論有關公寓大廈裝設鐵鋁窗之規定。

首先，依「公寓大廈管理條例」第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

住戶違反第1項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

因此，公寓大廈設置鐵鋁窗行為：

• (一) 合法情形下原則可以（裝設須注意有關違章建築之相關規定，例如陽台外推裝設鐵鋁窗情形；應符合「公寓大廈防墜設施設置原則」）

• (二) 例外可進行限制（如材質、顏色、形式）、禁止（不得裝設），其要件如下：

  1. 規約另有規定或區分所有權人會議已有決議

  2. 向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案

• (三) 禁止之例外 然而，縱使已依規約或決議予以禁止裝設鐵窗，仍有例外得裝設之要件：

  1. 公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶

  2. 不妨礙逃生（縣市規定應留設供消防人員救災使用之有效開口）

  3. 不突出外牆面

  4. 設置理由消失且不符限制者，應予改善或回復原狀

亦即符合上述要件者，管委員不得阻擾設置，但得協調設置材質、顏色、形式

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優先購買權之物權效力與債權效力

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立法者賦予優先購買權物權效力或債權效力之考量，在於若優先購買權對增進公共利益或社會福利較大者，賦予物權效力；若優先購買權對增進公共利益或社會福利較小者，賦予債權效力。前者法條規定「出賣人未通知優先購買權人而將所有權移轉者，其移轉不得對抗優先購買權人」，後者則無此項規定。

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定型化契約條款無效與不構成

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依消費者保護法規定，有關定型化契約條款「無效」、「不構成」之相關規定，茲整理如下：

• 一、定型化契約條款無效

• (一) 意義

指該條款自始無效，即使消費者認同。

• (二) 情形

  1. 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。(消保§12)

  2. 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。(消保§15)

  3. 違反中央主管機關公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。(消保§17)

  4. 企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容權利者，無效。(消保§11-1)

• 二、不構成定型化契約條款

• (一) 意義

消費者得主張不構成契約內容，即該條款視為不存在，消費者可不受其拘束。惟該條款如經消費者同意，仍屬有效，需受限制。

• (二) 情形

  1. 形式上異常條款：定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。(消保§14)

  2. 實質上異常條款：定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。(消保施§12)

  3. 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容(消保§11-1)，非當事人間契約關係不成立或無效。

• 三、整份定型化契約效力

定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。(消保§16)

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土地法第73條之1之優先購買權

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土地法第73條之1第3項規定，標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。析言之：

• (一) 繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍有優先購買權。倘繼承人、合法使用人或其他共有人無使用範圍，則無優先購買權。

• (二) 繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買。如使用範圍為土地或建物之一部分，則應進行土地或建物分割。總之，土地法第73條之1之優先購買權，非如一般優先購買權以「同樣條件」優先購買（如土地法第104條、第107條等）。

• (三) 優先購買權之順序為繼承人、合法使用人或其他共有人。合法使用人之使用範圍有重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之。

• (四) 土地法第73條之1之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用土地法第73條之1之優先購買權。

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已興建農舍之農業用地之分割限制

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民法第823條第1項前段規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」又，農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」準此，已興建農舍之農業用地未經解除套繪管制不得辦理分割是否屬於民法所定之「法令另有規定」，有否定與肯定二說，茲分述如下：

• (一) 否定說：

  1. 農業用地興建農舍辦法係依據農業發展條例第18條第5項規定授權所訂定之法規命令。而此授權不及於已興建農舍之農業用地所為分割之限制，顯然已逾越母法授權範圍，應不生效力。

  2. 已興建農舍之農業用地之套繪管制，其目的在避免重複使用，而非限制分割。因此，經套繪管制之農業用地於分割後，仍繼續維持套繪管制，持續列管，即可防止重複使用。

• (二) 肯定說：

  1. 已興建農舍之農業用地未經解除套繪管制不得分割之立法目的，除避免重複使用外，亦在避免農地細分，並在確保農地農用及農地坵塊完整性。因此，綜合研判結果，並未逾越母法授權範圍。

  2. 建築法第11條第3項前段規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」農業用地興建農舍應申請建築執照，建蔽率10%，百分之九十之農業用地相當於法定空地，仍應受建築法第11條第3項前段規定之管制。農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定係繼受建築法之精神，再為詳細規定。

綜上，裁判見解肯定說與否定說互見，惟登記機關採肯定說，筆者贊同肯定說。

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預售屋轉讓之房地合一稅課徵方式

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首先，自110年7月1日起個人交易預售屋及其坐落基地，依所得稅法第4條之4第2項規定視同房屋、土地交易，須辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

[案例]

阿耀110年8月8日購買A建商所推的預售屋，簽約總價為2,000萬元，並按工程進度已支付工程款500萬元。阿耀於111年9月30日與將該預售屋轉讓給阿昌，約定買賣總價2,100萬元，阿昌支付購買權利價金600萬元予阿耀，之後還需付給A建商1500萬。試問阿耀此次預售屋交易（換約）應支付多少的房地合一所得稅？

[擬答]

• (一) 稅基＝成交價額600萬元－取得成本500萬元－可減除費用18萬元（未提示證明文件故按成交價額600萬×3%） ＝82萬元

• (二) 稅率 因持有期間1年多，未滿2年，適用稅率為45%

• (三) 稅額 ＝82萬元×45% ＝36.9萬元

因此，阿耀應於交易日之次日起30日內申報個人房屋土地交易所得稅，並繳納36.9萬元之所得稅。

參考資料來源：110年7月1日起個人轉讓預售屋,如何計算房地合一稅-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)

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土地法第34條之1與土地法第104條之優先購買權競合

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甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分各三分之一。嗣經甲、乙、丙三人訂立分管協議，丙並以其分管土地出租於丁，丁於其上興建房屋一棟。今，甲、乙二人未經丙之同意，將該筆土地出售於戊，則何人有優先購買權？優先購買權競合時，如何處理？

【解答】

• (一) 丙依土地法第34條之1第4項及土地法第三十四條之一執行要點第10點之規定，擁有優先購買權。

• (二) 丁依土地法第104條之規定，擁有優先購買權。

• (三) 丙、丁二人均有優先購買權，惟丁之優先購買權具有物權效力，丙之優先購買權僅具債權效力。因此，丁之優先購買權先行使；如丁不行使，始輪到丙行使。

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與不動產廣告有關之規範

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不動產廣告之相關規範，茲整理如下：

• 一、不動產經紀業管理條例

• (一) 廣告之時點 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。

• (二) 廣告內容之真實及註明 廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。

• (三) 與事實不符之損害賠償責任 廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。（經21）

• 二、公平交易法

• (一) 廣告內容之真實與明確 事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。所定與商品相關而足以影響交易決定之事項，包括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、加工者、加工地，及其他具有招徠效果之相關事項。（公21）

• (二) 與事實不符或引人錯誤之損害賠償責任 事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。（公30） 廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任。（公21）

• 三、消費者保護法

• (一) 廣告內容之真實與履行義務

  1. 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

  2. 企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。 （消22）

• (二) 有關信用交易之廣告規範

企業經營者對消費者從事與信用有關之交易時，應於廣告上明示應付所有總費用之年百分率。（消22-1）

• (三) 與事實不符之損害賠償責任

  1. 刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。

2. 前項損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。（消23）

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土地法第12條第2項所定復權請求權之消滅時效

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土地法第12條規定：「私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。」復權請求權之消滅時效期限為何？有二說：

• (一) 因10年間不行使而消滅：私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅（土§12I）。又，私有土地之所有權消滅者，為國有土地（土§10II）。因此，復權請求權應向國有土地之管理機關提出申請，屬於公法上請求權。依行政程序法第131條之規定，公法上請求權，於請求權人為人民時，因10年間不行使而消滅。

• (二) 因15年間不行使而消滅：私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅（土§12I）。所稱視為消滅，並非真正消滅，而是暫時停止其權利之行使。因此，復權請求權係回復私人原有權利之請求權，屬於私法上請求權。依民法第125條之規定，請求權因15年間不行使而消滅。

綜上，實務上採15年間不行使而消滅。筆者贊同採15年，理由是為確保原所有權人之權益，消滅時效期限宜長，不宜短。此外，消滅時效之起算日，應自請求權可行使之日起算。

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